مالیات بر عایدی مسکن از سال آینده ؟

بورس24 : مالیات بر عایدی سرمایه یک قدم دیگر به بازار معاملات خرید و فروش مسکن نزدیک شد.

کمیسیون اقتصادی دولت 7 ماه بعد از تهیه پیش نویس لایحه قانون اصلاح مالیات های مستقیم توسط وزارت اقتصاد، متن این پیش نویس را مورد بررسی قرار داد و به نظر این وزارتخانه برای اخذ مالیات از خرید و فروش خانه مهر تایید زد.

مالیات بر عایدی سرمایه همانطور که از اسمش پیداست از ارزش افزوده ناشی از سرمایه گذاری دریافت می شود.

یک سرمایه گذار متناسب با سودی که از سرمایه گذاری خود می برد باید بخشی از آن را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند.

مالیات بر عایدی مسکن مطابق مصوبه کمیسیون اقتصادی دولت به این صورت مشاهده می شود که فروش واحد مسکونی زیر یکسال از زمان خرید آن واحد مشمول 50 درصد مالیات بر سود قیمت پس از کسر تورم می شود.

در این نرخ، دولت در نیمی از بازدهی واقعی سرمایه گذاری های ملکی افراد شریک می شود.

منظور از بازدهی واقعی کسر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن است. مثلاً اگر یک نفر یک واحد مسکونی را با قیمت یک میلیارد تومان خریداری کند و قبل از اینکه مدت مالکیتش به یکسال برسد، آن را با قیمت 2 میلیارد تومان به فروش برساند، در این مدت 100 درصد سود اسمی به دست آورده است اما اگر در همین سال مالکیت او، نرخ تورم عمومی 40 درصد باشد، سود واقعی حاصل از سرمایه گذاری ملکی این فرد 60 درصد است که باید 30 درصد آن را به دولت مالیات بر عایدی سرمایه بپردازد.

دولت امیدوار است با دریافت مالیات بر عایدی سرمایه ملکی خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن کاهش پیدا کند و قدرت مانور سوداگران ملکی و معامله گران دلال کم شود.

البته در پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم برای مصرف کنندگان بازار مسکن تدابیر حمایتی در مالیات بر عایدی املاک در نظر گرفته شده است. یکی از این تدابیر اجازه فروش واحد مسکونی بدون دریافت مالیات در هر سه سال است. اگر کسی واحد مسکونی دارد چنانچه در مدت زمان سه سال آن را بفروشد، از مالیات بر عایدی املاک معاف است اما اگر دومین واحد تحت مالکیتش را در این سه سال بفروشد، سرمایه گذار تلقی می شود و باید مالیات پرداخت کند.

این معافیت سه ساله اجازه می دهد که کسانی که فقط یک واحد مسکونی برای سکونت خود دارند و سرمایه گذار نیستند بتوانند نسبت به تبدیل به احسن کردن خانه خود و جابجا شد از یک منطقه یا شهر به منطقه یا شهر دیگر بدون پرداخت مالیات اقدام کنند.

همچنین کسانی که واحد مسکونی خود را سال ها قبل از تصویب قانون اصلاح مالیات های مستقیم خریداری کرده اند، چنانچه بعد از تصویب این قانون بفروشند، زمان تعیین قیمت خرید این واحدها درست زمان تصویب این قانون خواهد بود.

این تعیین مبدا زمانی بخاطر این است که مثلا قیمت یک واحد مسکونی از 15 سال پیش تا کنون بیش از 25 برابر شده است و اگر قرار باشد بخشی از این رشد قیمت به عنوان مالیات دریافت شود، با عدالت اقتصادی سازگار نخواهد بود.

اما سوال مهم در این نوع مالیات نحوه تشخیص قیمت روز مسکن برای زمان خرید و زمان فروش است.

قرار شده با تصویب این قانون قیمت فروش واحدهای مسکونی در سندهای محضری قید شود. در حال حاضر قیمت معاملات ملک فقط در مبایعه نامه ها درج می شود. اما چنانچه قیمت ها در سند تک برگ واحدهای مسکونی هم درج شود می تواند مرجع محاسبه مالیات بر عایدی املاک قرار بگیرد.

اما همانطور که تجربه در اختلافات دولت و سازمان ثبت نشان طی سال های دهه 80 در ماجرای کدرهگیری وجود داشت، بعید است عوامل صدور سند تک برگ راضی به پذیرش مسولیت درج قیمت معاملات مسکن در سند شوند.

از طرفی، چگونه قرار است برای واحدهای خریداری شده در زمان قبل از این قانون، قیمت روز معادل قیمت مسکن زمان تصویب این قانون تعیین شود؟! این واحدها چون که سندشان فاقد قیمت مسکن است، باید قیمت روز آنها محاسبه شود. یک راه این است که برای تک تک واحدهای مسکونی که در سال های آینده فروخته می شود، کارشناس رسمی دادگستری استخدام شود تا قیمت زمان خرید آن ها را محاسبه کند. اما این کار فوق العاده برای مالک پرهزینه است و اگر قرار باشد برای اجرای یک قانون، چنین کاری صورت بگیرد باید دولت هزینه آن را متقبل شود که شدنی نیست.

یک راه دیگر هم استناد به آمارهای قیمت مسکن است که آن هم چون که فقط قیمت منطقه در هر شهر را اعلام می کند نمی توانند مبنای قیمت تک تک واحدهای مسکونی در شهرها شود.

بنابراین مسیر دولت برای دریافت مالیات بر عایدی املاک سخت است.

تازه نکته دیگر اینکه سرمایه گذاران ملکی ممکن است زمان فروش را به تاخیر بیاندازند تا مشمول مالیات کمتر شود. این به روند عرضه آپارتمان برای فروش آسیب می زند.

پیش بینی می شود این لایحه تا قبل از پایان سال به تصویب هیات دولت برسد و به مجلس برود.