دور تا دور تهران ؛ از ولنجک متری ٧٠ تا راه آهن١٢ میلیونی

بورس24 : اختلاف قیمت آپارتمان ها در شمال و جنوب تهران تا 6 برابر رسیده است!

بررسی میدانی بورس24 حاکی از آن است : در یکی از محله های گران قیمت شمال تهران یعنی محله ولنجک هفته گذشته یک واحد مسکونی 138 مترمربعی 2 سال ساخت (نوساز) با قیمت متر مربعی 73 میلیون تومان فروش رفت. این قیمت،‌ نرخ پیشنهادی فروشنده نبوده بلکه قیمت درج شده در مبایعه نامه است که به معنای قیمت قطعی به حساب می آید.

در همان هفته گذشته اما در یکی از محله های پایین شهر (میدان راه آهن) یک آپارتمان 63 متر مربعی 10 سال ساخت با قیمت 12 میلیون و 600 هزار تومان معامله شد.

این فاصله قیمتی بین واحدهای مسکونی شمال و جنوب شهر تقریبا 6 برابر است.این در حالی است که قبل از جهش قیمت مسکن، فاصله طبقاتی در این بازار حدود 4.5 برابر بوده است.

در نیمه سال 94 که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران مترمربعی 4 میلیون تومان بود ، در مناطق جنوبی شهر آپارتمان ها با قیمت متری 2 میلیون تومان و در منطقه یک با قیمت میانگین 9 میلیون تومان معامله می شدند. این فاصله بیانگر نسبت 4.5 برابری است.

اما در این مقطع فاصله شمال و جنوب تهران در بازار واحدهای مسکونی به 6 برابر رسیده است. این یعنی آن که سرعت رشد قیمت مسکن در محله های گران و شمالی شهر بیشتر از محله های جنوبی شهر است.

یک رویداد در بازار معاملات مسکن این برتری قیمت در شمال شهر نسبت به جنوب را توضیح می دهد.این رویداد شروع زودرس معاملات خرید و فروش آپارتمان در شمال پایتخت نسبت به مناطق جنوبی است.

در سال 96 که یخ معاملات مسکن به تدریج در مسیر ذوب شدن قرار گرفت، روند افزایش معاملات خرید خانه و آپارتمان ابتدا در منطقه یک و سپس به فاصله کوتاهی در منطقه 5 ظاهر شد. معمولاً هنگام رونق گرفتن معاملات مسکن طبقه ثروتمند و سپس طبقه متوسط قدرت خرید پیدا می کنند.رونق معاملات مسکن همواره بعد از کاهش قیمت اسمی یا واقعی صورت می گیرد.

در اواخر سال 96 قیمت مسکن در منطقه یک شروع به رشد کرد. این تغییر نبض قیمت مسکن اثر خود را بر منطقه دنباله روی منطقه یک یعنی منطقه 5 تهران گذاشت. به فاصله حدود یک ماه بازار مسکن در منطقه 4 تهران نیز رشد معاملاتی را تجربه کرد.

روند رشد قیمت مسکن تا الان نیز ادامه پیدا کرده با این تفاوت که رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران به لحاظ سرعت در برخی ماه ها طی یکسال اخیر از مناطق شمالی شهر پیشی گرفت.

البته این سرعت رشد (اختلاف در نرخ رشد قیمت مسکن بین مناطق شمالی و جنوبی تهران) در چند ماه اخیر دوباره تغییر جهت داده است یعنی سرعت رشد قیمت مسکن در شمال شهر بار دیگر بیشتر شده است.

آیا این روند متفاوت رشد قیمت مسکن بین شمال و جنوب تهران ادامه پیدا می کند؟

جواب این سوال را نباید مستقیم ارایه کرد!

آنچه که مسلم است به پایان خط رسیدن فرآیند رشد شدید قیمت مسکن است. در زمانی که قیمت مسکن رشد شدید دارد، نرخ رشد قیمت ها در شمال شهر بیش از جنوب شهر است. پس از منظر کلان بازار مسکن نباید بیش از این انتظار رشد تند قیمت واحدهای مسکونی محله هایی مثل تجریش، ولنجک، سعادت آباد و ... را داشت.

اما این به معنی ادامه پیدا کردن رشد قیمت در جنوب شهر هم نیست. پس چگونه رابطه قیمت شمال و جنوب بازار مسکن تغییر پیدا می کند؟

رد پای یک سناریو بیشتر از سایر پیش بینی ها و احتمالات است. به نظر می رسد احتمال کاهش قیمت مسکن در مناطقی مثل منطقه یک یا منطقه پنج بسیار زیاد است.

در منطقه 5 شهر تهران تقاضای خرید مسکن کاهش محسوسی پیدا کرده است. در منطقه یک تهران نیز به خاطر 9 رقمی شدن قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ، خریداران ریزش کرده اند. با پول یک مترمربع آپارتمان میانسال در سعادت آباد این امکان وجود داشت 60 مترمربع واحد مسکونی میانسال در جنوب شهر تهران در سال 94 خریداری کرد.

در سعادت آباد قیمت برخی واحدهای مسکونی از متر مربعی 120 میلیون تومان عبور کرده است.

در مناطق پایین شهر اما وضعیت خریداران به گونه دیگری است. در جنوب شهر تهران، خریداران سرمایه ای مانور بیشتری می دهند. خریدارانی که قصد دارند با سرمایه ای که به دست آورده اند هر طور شده آپارتمان خریداری کنند به سمت مناطق پایین شهر گسیل می شوند. این مهاجرت خریداران مسکن تا حدودی عرضه واحد مسکونی برای اجاره را نسبت به شمال شهر افزایش داده است.

در محله پاستور شهر تهران واقع در منطقه 11 یک واحد مسکونی 13 سال ساخت در هفته گذشته با قیمت مترمربعی 13 میلیون و 500 هزار تومان معامله شد. در محله ابوذر واقع در منطقه 17 نیز یک آپارتمان 53 مترمربعی با قیمت 12 میلیون و 400 هزار تومان فروش رفت.

میزان معاملات مسکن کاهش پیدا کرده است.ماه گذشته فقط 8 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد.