چرایی گرانی شدید خانه های نقلی

بورس24 : آپارتمان هایی که بیشترین خریدار در تهران را دارد با کمترین تعداد در شهر مواجه هست.

طبق اعلام آمارهای شهرداری کمتر از 50 درصد از واحدهای مسکونی احداث شده در تهران دارای مساحت زیر 70 مترمربع هستند. این آپارتمان ها اما بیش از 80 درصد از معاملات فروش مسکن را به خودشان اختصاص داده اند. این دوگانگی باعث رکود فروش شده است چرا که همین رکود نیز زاییده رشد شدید قیمت ها است. در حقیقت کم بودن واحدهای پرفروش باعث رشد شدید قیمت آن ها شده و اثر خود را بر تورم مسکن گذاشته است. گفته می شود میزان رشد قیمت واحدهای مسکونی کم متراژ نسبت به سال گذشته بیشتر از رشد قیمت بزرگ متراژ ها بوده است. این اختلاف در رشد قیمت متراژی هر چقدر زمان به جلو آمده، بیشتر و محسوس تر شده است.

در تهران 2 میلیون و 900 هزار واحد مسکونی وجود دارد که تقریبا معادل همین تعداد واحد مسکونی نیز خانوار در این شهر ساکن است.از این تعداد واحد مسکونی حدود یک میلیون واحد مساحت زیر 70 مترمربع دارند.

در این میان، در مناطق قدیمی تر شهر تهران تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کم خیلی کمتر از دیگر مناطق شهر تهران است. علت آن به تمایل دیرینه تهرانی ها به زندگی در خانه های بزرگ و حیات دار بر می گردد.

به عنوان مثال در کل شهر تهران 360 هزار خانه (واحد غیر آپارتمانی) وجود دارد. نکته جالب و معنادار آن که 300 هزار واحد از این خانه های حیات دار فقط در سه منطقه اول شهر تهران است. البته علت این فراوانی به لوکس بودن واحدهای مسکونی و بزرگ در مناطق یک و دو و سه نیز مربوط است.اما لوکس بودن الزاما به معنای حیات دار بودن این واحدها نیست.

شهر تهران دارای 2 هزار و 470 واحد مسکونی بالای 500 مترمربع است. این ابرآپارتمان ها سهم شان از خرید و فروش مسکن زیر یک درصد است در حالی که سهم این واحدها از کل تعداد واحدهای مسکونی در شهر 0.1 درصد است.

بنابراین مشخص است که در جاهایی از بازار مسکن تهران که تعداد واحدهای مسکونی زیاد است، معاملات (خرید و فروش) کم است و در جاهای دیگر که کمبود واحد مسکونی وجود دارد عمده معاملات در آنجا انجام می شود.

قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به 6 سال گذشته بیش از 6 برابر شده است. شاید گروهی بگویند همه این رشد 700 درصدی قیمت مسکن به خاطر مسائلی خارج از فرمان و کنترل بازار مسکن از جمله نقدینگی و سود بانکی پایین اتفاق افتاده است. اما واقعیت آن است که ناهماهنگی جنس عرضه و تقاضا خود عامل قوی برای بی ارتباط شدن متقاضیان خرید مسکن با واحدهای مسکونی و در نتیجه افزایش شدید واحدهای مسکونی مناسب تقاضا می شود.

گزارش های مربوط به بازار مسکن همچنین بیانگر آن است که بخشی از واحدهای مسکونی کم متراژ که با بیشترین تقاضای خرید مسکن روبرو است، روانه بازار اجاره شده است.

50 درصد از خانوارهای تهرانی مالک هستند و 42 درصد نیز مستاجر. در واقع از 2 میلیون و 900 واحد مسکونی در شهر تهران یک میلیون و 432 واحد دارای مالکیت است ، به این معنا که مالکین خود در آن ها ساکن هستند. اما 120 هزار آپارتمان در تهران دست مستاجر است. از آنجا که قشر وسیعی از مستاجران ساکن شهر تهران قدرت مالی بالایی ندارند در نتیجه قادر به اجاره بهای پرداختی قابل توجهی هم نیستند. لذا ارزیابی می شود که سهم بازار اجاره از واحدهای مسکونی کم متراژ بیشتر از سهم بازار خرد مسکن از این واحدها است.

همین مسئله نیز نقش تورم سازی در بازار مسکن را بازی می کند.اتفاقا تعداد واحدهای مسکونی اجاره ای (مالکان) در جنوب شهر تهران بیشتر از شمال شهر است.

در کل شهر تهران 42 درصد از واحدهای مسکونی دست مستاجر است که معادل یک میلیون و 208 هزار واحد مسکونی است. اما در مناطق جنوبی شهر مثل مثلاً منطقه 12 سهم واحدهای مسکونی اجاره ای از کل واحدهای مسکونی در این منطقه 44 درصد است. کلاً سهم واحدهای اجاره ای از کل موجودی بازار مسکن جنوب شهرتهران بالای 42 درصد است.

یک نکته جالب توجه در بازار مسکن شهر تهران ماجرای منطقه 22 است.در منطقه 22 عمده مالکان واحدهای مسکونی خود ساکن این مناطق نیستند به یک دلیل عمده؛ اینکه مسافت زیاد برای رفت و آمد بین منطقه 22 و مناطق دربرگیرنده مراکز شغلی مثل منطقه 6 باعث شده مالکان ترجیح می دهند واحدهایشان را اجاره داده و خود در مناطق مرکزی شهر یا صاحب مسکن دوم هستند و یا اجاره نشین هستند.

بنابراین همین مسئله یعنی تمایل مستاجرها به سکونت در منطقه 22 باعث شده تعداد مالکان دراین واحدها کم باشد.البته افزایش سهم مستاجرها باعث این نشده که اجاره بها افزایش پیدا کند!

در کل شهر تهران میانگین اجاره بهای ماهانه برای هر مترمربع واح مسکونی 64 هزار تومان است اما در منطقه 22 آپارتمان های اجاره ای با اجاره بها 54 هزار و 490 به دست مستاجر تحویل داده می شود.

از مناطق 17 تا 20، اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی حدود 30 هزار تومان است.