کاهش قیمت مسکن ؛ سریع یا آهسته؟

بورس24 : قیمت هایی که فروشنده های آپارتمان در چند روز گذشته در پلتفورم های عرضه مجازی ملک تعیین کردند بعضاً کمتر از هفته های قبل بود. این تغییر جهت فروشنده ها می تواند بر قیمت واقعی در بازار مسکن تاثیر بگذارد و سبب کاهش قیمت مسکن در معاملات شود. علت کاهش توقع فروشنده ها در قیمت گذاری واحدهای مسکونی شان نگاه آن ها به کاهش قیمت بازارهایی مثل ارز و سکه در چند روز اخیر (صرف نظر از نوسانات افزایشی 2 روز گذشته) است.

خبر فوق به همراه تحلیلش را برخی کارشناسان اقتصادی قبول ندارند!

این جمع از کارشناسان اقتصادی معتقدند: بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمت، به این زودی به تحولات بازارهای زودنقد شونده واکنش نشان نمی دهد. در بازار مسکن منظور از چسبندگی قیمت آن است که اگر قیمت در برخی بازارها به سمت کاهشی باشد، قیمت مسکن که تا پیش از این روند صعودی داشت، خیلی زود کاهشی نمی شود و نتیجه این دو گانگی باعث کاهش شدید معاملات خرید و فروش می شود.

حسین عبده تبریزی البته تحلیل ساده ای از چسبندگی قیمت در بازار مسکن دارد. او می گوید: این بازار ویژگی اصطلاحا چسبندگی قیمت دارد به این معنا که اگر در محله ‌ای از شهر به واسطه انعقاد یک معامله با قیمتی بالاتر از میانگین قیمت منطقه، قیمت پایه منطقه تغییر و قیمت جدید مبنا قرار بگیرد در کوتاه ‌مدت و به راحتی این سطح قیمتی پایین نمی‌ آید. در نتیجه سایر مالکان آپارتمان ‌های منطقه نیز تمایل به فروش ملک خود با قیمتی پایین ‌تر از قیمت مبنا را ندارند همین روند مدت‌ ها ادامه پیدا می ‌کند. در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می‌ کند نرخ تورم است. اتفاقی که به آن درخصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می‌ کنید نکته جالبی است. چرا که طی دوره ‌های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چرا که به ‌طور معمول قیمت واقعی در خصوص بازار مسکن کاهش پیدا می‌ کند نه قیمت اسمی.

تا اینجا، دو دیدگاه مختلف درباره آینده قیمت مسکن وجود دارد. یک دیدگاه کاهش سریع قیمت مسکن را مطرح می کند و دیدگاه دیگر صحبت از کاهش تدریجی قیمت مسکن و حتی کاهش قیمت واقعی به جای قیمت اسمی سخن می گوید.

از میان این دو دیدگاه شاید یک تحلیل میانه بتوان استخراج کرد که به نوعی در برگیرنده هر دو باشد.تحلیل میانه این می تواند باشد که احتمال کاهش قیمت مسکن زیاد است اما نه به معنای کاهشی به میزان کاهش نرخ ارز یا سکه.

در روز اول هفته قیمت ارز و سکه هرکدام نزدیک به 10 درصد در طول یک روز کاهش پیدا کردند!

این میزان تغییر (10 درصدی) معادل سرعت رشد یک ماه قیمت مسکن است. در ماه های اخیر که شوک های شدید افزایشی در بازار مسکن ایجاد شد اوج افزایش ماهانه قیمت مسکن حدود 10 درصد در یک ماه (نسبت به ماه قبل) بود. این در حالی است که در بازار ارز، این امکان هست که در یک روز قیمت دلار 10 درصد جابجا شود کمااینکه همین اتفاق هم افتاد.

لذا آنچه مشخص است هم سرعت نبودن قیمت مسکن و نرخ ارز در نوسانات است. حتی نوسانات قیمت مسکن با نوسانات شاخص در بازار سهام نیز هم آهنگ نیست. با سکه هم نیست.

بنابراین با فرض کاهشی بودن نرخ ارز در روزها و هفته های آینده، در بهترین حالت ممکن است قیمت مسکن با سرعتی به اندازه نصف سرعت کاهش دلار، افت کند.در این صورت قیمت واقعی مسکن هم حتما کاهش پیدا می کند.

در سال جاری قیمت واقعی مسکن چیزی در حدود 40 درصد افزایش یافت یعنی ارزش واقعی املاک به همین میزان رشد کرد. اگر نرخ تورم در آینده کاهش پیدا کند، میزان افت قیمت واقعی هم کمتر می شود.

در طول 20 سال گذشته ارزش واقعی مسکن در تهران سالی متوسط 5 تا 8 درصد افزایش پیدا کرده است!این رشد واقعی قیمت مسکن در طول این سال ها تضمینی برای سرمایه گذاری افراد در این بازار بوده است.

این روزها برخی افراد می گویند کاهش قیمت سکه، ارز و همچنین افت شاخص در بازار سهام به کیش پول ها از این سه بازار و ورود آنها به بازار مسکن منجر می شود.اما آیا این اتفاق خواهد افتاد؟

پاسخ این است: اگر در نیمه اول امسال، بازارها کاهشی می شدند شاید بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن می آمد چون به میزان جزئی انتظار افزایش قیمت مسکن وجود داشت در آن زمان. اما الان که ریسک های اقتصادی کم شده و همه خوش بین هستند به آینده، دلیلی برای سرمایه گذاری ملکی وجود ندارد. به خصوص آن که قیمت واحدهای مسکونی به قدری افزایش یافته که صحبت از حباب در بازار مسکن می شود و همه منتظر ترکیدن آن هستند.

بنابراین جمیع جهات نشان می دهد قیمت مسکن باید در آینده ای نزدیک کاهش پیدا کند.