معاملات مسکن روی پله ترقی

بورس24 : از ابتدای سال تاکنون معاملات مسکن به لحاظ تعداد خرید و فروش آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران ماه به ماه صعودی بوده است.

قرار گرفتن معاملات مسکن روی پله رشد در شرایطی است که ابتدای سال اقتصاددانان پیش کرده بودند در سال 99 رکود سنگین معاملات مسکن سال 98 ادامه پیدا می کند. اقتصاد خوانده ها حتی یک پیش بینی دیگر هم در بازار مسکن داشتند؛ اینکه قیمت مسکن در سال جاری خیلی کمتر از سال 98 افزایش پیدا می کند.

اما هر دو پیش بینی محقق نشد و فعلا عکس آن رخ داده است!

میانگین حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران در سال 98 ماهانه 4 تا 5 هزار واحد بود اما در 4 ماه اول امسال بیش از 8 هزار معامله به شکل میانگین انجام شده است.

در تیر ماه امسال معاملات از 10 هزار واحد که مرز ایده آل برای رشد بازار مسکن به حساب می آید بالاتر آمد و 12 هزار واحد فروش رفت.

از طرفی متوسط قیمت مسکن در 12 ماه سال 98 به میزان 62 درصد افزایش یافت اما در فاصله ابتدا تا پایان تیر ماه سال 99 متوسط قیمت مسکن 55 درصد افزایش پیدا کرده است. اگر در مرداد نیز همانند دو ماه گذشته قیمت مسکن رشد کند (بیش از 10 درصد) در این صورت معادل یکسال گذشته در همین نیمه اول امسال قیمت مسکن گران شده است که در این صورت در 12 ماه 99 رشد قیمت خیلی بیشتر از 12 ماه 98 خواهد بود.

اما چرا هم قیمت و هم معاملات مسکن روی پله ترقی قرار گرفته است؟

پیش بینی تداوم رکود معاملات و آرام شدن روند رشد قیمت مسکن با نگاه به شرایط داخلی بازار مطرح شده بود که تشخیص درستی بوده است. امسال گروه اقلیت در بازار خرید مسکن به اندازه نصف سال گذشته شده است. این گروه خریداران مصرفی هستند که بیش از دو سال است قدرت خرید را از دست داده اند و از بازار معاملات خارج شده اند.

سال گذشته متوسط قیمت یک آپارتمان فروش رفته در تهران یک میلیارد تومان بود و امسال به یک میلیارد و 600 میلیون تومان رسیده است.

قدرت خرید تقاضای مصرفی در بازار مسکن تهران طبق گفته های مشاوران املاک حداکثر 600 تا 700 میلیون تومان است. بنابراین کسانی که آپارتمان خریداری می کنند مصرف کننده نیستند.

اگر قرار بود بازار معاملات مسکن در اختیار مصرف کننده باشد حتماً حجم معاملات آپارتمان در ماه های سال جاری ماهانه حداکثر 3 تا 4 هزار واحد مسکونی بود.

اما عامل خارجی در بازار مسکن فعال است و همین فعالیت باعث رشد حجم معاملات و رشد قیمت مسکن شده است.

عامل خارجی تغییر و تحولات دنباله دار بورس تهران است.

رشد شاخص در بورس باعث شده فروشندگان مبنای قیمت گذاری در بازار مسکن را رشد شاخص قرار دهند و نسبتی از بازدهی بورس را به عنوان رشد قیمت پیشنهادی خود تعیین کنند. برای همین است که میزان افزایش ماهانه قیمت مسکن در دو ماه گذشته بیش از 10 درصد بوده است.

این در حالی است که متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن در سال 98 حدود 3.2 درصد بود! اکنون این نرخ 3 برابر شده است؛ چرا؟ چون سرمایه گذار در بازار مسکن زیادتر از قبل شده است.

تعداد سرمایه گذاران خرید آپارتمان در تهران به دو برابر سال گذشته رسیده است.

بخشی از سرمایه گذاران از بازار سرمایه آمده اند و این ورود ادامه دار است. برخی دیگر نیز تصور گرانتر شدن قیمت مسکن در آینده را دارند. این انتظار تورمی توسط بازارهای ارز و سهام شارژ می شود.

دو سال پیش اینطور القا شده بود که هر چقدر نرخ ارز افزایش یابد قیمت مسکن روند کاهشی به خود می گیرد. این تحلیل براساس فرضیه جذب سرمایه گذار توسط بازار ارز و کاهش میل به سرمایه گذاری در بازار مسکن مطرح بوده است.

اما در واقعیت مشخص می شود افزایش ماهانه نرخ ارز باعث افزایش ماهانه قیمت مسکن در همان ماه می شود.

همچنین هیجان بورس نیز به رشد بیشتر قیمت مسکن کمک می کند.

کف قیمت مسکن در تهران در سال گذشته روی سطح 6 تا 7 میلیون تومان در مترمربع قرار داشت اما الان به نزدیک 10 میلیون تومان رسیده است.

در میدان شوش آپارتمان نوساز یک میلیاردی پیدا می شود! آیا ساکن این محله قدیمی جنوبی تهران توان خرید آپارتمان با این رقم را دارد؟! حتماً پاسخ منفی است اما سرمایه گذاران ملکی سراغ مناطق جنوبی رفته اند و قیمت ها در این مناطق نیز رو به افزایش است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 11 تهران که این محله به آنجا مربوط است به 11 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است.

در منطقه 11 در ماه گذشته بیش از 500 واحد مسکونی فروش رفت. این میزان معاملات عملکرد یک ماه بازار مسکن منطقه 5 در سال 98 بود. مقایسه این دو عدد نشان می دهد بازار معاملات مسکن تکان خورده است.