بازار مسکن بعد از مالیات خانه های خالی

بورس24 : جمع کوچکی از نمایندگان مجلس مصمم هستند هر طور شده محصول فکری شان علیه بازار خانه های خالی را وارد بازار کنند.

پنج شنبه گذشته که شورای نگهبان به مصوبه مالیات بر خانه های خالی اشکال وارد کرد و مصوبه را به مجلس ارجاع داد عقلای اقتصادی اینطور تحلیل کردند که کار این مالیات خام و مشکل دار تمام است و امکان اجرایی شدن آن دیگر وجود ندارد.

اما ظاهراً نمایندگان طراح این مالیات به دنبال اصلاح آن و ارایه دوباره به صحن و سپس شورای نگهبان هستند.

شورای نگهبان به چند جای این مصوبه اشکال حقوقی و قانونی گرفته است از جمله اینکه به رسمیت شناخته نشدن عذر موجه مالکانی که نمی توانند خانه شان را بفروشند یا اجاره دهند دارای ایراد است. همچنین تفکیک شهری در داشتن خانه خالی اول نیز با قانون اساسی سازگار نیست. اشکال دیگری که شورای نگهبان به مصوبه مالیات بر خانه های خالی وارد می داند معاف شدن برخی اشخاص از هر نوع رهگیری مالیاتی با اجازه وزیر راه و شهرسازی است!

از نظر شورای نگهبان هیچ کس حق معافیت مالیاتی برای هیچ نوع مالیاتی در هیچ بازاری ندارد الا اینکه مجلس آن معافیت را تصویب کرده باشد نه یک وزیر.

اما با همه این موانعی که جلوی اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی وجود دارد چنانچه دریافت آن از مالکان املاک بدون استفاده شروع شود بازار مسکن با چند تغییر همراه خواهد شد که اولین آن حمله سرمایه گذاران پول به دست به بازار زمین است.

اگر این مالیات نهایی شود به معنای بدهکار شدن سالانه مالکان خانه های خالی به میزان 5 درصد قیمت روز ملک شان به دولت است. این مالیات را قرار نیست دولت سالانه از مالکان دریافت کند یا اینکه مالکان در پایان هر سال مجبور باشند آن را به سازمان امور مالیاتی بپردازند بلکه همچون سایر مالیات ها و عوارض، به حساب مالکان نوشته می شود.

مثلاً صاحب یک آپارتمان یک میلیاردی اگر بعد از 10 سال بلااستفاده گذاشتن واحد مسکونی خود قصد فروش آن را داشته باشد باید در زمان فروش، نصف بهای ملک اش را بابت مالیات خانه خالی به دولت بپردازد!

البته احتمال دارد در این مدت قیمت ملک افزایش پیدا کند اما میزان افزایش به حدی خواهد بود که حداقل 30 درصد از پول زمان خرید آن ملک صرف مالیات می شود. تازه ابتدا باید مالک مالیات را بپردازد و بعد از آن، اجازه فروش و رسیدن به پول حاصل از فروش را پیدا می کند. این، مشکل بزرگ مالکان خانه های خالی است که باید قبل از فروش واحدهای مسکونی خود، نقدینگی لازم برای تسویه حساب با سازمان امور مالیاتی را داشته باشند!

یک آپارتمان در شهر تهران بعد از 10 سال با توجه به رشد میانگین سالانه قیمت مسکن،‌ 6 برابر می شود. یعنی ارزش فروش یک واحد یک میلیارد تومانی تقریباً بعد از 10 سال 6 میلیارد تومان خواهد شد. در این صورت 5 درصد قیمت فروش 300 میلیون تومان خواهد شد که به اندازه این رقم باید مالیات پرداخت شود. این مبلغ درست معادل همان یک سوم قیمت زمان خرید است.

این حساب و کتاب باعث خواهد شد بخشی از مالکان خانه های خالی بعد از تصویب این مالیات از ترس نرخ آن، آپارتمان های خود را بفروشند و باز برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود، اقدام به خرید زمین کنند.

نگهداری زمین بدون اقدام برای ساخت هنوز مشمول مالیات نیست!

اگر خریدهای سرمایه ای زمین افزایش پیدا کند صعود قیمت زمین مسکونی تند تر خواهد شد.

همچنین بخش دیگری از مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه در صورت جدی شدن بحث دریافت مالیات، وارد بازار ارز و سکه خواهند شد ولی اول، بازار ارز را انتخاب می کنند چون برای سکه مالیات تعیین شده است اما دارندگان دلارهای خانگی از تور مالیاتی دولت در امان هستند.

این خروج از بازار مسکن و ورود به بازار ارز در نهایت برای بازار مسکن تبعات دارد چرا که افزایش تقاضای خرید دلار از یک سو و کمبود دلار در بازار از سوی دیگر باعث تشدید رشد قیمت دلار می شود و اثر انتظاری و روانی آن بار دیگر دامن بازار مسکن را می گیرد.

بنابراین رابطه عجیب و غریب بازارها با هم باعث خواهد شد هر نوع دست کاری یک بازار باعث واکنش فعالان آن بازار از طریق بازار دیگر بشود.

احتمال دیگر درباره اقدام بعدی مالکان خانه های خالی برای فرار از مالیات، خرید و فروش چندین باره واحد مسکونی در یکسال است.

کسانی که خانه خالی دارند در 4 ماه اول نگهداری آن خانه به شکل بلااستفاده، هرگز مشمول مالیات خانه خالی نخواهند شد و کنتور شمارش نرخ مالیات از ماه پنجم به کار می افتد. این فرصت طبیعی که برای پیدا کردن مشتری خرید یا مستاجر داده شده است باعث سواستفاده مالکانی می شود که هم می خواهند خانه خود را بدون استفاده نگه دارند و هم مالیات نپردازند!

کارشناسان اقتصادی با هشدار درباره اتفاقات ناگواری که پس از دریافت این مالیات در بازار مسکن خواهد افتاد خواستار تجدید نظر مجلس در مصوبه اش هستند.