نصف به اضافه ٢ درصد در اختیار کم متراژ ها

بورس24 : خانه هایی که همه نوع مشتری به دنبال آن است سهم نصف به اضافه 2 درصد را از معاملات خرید و فروش مسکن در تصاحب خود دارند.

این خانه ها مساحت زیر 80 مترمربع دارند. سهم واحدهای مسکونی زیر 80 مترمربع در فروش آپارتمان در معاملات ماه گذشته مسکن شهر تهران 52 درصد گزارش شده است. اگر چه فروش این جنس از واحدهای مسکونی اندکی بیشتر از نصف بازار را در اختیار دارد اما سهم متقاضیانی که خریدار دست به نقد آپارتمان های کم متراژ هستند خیلی بیش از 52 درصد است.

بنگاهی ها در مناطق 4 تا 8 شهر تهران می گویند بودجه خرید بالای 80 درصد از متقاضیان خرید خانه چه مصرف کننده و چه سرمایه گذار رقمی حول و حوش یک میلیارد و 500 تا یک میلیارد و 800 میلیون تومان است. این میزان بودجه کفاف خرید واحدهای مسکونی حداکثر 75 تا 80 مترمربع را می دهد.

اما در سمت مقابل، فروشنده که در بازار مسکن بسیار کم حضور دارد هیچ، در گروه واحدهای مسکونی کم متراژها، اصلا فروشنده ای در صحنه معاملات نیست که حاضر به انجام معامله باشد.

با کاهش قدرت خرید مسکن، تقاضا به سمت واحدهای کم متراژ و کوچک حرکت کرده است و این رخداد را فروشنده ها و سازندگان مسکن به خوبی درک کرده اند. از طرفی این رفتار در حال کپی برداری توسط خریداران سرمایه ای جدید است.

کسانی که به قصد سرمایه گذاری وارد بازار می شوند اولویت انتخابشان را آپارتمان های زیر 80 مترمربع گذاشته اند چون می دانند همانطور که خودشان در این مقطع ترجیح می دهند واحد کم متراژ خرید کنند، در سال های آینده هم این میل به صورت تصاعدی افزایش پیدا می کنند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در شهریور سال 99 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 12 تا 14 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 9 درصد،‌ بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده اند و دامنه های قیمتی 14 تا 16 میلیون و 16 تا 18 میلیون تومان به ترتیب با سهم های 8 و 7.5 درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.در آخرین ماه از فصل تابستان 58 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی 24 میلیون و 290 هزار تومان معامله شدند.

در 6 ماه اول امسال سرجمع 55 هزار واحد مسکونی در بازار مسکن شهر تهران معامله شد که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 70 درصد رشد از خود نشان می دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران 19 میلیون و 920 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل رشد 57 درصدی داشته است.میزان رشد 6 ماه قیمت مسکن درست برابر با بازدهی 6 ماهه در این بازار است.

از ابتدای سال جاری تا پایان شهریور ماه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 55 درصد افزایش پیدا کرد؛ رقمی که از آن به عنوان بازدهی بازار مسکن نام برده می شود.

نرخ بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن یک چهارم بازار سهام در این مدت 6 ماهه بوده است. بازدهی بازار سهام در 6 ماهه اول امسال بیش از 210 درصد شد.نرخ بازدهی ارز در 6 ماه اول امسال رقمی بین نرخ بازدهی مسکن و بازدهی بورس بود. بهای خرید و فروش دلار در این مدت حدود 90 درصد افزایش پیدا کرد.

ماه گذشته حجم معاملات خرید خانه 7 درصد نسبت به مرداد در شهر تهران کاهش پیدا کرد و از بالای 9 هزار واحد به 8 هزار و 400 واحد مسکونی رسید. اکنون این سوال وجود دارد که چگونه در رکود معاملات مسکن قیمت مسکن پرش 5 درصدی به خود دید؟!

علت را باید در رابطه قیمتی بین بازارها جستجو کرد.بازدهی بازار سهام در یکسال و نیم اخیر خیلی بیشتر از مسکن رشد کرد. همچنین بازدهی بازار ارز نیز هم در سال گذشته و هم در نیمه اول امسال بیشتر از بازار مسکن بود.

در نتیجه روند رشد و نوسانی شد قیمت ها به گونه ای ادامه می یابد تا رابطه قیمت ها دوباره برقرار شود.در میان 22 منطقه شهر تهران باز هم متوسط قیمت منطقه یک با مبلغ 51 میلیون تومان بیشترین قیمت منطقه ای است.

قیمت واحدهای مسکونی منطقه یک در شهریور امسال نسبت به شهریور پارسال 102 درصد رشد کرد. همچنین ارزانترین منطقه تهران در بازار مسکن منطقه 18 است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 18 به میزان 10 میلیون و 400 هزار تومان است.

این یعنی بالا آمدن کف قیمتی بازار مسکن از سطح 8 تا 9 میلیون تومان در مترمربع به 10 میلیون تومان.تا همین اواسط نیمه اول امسال می شد در تهران واحد مسکونی درست و حسابی با قیمت متری زیر 10 میلیون تومان در تهران پیدا کرد.