موجران در بازار مسکن شهر تهران چقدر از این محل عایدشان می شود؟ این پرسشی است که دو پاسخ متفاوت درباره آن وجود دارد. هیچ کدام از این دو پاسخ هم غلط نیست اما یکی از دیگری جامع تر و منطقی است.

بورس۲۴ : موجران در بازار مسکن شهر تهران چقدر از این محل عایدشان می شود؟

این پرسشی است که دو پاسخ متفاوت درباره آن وجود دارد. هیچ کدام از این دو پاسخ هم غلط نیست اما یکی از دیگری جامع تر و منطقی است.

اولین پاسخ به این پرسش سراغ میزان رشد نقطه به نقطه اجاره بها می رود.

میانگین اجاره بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران در پاییز امسال نسبت به پاییز سال گذشته 26 درصد افزایش پیدا کرده است. الان متوسط اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی 50 متر مربعی در تهران حدود 5 تا 6 میلیون تومان است. این رقم بدون احتساب پول پیش است.

این مبلغ یک چهارم بیشتر از اجاره بهای سال گذشته است.

پاسخ اول درباره عایدی اجاره داری آن است که گفته می شود صاحب خانه ها 26 درصد در سال سود می کنند. این رقم خیلی بیشتر از سود سالانه سپرده بانکی است.

اما آیا واقعا عایدی اجاره داری در شهر تهران این میزان است؟

پاسخ گروه دوم، ابهام را برطرف می کند.

عایدی بازار اجاره با میزان رشد اجاره بها سنجش نمی شود.

عایدی اجاره داری معادل سود سرمایه گذاری در این بازار است. سود سرمایه گذاری به میزان نسبت اجاره بهای دریافتی به اصل قیمت واحد مسکونی است.

یعنی هر میزان در طول سال یک صاحب خانه اجاره بها دریافت می کند (مجموع 12 ماه اجاره بهای دریافتی) را باید به قیمت روز آن واحد مسکونی تقسیم کرد تا سود حاصل از اجاره داری آن آپارتمان بدست بیاید.

این نسبت الان در بازار مسکن شهر تهران حدود 3 درصد است! یعنی سود یا همان عایدی اجاره داری در تهران به میزان 3 درصد ارزش یک واحد مسکونی است. آیا می شود در یک بازار سرمایه گذاری کرد و معادل 3 درصد آن سرمایه، در کل سال سود کرد؟ در شرایطی که سرمایه گذاری در بورس طی یکسال گذشته سود بیش از 150 درصد در سال داده است، چطور می شود از یک موجر در بازار مسکن شهر تهران توقع داشت یک واحد مسکونی 3 میلیارد تومانی بخرد و روی آن سرمایه گذاری کند تا در طول یکسال به میزان فقط 3 درصد آن، از طریق اجاره دادن، سود ببرد؟

همین عایدی بسیار نازل بازار اجاره مسکن تعداد صاحب خانه ها را کاهش داده است. کسانی که در یکی دو سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران خرید سرمایه ای انجام دادند بخش زیادی از آنها هیچ علاقه ای به اجاره داری ندارند و ترجیح می دهند آن واحد را خالی نگهداری کنند چون عایدی اجاره برایشان هیچ رقمی نیست.

تصمیمی که نمایندگان مجلس در تعریف نرخ های جدید مالیات بر خانه خالی گرفتند نیز به افزایش میل به اجاره واحد مسکونی در صورت تصویب و اجرای این مالیات ها کمکی نمی کند.

در طرح مصوب نمایندگان مجلس (که تا حالا 2 بار توسط شورای نگهبان برگشت خورده است)، نرخ مالیات بیش از 2 برابر اجاره بهای روز واحدهای مسکونی تعریف شده است. این کار باعث می شود ارزش اجاره بها حتی برای پوشش مبلغ مالیات، غیرموثر و ناکافی شود. اگر نرخ مالیات بر خانه خالی به گونه ای تعریف می شد که با درآمد اجاره داری برابری می کرد در این صورت صاحبان واحدهای مسکونی خالی از سکنه ترغیب می شدند آن را اجاره دهند. البته مدافعان مالیات بر خانه خالی می گویند سنگین تر بودن نرخ مالیات (چند برابر نسبت به اجاره بها)، خود انگیزه کافی برای اجاره دادن است.

طی یکسال اخیر بیش از 10 هزار واحد مسکونی در شهر تهران توسط خریداران سرمایه ای (چند خانه ای ها) معامله شد اما بخش کمی از این واحدها به اجاره رفت.

رشد اجاره بها در شهر تهران در سال گذشته حدود 35 درصد بود اما الان این رشد کمتر شده است.

مشاوران املاک در تهران می گویند علت کم شدن نرخ رشد اجاره بها در پاییز امسال اعمال سقف کرونایی برای رشد اجاره بها است.

براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، تا زمان پایان کرونا حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها در قراردادهای اجاره در شهر تهران 25 درصد است. این سقف مانع از معاملات اجاره با نرخ های بیش از 30 درصد شده است.

از طرفی در تابستان امسال بخش زیادی از صاحب خانه ها تمایل به دریافت رهن به جای اجاره بهای ماهانه را داشتند. مستاجرها اما عکس این قضیه را حاضر به پرداخت بودند. دو طرف دنبال پول نقد بودند تا در بازار سهام سرمایه گذاری کنند. اما الان وضعیت تعیین اجاره ماهانه و مبلغ پول پیش به روال قبل برگشته است. صاحب خانه ها عمدتاً دنبال دریافت اجاره بهای ماهانه هستند و مستاجرها نیز پول پیش بیشتر حاضرند بپردازند.

در این میان کارشناسان اقتصادی معتقدند در صورتی که نرخ سود سپرده بانکی افزایش پیدا کند بار دیگر تمایل به دریافت پول بیش از سمت صاحب خانه ها افزایش پیدا می کند.