املاک دولت برای عرضه در بورس به صف شدند

بورس24 : بورس املاک هنوز راه نیفتاده و فعلاً حاشیه های مربوط به اظهارات متفاوت و مبهم درباره هدف و نحوه راه اندازی آن بیشتر از متن آن است اما در سمت عرضه گفته می شود املاک دولتی برای عرضه در این بورس به صف شده اند.

بورس املاک و مستغلات به دنبال راه اندازی بستری در بازار سرمایه برای عرضه املاک دولت به مردم و سرمایه گذاران ملکی است. البته در ابتدای طرح این بورس به غلط عنوان شد واحدهای مسکونی نیز در بورس املاک خرید و فروش خواهد شد اما بلافاصله بعد از واکنش کارشناسان اقتصادی به خطای تحلیل و برداشت اشتباهی از بازار بورس املاک، اظهارات تصحیح شد.

اکنون خبر رسیده حدود ۷۰۰۰ میلیارد تومان ملک دولتی برای عرضه در بورس املاک فهرست شده است. این املاک عمدتا ساختمان با کاربری اداری و غیرمسکونی است که جزو دارایی های مازاد دولت به حساب می آید و قابلیت فروش برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمد نفت را دارد. از این 7000 میلیارد تومان ملک دولتی کمتر از ۱۰۰۰ میلیارد تومان آن با درآمد مولد هستند. کارشناسان بورسی معتقدند این ۷۰۰۰ میلیارد تومان در اس‌پی‌وی ها و در سه بازار اصلی و فرعی و سوم بر اساس سایز ریسک تجاری درآمدزایی بهره بردار و چندین شاخص دیگر فهرست می شوند.

در یکی از مدل هایی که برای نحوه عرضه املاک و مستغلات در بورس طراحی شده است امکان عرضه اختصاصی برای نهادهای دولتی است به این معنا که مشتریان محدود برای این عرضه در نظر گرفته شود. بر اساس این مدل املاک بصورت صندوق های خصوصی برای کارکنان همان نهادها یا در حالت طبیعی بصورت عمومی می توانند عرضه شوند.

علت انتخاب بورس املاک برای فروش املاک دولتی بزرگ مقیاس بودن این املاک و در نتیجه سرمایه بر بودن عملیات خرید آنها است. ارزش چند ده میلیاردی املاک دولتی اجازه خرید انفرادی حتی برای خریداران حقوقی را سلب می کند. بنابراین با تقسیم این املاک به یونیت های سرمایه گذاری، ارزش خرید هر یونیت در استطاعت سرمایه گذاران خرد و عادی بورس قرار می گیرد و در نتیجه مردم عادی نیز می توانند از این طریق خریداران املاک دولتی شوند و از سود میان مدت و بلندمدت آن نفع ببرند.

برای بورس املاک سرمایه اولیه 5 هزار میلیارد تومانی در نظر گرفته شده است که این به عنوان نکته عجیب کار مطرح است.

یک پیشنهاد این است که سرمایه اولیه بورس املاک همچون بقیه بورس ها سرمایه ای در حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیارد تومان باشد و فقط واسطه گری کند و در کسب و کار های پذیرفته شده وارد نشود. پیشنهاد دیگر اما ورود بورس املاک به حوزه خرید برای اعتمادسازی عمومی بود. مدافعان پیشنهاد دوم می گویند: فعالیت بورس در این حوزه می تواند مشارکت جمعی سرمایه گذاران را تقویت کند لذا سرمایه بین ۳ هزار تا ۵ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده تا ۳ هدف تامین شود. اول اینکه این بورس به عنوان امین در هیات امنای املاک و یا پروژه ها وارد شود تا اعتماد اجتماعی ایجاد کند. این حضور می تواند با آورده نقدی و در ازای پاداش و ریسک پروژه هایی باشد که خود پذیرش کرده و به مردم معرفی می کند. دوم اینکه با عقد قراداد حق الوکاله سرمایه را در اختیار شرکت های تامین سرمایه با هدف و بیانیه سرمایه گذاری مشخص قرار می دهد. نکته سوم هم تاسیس ۱۲ بورس منطقه ایی است.

در بورس املاک کشف قیمت منصفانه و قیمت ابرازی از سه مکانیزم انجام می شود که مورد تایید سازمان بازرسی هم باشد.

حسن بانی کارشناس مالی و بازار سرمایه درباره تجربه مشابه بورس املاک در کشورهای مختلف می گوید: مشابه این بورس در انگلستان در اندونزی و در یونان اخیرا راه اندازی شده است. ترکیه سال ها است که بجز سیستم جامع املاک در دولت الکترونیک به دنبال بورس املاک است ولی تا کنون موفق نشده آن را ایجاد کند. لذا دانش فنی در این بورس بسیار ارزشمند است و مسلما در زمان مقتضی اطلاع رسانی بیشتر می شود. هم اکنون اطلاعات درباره مدل و طرح تجاری؛ طرح عملیاتی و اف.اس بورس به شورای عالی بورس؛ سازمان بورس و به هیات موسس بورس املاک ارائه شده است.

اگر بورس املاک راه اندازی شود احتمال دارد تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کاهش پیدا کند و این نوع تقاضا وارد بازار سرمایه برای فعالیت در این بورس شود.

خرید ملک در سنوات گذشته 5 درصد بیشتر از تورم عمومی به سرمایه گذارانش سود داده است. این نرخ میانگین سالانه است و گرنه در برخی سال ها تا دو برابر نرخ تورم، قیمت ملک افزایش پیدا کرده سرمایه گذاران حداقل به اندازه تورم عمومی سود واقعی از این بازار کسب کرده اند.