دو سوم خریداران مسکن در ١٠ منطقه تهران

بورس24 : هفتاد و سه درصد از حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران در 10 منطقه انجام می شود. این عدد به معنای آن است که دو سوم خریداران خانه در شهر تهران در کمتر از نیمی از مناطق معاملات انجام می دهند.

این 10 منطقه شامل 5، 4، 2، 10، 14، 7، 1، 8، 3 و 15 می شود.

سهم منطقه 5 از معاملات مسکن به زیر 15 درصد کاهش پیدا کرده و سهم منطقه 4 که همیشه بالای 10 درصد بود نیز به 8 درصد رسیده است.

علت کاهش وزن مناطق 4 و 5 (شرق و غرب تهران) از معاملات خرید و فروش مسکن آن است که قیمت آپارتمان در این دو منطقه خیلی بیشتر از آستانه تحمل متقاضیان افزایش پیدا کرده است.

قیمت سال 94 یک آپارتمان 90 مترمربعی در شهر تهران امروز به قیمت فروش یک خانه 90 مترمربعی در شهر جدید پرند تبدیل شده است! آپارتمان های پرند مترمربعی نزدیک به 4 میلیون تومان در حال خرید و فروش است. این رقم 5 سال پیش، قیمت میانگین هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران بود اما الان بیش از 5 برابر شده است.

در بازار معاملات مسکن تهران از ابتدای سال تا پایان تیر ماه 37 هزار و 400 واحد مسکونی فروخته شده است. این حجم معاملات مسکن در مقایسه با 4 ماه اول سال 98 به میزان 42 درصد افزایش یافته است.

رشد بیش از 40 درصد معاملات مسکن در 4 ماهه اول امسال در شرایطی است که سال گذشته در همین بازه زمانی معاملات مسکن بیش از 30 درصد کاهش پیدا کرده بود.

بنابراین جهت تغییر نبض معاملات مسکن در سال جاری نسبت به سال قبل معکوس شده است (افزایشی به جای کاهشی) اما این افزایش معاملات مسکن به معنای رونق گرفتن بازار نیست چرا که مصرف کننده در این بازار تقریباً وجود خارجی ندارد!

نکته عجیب بازار مسکن تهران در ماه های اخیر برابری نرخ رشد معاملات و نرخ رشد قیمت است!

در چهار ماهه اول امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 42 درصد نسبت به 4 ماهه اول پارسال افزایش یافت. این نرخ همان نرخ رشد 4 ماهه معاملات مسکن است.

در 4 ماهه اول امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 12 میلیون و 600 هزار به 18 میلیون تومان افزایش پیدا کرد. سال گذشته شیب رشد قیمت واحد مسکونی در تهران 2 برابر الان بود یعنی در 4 ماهه اول پارسال متوسط قیمت آپارتمان 102 درصد جهش کرد.

در ماه گذشته 56 درصد از واحد مسکونی فروخته شده در بازار مسکن تهران با قیمت کمتر از مترمربعی 20 میلیون و 900 هزار تومان معامله شد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد در تیر ماه امسال بیانگر آن است که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 14 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 مترمربع و همچنین آپارتمان های 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم های 14 و 12 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 80 مترمربع سهم 52 درصدی از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

سهم این واحدها از معاملات خرید آپارتمان نزدیک به 60 درصد بود.

اما جهش دو سال و نیم قیمت مسکن باعث شده سهم واحدهای چند صد میلیون تومانی از معاملات ملک در تهران افزایش پیدا کند. با این حال در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 900 میلیارد تومان با اختصاص سهم 14 درصد بیشترین سهم از معاملات را داشتند. واحدهای با قیمت کل 350 تا 600 میلیون تومان نیز سهم 12 درصدی دارد.

در مجموع بیش از نیمی از واحدهای فروخته شده در تهران طی ماه گذشته قیمت کل زیر یک میلیارد و 600 میلیون داشتند. ماه گذشته از هر 100 واحد مسکونی که در تهران فروخته شد 5 واحد قیمت نزدیک به 7 میلیارد تومان داشت. بخش زیادی از این آپارتمان ها در منطقه یک و همچنین مناطق 2 و 3 است.

3 درصد از این واحدها بزرگ مساحت هستند به این معنا که مساحت 200 مترمربع و بیشتر داشتند.

در مقابل، 12 درصد از معاملات خرید آپارتمان در تیر ماه امسال در تهران به واحدهای مسکونی حداکثر 50 مترمربع اختصاص دارد. سهم این واحدها دو سال پیش بیش از 15 درصد بود.

هجوم خریداران مصرفی و سرمایه ای به واحدهای کوچک متراژ سبب شده الان فروش این واحدها بخاطر نبود واحدی با مساحت کم، به اجبار کاهش پیدا کند.

بیشترین سهم متراژی از معاملات مسکن به آپارتمان های 50 تا 60 مترمربعی مربوط می شود. این واحدها 14 درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص می دهند. در دو ماه گذشته فروش واحدهای با مساحت بیش از 90 تا 100 مترمربع خیز برداشته است.