ندانم کاری در بورس مسکن ؟!

بورس24 : بیش از یک ماه است که بحث و وعده درباره راه اندازی بورس مسکن مطرح می شود و در شرایطی که عنوان این بورس جدید در همین فاصله کوتاه، تغییر پیدا کرد اما هنوز کسی از کارکرد اصلی و نهایی صحبت کارشناسی به درد بخور ارایه نمی کند!

در دو هفته اخیر طرح راه اندازی بورس مسکن به بورس املاک تغییر نام داد چون در ابتدا تصور می شد که قرار است منبعد همه معاملات خرید و فروش خانه و آپارتمان از طریق بورس انجام شود اما بعد از اینکه اصل طرح به بازار تفهیم شد (با تشریح ابعاد جهانی فعالیت های ملکی در بازار سرمایه)، عنوان بورس املاک و مستغلات برای این طرح انتخاب شد.

اما از عنوان مهم تر، اهداف خیالی و واقعی طرح بورس املاک است که درباره این موضوع هنوز جمع بندی و مرزبندی صورت نگرفته است!

در کشورهای توسعه یافته با نظام تامین مالی کارآمد در بخش مسکن،‌ یک کانال قوی برای شارژ بازار مسکن از منابع بازار سرمایه وجود دارد. این کانال همان بازار رهن ثانویه است به این صورت که وام های خرید مسکن داده شده به خریداران خانه از طریق بازار سرمایه تنزیل می شود و بانک وام دهنده به پول هایی که قرار است بعد از 20 سال قسط دهی وام گیرنده ها،‌ برسد از طریق انتشار اوراق رهنی،‌ خیلی زود به آن دست پیدا می کند. این بازار (رهن ثانویه) قدرت وام دادن به خریداران مسکن را در شبکه بانکی 2 برابر می کند. این تقویت وام دهی مدیون بازار سرمایه است.یک کانال دیگر هم بین این دو بازار مسکن و بورس وجود دارد که آن نیز در صندوق املاک و مستغلات خلاصه می شود.

صندوق املاک و مستغلات با جمع آوری سرمایه های خرد بورس بازها، اقدام به خرید یا ساخت ساختمان می کند و آن ساختمان را برای چند سال اجاره می دهد. با اجاره بهای دریافتی، عایدی ماهانه به سرمایه گذاران صندوق می دهد و در نهایت با فروش ساختمان،‌ سود و اصل سرمایه افراد را به آن ها ارایه می کند.

در ایران اگر بخواهد بورس املاک راه بیفتد فعالیت آن باید در این دو کانال خلاصه شود.

البته در ایران یک تفاوت ملکی نیز وجود دارد و آن ملک های عمده و سنگین قیمت دولت و دستگاه های دولتی است که باعث حبس سرمایه در این املاک شده است.چند هزار میلیارد تومان سرمایه و منابع دولت در انواع ساختمان های تحت مالکیت دستگاه ها گیر کرده است.

اواخر سال گذشته دولتی ها اعلام کردند قصد دارند در سال 99 بخشی از کسری بودجه کشور به دلیل کاهش درآمد نفتی را با فروش املاک مازاد دولتی جبران کنند.

اوایل امسال وزارت اقتصاد راه ساده و سریع فروش املاک دولتی را بازار سرمایه معرفی کرد.بنابراین یکی از کارکردهای بورس املاک و مستغلات فروش املاک دولتی از این طریق است.با این حال ظاهر این بورس در حال حاضر خیلی بیشتر از واقعیت آن مورد توجه مدیران، دولتی ها و عموم افراد در بازار مسکن است.

البته کارشناسان اقتصادی هشدار مهمی در این باره می دهند؛ این که فروش املاک دولتی یا حتی تامین مالی بخش مسکن را می تواند در بازار سرمایه از طریق فرابورس یا بورس کالا به راحتی انجام داد و نیازی به ساختارسازی جدید نیست!

در سه سال گذشته تعدادی صندوق زمین و ساختمان در بورس تشکیل شد که کار تامین مالی ساخت مسکن در تهران، تبریز و اراک را پیش برد.

طی 10 سال گذشته نیز نوعی اوراق توسط بانک مسکن برای خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن در فرابورس همواره منتشر شده که تا کنون بیش از 40 هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مسکن برای نزدیک به یک میلیون خانوار از این طریق پرداخت شده است.

حتی در دو سال اخیر یکی دیگر از بانک های دولتی نیز توانست با انتشار اوراق وام خرید مسکن در بازار سرمایه از مزایای این بازار برای تامین مالی بازار مسکن استفاده کند.

کارشناسان معتقدند بستر کنونی بازار سرمایه به میزان کافی برای اتصال به بازار مسکن فراهم است و نیازی به چارت اداری جدید (بوروکراسی) نیست.

در این باره حسین عبده تبریزی هشدار می دهد که چنانچه توسعه بازار سرمایه بر مدار منطق و کارشناسی شده نباشد مشکلاتی در بورس های جدید بوجود خواهد آمد. این کارشناس بازار سرمایه و مسکن تاکید می کند: عمده خدمات و محصولاتی که قرار است به عنوان بورس جدید املاک و مستغلات ارایه شود می تواند در دو بورس فعلی یعنی بورس کالا و فرابورس ارایه شود ضمن آنکه شرکت‌های ساختمانی بیشتری باید پذیرفته شوند.

وی معتقد است: صندوق‌های مستغلات، بازار ثانویه اوراق رهنی و اوراق تسه (اوراق تسهیلات خرید مسکن) در بورس‌هایی وجود دارند که می‌توانند گسترش یابند.اما دیده می شود برای راه اندازی بورس املاک و مستغلات، هیچ محصول جدیدی که منطقی برای ایجاد بورس جدید باشد ارائه نشده است و تنها با این منطق که برخی می گویند بورس‌های جدید، کم کاری کرده اند و بورس مجزا باید درست شود، این طرح در حال شکل گیری است.