بورس ٢۴ : هر چقدر بازار مسکن به فصل اصلی خرید و فروش نزدیک شده اولتیماتوم های دولت نیز برای سودجوهای بازار شدت بیشتری به خود گرفت. فصل تابستان زمان کانونی معاملات مسکن محسوب می شود. در این ماه بخش زیادی از تقاضای خرید مسکن وارد بازار می شوند. در کنار آنها موعد قراردادهای بیش از ۶٠ درصد از مستاجرها در همین فصل سررسید می شود.

بورس۲۴ : هر چقدر بازار مسکن به فصل اصلی خرید و فروش نزدیک شده اولتیماتوم های دولت نیز برای سودجوهای بازار شدت بیشتری به خود گرفت.

فصل تابستان زمان کانونی معاملات مسکن محسوب می شود. در این ماه بخش زیادی از تقاضای خرید مسکن وارد بازار می شوند. در کنار آنها موعد قراردادهای بیش از 60 درصد از مستاجرها در همین فصل سررسید می شود.

البته بازار اجاره تابستان امسال یک فرق اساسی با فصول مشابه در سال های گذشته دارد و آن کسادی اجباری بازار معاملات اجاره در تیر ماه 99 است.

براساس تصمیم دو ماه پیش ستاد ملی مقابله با کرونا، قراردادهایی که از ابتدای سال جاری تا پایان اردیبهشت سررسید شدند می توانند تا پایان تیر ماه از سوی طرفین تمدید شوند. بنابراین بعد از ماه جاری، معاملات اجاره رشد ناگهانی پیدا می کند.

دولت برای کنترل هر دو بازار اجاره و خرید مسکن در تابستان مجموعه تدابیر کنترلی را در نظر گرفته است.

طبق اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، مدیریت بازار اجاره مسکن در تابستان امسال از دو طریق پرداخت یارانه اجاره بها و همچنین معافیت مالیاتی برای صاحب خانه های همراه، به اجرا در می آید.

منظور از یارانه اجاره بها همان پول پیش است که دولت قصد دارد با همکاری بانک ها آن را به مستاجرهای 4 تا 5 دهک اول جامعه پرداخت کند.

پول پیش واحدهای مسکونی تحت اجاره اقشار ضعیف بعد از اثبات شرایط مالی مستاجر و منوط به داشتن اجاره نامه معتبر توسط موجر، به او (صاحب خانه) پرداخت می شود.

در این طرح، بعد از پایان موعد اعتبار اجاره نامه های 99، پول پیش پرداختی توسط دولت از موجر پس گرفته می شود.

بنابراین اصل پول (اعتبار) دولت که در این قالب به بازار اجاره تزریق می شود بعد از یکسال بازگردانده می شود با این تفاوت که از ارزش واقعی اعتبار دولت برای بازار اجاره به میزان تورم عمومی کاسته شده است.

سال گذشته نیز وزارت اقتصاد بدون اینکه در دولت این موضوع مطرح و به تکلیف تبدیل شود، قصد داشت طرح پرداخت کمک ودیعه اجاره را برای تامین رفاه حال مستاجرها به اجرا در بیاورد اما نبود منابع و همچنین فراهم نبودن ساز و کار قانونی برای ورود بانک ها به این حوزه مانع از اجرای طرح شد.

امسال بدون آنکه فکری برای حل دو مانع شده باشد مجدداً این طرح سر زبان ها افتاده است.

در شکل دوم مهار اجاره بها از مشوق مالیاتی استفاده می شود. فرزانه اصلانی مدیر کل اقتصاد مسکن در این باره اعلام کرده است: معافیت‌های مالیاتی، اصلاح نرخ مالیات بر اجاره و اصلاح پایه های معافیت بر اجاره، سیاست‌هایی است که تنظیم‌کننده هستند و می‌توانند ضمانت اجرایی برای سیاست‌های تعیین شده باشند. بنابراین با این سیاست‌ها پیش‌بینی این است که آثار تورمی و افزایش قیمت، مستقیما توسط موجرها روی قراردادهای اجاره بیاید و موجب کنترل بازار اجاره شود.

سال گذشته متوسط اجاره بها در تهران حدود 40 درصد جهش کرد که از سال 86 به این طرف چنین رشد سالانه اجاره بها بی سابقه بوده است.

همچنین دو سال پیاپی رشد بیش از 60 درصدی قیمت مسکن در تهران که طی سال های 97 و 98 رخ داد نیز در دوره های پیشین جهش قیمتی سابقه نداشته است.

سمت تقاضا در بازار مسکن کاملاً به امید شروع دریافت مالیات از خانه های خالی نشسته است. مدافعان مالیات ستانی از مالکان خانه های خالی معتقدند دریافت این مالیات باعث فروش یا اجاره سریع واحدهای مسکونی بلااستفاده می شود.

4 سال پیش به ازای هر 100 واحد مسکونی در کشور بیش از 10 واحد خالی بود. اما امسال ممکن است تعداد خانه های خالی بیشتر شده باشد چون بعد از هر بار رکود سنگین معاملاتی به همراه جهش قیمت، تعداد خانه های خالی افزایش پیدا می کند.

نرخ فعلی مالیات بر خانه های خالی رقمی به اندازه یک ماه اجاره بهای واحد مسکونی است اما دولت قصد دارد نرخ مالیات را افزایش دهد. در فرانسه این نرخ دو برابر نرخ مصوب در ایران است.

با این حال تجربه سال های گذشته مداخله یا همان ورود دولت در بازار مسکن نشان داده است این بازار بیشتر، حرف درمانی شده تا اینکه شاهد برنامه های عملیاتی باشد.

طرح مباحث مکرر درباره عزم قطعی دولت برای دریافت مالیات از خانه های خالی شاید بتواند باعث ترس در مالکان این واحدها و اقدام برای مصرف کردن آنها شود اما بعید است دولت بتواند این مالیات را واقعاً دریافت کند. مهمترین دست انداز جلوی دریافت مالیات از خانه های خالی، اول طریقه شناسایی این خانه ها و دوم در تور انداختن آنها است.

البته وزارت راه و شهرسازی در برنامه هایش، شروع دریافت این مالیات را تا قبل از شروع پاییز در نظر گرفته است. اما هنوز سامانه الکترونیکی ردیابی خانه های خالی، کار خود را به صورت ملموس و عینی شروع نکرده است.

دو سال پیش نیز دقیقاً چند مانده به تابستان، بحث ها درباره مقابله جدی با سوداگران مسکن شروع شد و در اواسط تابستان تب این نوع اقدامات به پایان رسید.