پایین ترین آمار فروش خانه های نوساز ؛ علت چیست؟

بورس24 : فروش خانه های نوساز در تهران به یک سوم کل معاملات مسکن در این شهر سقوط کرده است.

در اواسط این دهه و قبل تر از آن، بیش از نیمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به واحدهای نوساز اختصاص داشت اما الان این سهم به 36 درصد رسیده است.

ماه گذشته فقط 3 هزار واحد مسکونی نوساز در تهران فروخته شد ، در حالی که 8 هزار و 700 واحد مسکونی در همین 30 روز مهر، در بازار مسکن معامله شد.

چرا فروش واحدهای نوساز –خانه های زیر 5 سال ساخت که عمدتاً کلیدنخورده هستند- در شهر تهران تا این حد کاهش پیدا کرده است؟

دو علت برای این موضوع مطرح است که عاملان کاهش شدید سهم نوسازها در معاملات مسکن به حساب می آیند.

عامل اول رکود تولید مسکن در سال های اخیر است.

در دو سال اخیر، ماهانه در تهران حدود 3 هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد! یعنی تعداد ساخت و سازهای دو سال اخیر با میزان معاملات مسکن این روزها برابر است. هر چقدر در سال های قبل، خانه در شهر تهران ساخته شد ، امروز به همان میزان از این نوع خانه ها (نوساز) در حال خرید و فروش است. اما این همه علت کاهش سهم نوسازهاست؟!

علت دیگری هم مطرح است و آن احتکار مسکن از سوی تولیدکنندگان مسکن و ساختمان است.

زمانی که انتظار برای افزایش قیمت وجود دارد و سمت عرضه ، حضور تقاضای سرمایه ای را در بازار به خوبی مشاهده و رویت می کند و متغیرهای واقعی خیلی راحت و با غلظت تحت تاثیر انتظارات و جو روانی قرار دارند، در نتیجه این سمت بازار (تولیدکننده) دست از فروش می کشد تا در آینده، گران تر از الان بتواند کالای خود را بفروشد.

این کالا الان آپارتمان است.

مشاوران املاک می گویند در کوچه و خیابان های شهر واحد نوساز وجود دارد اما فروشنده نیست. حتی فایل هایی در ماه های قبل بوده که الان صاحبانش اعلام انصراف کرده اند و فعلا قصد فروش ندارند.

عمده آپارتمان هایی که این روزها در تهران فروخته می شود سالخورده و سن و سال دار هستند.

ماه گذشته 45 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده در تهران عمربنای دو رقمی داشتند (بیش از 10 سال ساخت). این سهم در سال 98 به میزان 37 درصد بود!

افزایش سهم خانه های سالخورده از معاملات بیانگر انتخاب اجباری این خانه ها توسط خریداران و همچنین تقاضای تبدیل به احسن از سوی مالکان این واحدهاست.

ماه گذشته در شهر تهران قیمت متوسط واحدهای مسکونی فروخته شده 10 درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش پیدا کرد و از مترمربعی 26 میلیون و 500 هزار تومان هم رد شد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال 1399 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به ترتیب با اختصاص سهم های 9.4 و 8.4 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

در مجموع 73.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در مهرماه سال 1399 مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب شامل مناطق 5 ،10 ،2 ،4 ،14 ،7 ،1 ،8 ،15 و 11 بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.6 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 56 میلیون و 800 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 12 میلیون و 400 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1398 به ترتیب 110.9 و 125.1 درصد افزایش نشان می دهند. در عمده مناطق شهر تهران در ماه گذشته، متوسط قیمت مسکن به لحاظ تغییرات نقطه ای، رشد بیش از 100 درصدی پیدا کردند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مهرماه ساال 1399حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 16 تا 18 میلیون تومان به ازای هر متر مربع بنا با سهم 8.2 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده اند و دامنه های قیمتی 14تا 16 و 12 تا 14 میلیون تومان نیز به ترتیب با سهم های 7.9و 7.6 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.

در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که 58.3 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی 26 میلیون و 700 هزار تومان معامله شده اند.