دلایل رکود ساخت مسکن در کشور

بورس24 : رکود ساخت مسکن در کشور به لحاظ مدت زمان تداوم به پایان سال 98 منتهی شد ، بلکه تا پایان بهار 99 نیز ادامه دار بود.

البته این به معنای اتمام رکود ساختمانی در ابتدای تابستان امسال نیست اما از آنجا که جدیدترین آمار اوضاع تا پایان بهار را توصیف می کند می شود با قطعیت گفت رکود ساخت و ساز فعلا تا بهار امسال تداوم داشته است.

گزارشی که بانک مرکزی از نماگرها اقتصادی به تازگی منتشر کرده است حکایت از آن دارد که در کل کشور میزان احداث یا تولید ساختمان مسکونی جدید 5 درصد در بهار امسال نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرد. در کشور 36 هزار و 300 ساختمان در فصل اول امسال ساخته شد. اگر هر ساختمان را دارای تراکم 4 واحد مسکونی در نظر بگیریم در نتیجه مشخص است در بهار امسال حدود 120 هزار واحد مسکونی در کشور به عنوان خانه های جدید (عرضه های جدید مسکن) احداث شده است.

اما این رکود در تهران بیشتر از سایر شهرها بوده است. در تهران تعداد ساختمان های مسکونی جدید در بهار امسال 21 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 98 کمتر بوده است. در تهران 1700 ساختمان جدید در این مدت ساخته شد که نزدیک به 7 هزار واحد مسکونی جدید را در خود جای داده است.

نکته جالب ماجرای رکود ساخت و ساز تفاوت میزان آن در شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک است. در حالی که قیمت مسکن در شهرهای کوچک کمتر افزایش پیدا کرده اما رکود ساخت مسکن در این شهرها بیشتر از شهرهای بزرگ است. در اولین فصل از سال 99 تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در شهرهای بزرگ فقط یک درصد کاهش پیدا کرد اما در شهرهای کوچک 4.8 درصد افت کرد.

اکنون این سوال وجود دارد که چرا به رغم جهش قیمت مسکن که حاشیه سود سازنده ها را می تواند افزایش دهد، سازنده ها در این مدت دست از کار کشیدند و از ساخت و ساز استقبال نکردند؟!

پاسخ این پرسش را کارشناسان مسکن در مجموعه ای از عوامل موثر بر رفتار سازنده ها ارایه می کنند.

محمود اولاد در این باره معتقد است: حجم سرمایه مورد نیاز اولیه برای ساخت و ساز به قدری افزایش پیدا کرده که برای خیلی از تولیدکنندگان مسکن تامین آن تقریبا سخت یا غیرممکن است. او می گوید: در گذشته برای ساخت یک ساختمان مثلاً 10 واحدی چیزی در حدود 3 میلیارد تومان بودجه برای خرید زمین مناسب این ساختمان (300 مترمربعی) نیاز بود اما امروز این رقم به حدود 10 میلیارد تومان افزایش پیدا کرده است. در نتیجه بخشی از سرمایه گذاران که دارای توان مالی کمتر هستند توان ورود به بازار ساخت و ساز را از دست داده اند. از طرف دیگر در حبس بودن ساختمان های مسکونی نوساز (به اسارت درآمدن معاملات مسکن توسط تورم مسکن) خود به کمبود نقدینگی بیشتر سازنده ها منجر شده است.

نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن به عدد 1.5 رسیده که بالاترین نسبت طی 29 سال گذشته است. این نسبت فوق العاده بالا بر حاشیه سود سازنده های مسکن تاثیر منفی گذاشته است. سازنده ها برای آن که هزینه زمین را پوشش دهند باید قیمت فروش واحدهای خود را بالا ببرند اما اگر دست به چنین اقدامی بزنند خوب می دانند رکود خرید و فروش مسکن را سنگین تر خواهند کرد و در فروش موفق نخواهند شد.

اولاد این کارشناس اقتصادی مهم تر از پارامتر سرمایه مورد نیاز را امکان پذیر بودن پیش بینی قیمت فروش عنوان می کند. سازنده ها باید بتوانند پیش بینی نسبتاً قابل قبولی از قیمت انتظاری فروش در آینده داشته باشند تا براساس آن،‌ هزینه های ساخت و ساز در پروژه های جدید خود را مدیریت کنند. اگر این برآورد نتواند صورت بگیرد، سازنده ها نمی توانند بسازند چون نگران برهم خوردن رابطه بین قیمت تمام شده و قیمت فروش می شوند.

اگر عدم قطعیت در اقتصاد و انتظار تورمی وجود داشته باشد ، به طور قطع برآورد قیمت فروش غیرممکن است. این عدم امکان در دو سال اخیر وجود داشت. در کنار رشد قیمت مسکن رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز کار محاسبه و برآورد قیمت فروش را سخت کرده بود. برخی سازنده ها در یکسال گذشته برای فروش واحدهای مسکونی نوساز خود، قیمت روز آپارتمان در بازار را ملاک عمل قرار ندادند بلکه براساس ارزش جایگزینی آپارتمان، قیمت های ماه های بعد را پیش خور کردند یعنی واحدهای مسکونی را گرانتر از زمان فروش، فروختند یا برای فروش در بنگاه ها فایل کردند. شاید یکی از دلایل رشد شدید قیمت مسکن در یکسال گذشته همین موضوع یعنی فروش با قیمت های آینده بوده است.

به همین خاطر احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه های آینده –حالا که شرایط برای افت قیمت همه کالاهای بادوام فراهم شده است- وجود دارد چون که قیمت ها براساس متغیرهای روز رشد نکردند بلکه با نگاه به آینده افزایش یافتند.

کارشناسان اقتصادی امیدوارند با بهبود شرایط اقتصادی، رونق به بازار ساخت و ساز برگردد.