زمزمه تعزیراتی شدن بازار مسکن شنیده می شود / تعیین نرخ رشد مجاز برای اجاره بها ؟

بورس24 : زمزمه هایی در بازار ملک شنیده می شود مبنی بر اینکه دولت از طریق عوامل راهبر موجر و مستاجر (مشاور املاکی ها) در نظر دارد برای معاملات تابستانی بازار اجاره سقف رشد مجاز اجاره بها تعیین کند.

این طرح دولت طرح جدیدی نیست؛ اولین بار در اوایل دهه 90 (تابستان سال های 91 و 92) دولت وقت در مواجهه با تب اجاره بها و گلایه شدید مستاجران از طریق مصوبه ای در شورای عالی مسکن برای اجاره نامه های آن سال نرخ 10 تا 15 درصد تعیین کردند به این معنا که هر معاملات اجاره خانه در تهران و کرج حداکثر با 15 درصد اجاره بهای بیشتر نسبت به اجاره بهای سال 90 و 91 (برای معاملات سال 91 نسبت به سال 90 و برای معاملات سال 92 نسبت به سال 91) در بنگاه ها منعقد و اجاره نامه مربوطه تنظیم شود.

شورای عالی مسکن به سازمان تعزیرات در آن زمان ماموریت داد با مشاوران املاکی که از نرخ رشد مجاز تبعیت نمی کنند برخورد کند.

ماه ها بعد از تابستان سال 91 با انتشار اطلاعات مربوط به متوسط اجاره بهای آپارتمان در شهر تهران برای تابستان 91 مشخص شد سطح اجاره بها از نرخ مجاز عبور کرده اما با این حال فاصله زیادی از رشد مجاز پیدا نکرد.

اکنون نیز دولت برنامه ای مشابه طرح دولت قبل دارد.

اجاره بها در شهر تهران 40 درصد افزایش پیدا کرده است. در سایر شهرها نیز میزان رشد اجاره بهای مسکن بیش از 30 درصد گزارش شده است.

در برخی مناطق و محله های شهر تهران البته صاحب خانه ها در هفته های اخیر برای ملاحظه حال مستاجران آن هم با توجه به کاهش درآمد خانوارها تحت تاثیر کرونا، اجاره بهای سال 99 را نسبت به سال 98 در حد 10 درصد افزایش دادند. البته این اقدام عمدتاً برای مستاجرهای با سابقه سکونت در آپارتمان اجاره ای رخ داده است.

در بازار اجاره مسکن تقاضا بیشتر از بازار خرید است. همه افرادی که توان خرید را از دست داده اند الان متقاضی موثر آپارتمان اجاره ای هستند. تعداد فایل های اجاره نیز البته نسبت به فایل های فروش واحد مسکونی در تهران و شهرهای بزرگ زیاد است اما باز میزان تقاضا بیش از عرضه خانه اجاره ای برآورد می شود.

کارشناسان اقتصادی درباره آثار مثبت و منفی تعزیراتی شدن بازار اجاره مسکن دیدگاه معناداری دارند. آنها معتقدند این اقدام ممکن است نتیجه عکس دهد. هر چند گروهی دیگر از کارشناسان به مثبت عمل کردن این طرح از جنبه روانی مدیریت بازار خوش بین هستند.

محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه سرکوب قیمت ها نتیجه مطلوب (به نفع تقاضا) نمی دهد می گوید: فرض کنید 100 واحد مسکن برای اجاره در شهر تهران وجود دارد. 150 نفر هم دنبال اجاره کردن هستند، قیمت اجاره افزایش می یابد. تعدادی از کسانی که دنبال اجاره هستند، مجبور می شوند به شهرهای نزدیک (حومه و مثلا شهرهای جدید) بروند چون "قادر" به پرداخت این اجاره ها نیستند. نرخها با توجه به تعادل بین خروج این عده و ماندن آنها در بازار، تعدیل شده و بالاخره در حدی به تعادل می رسند. ممکن است این تعادل از نظر ما بالا باشد و اجحاف در حق مستأجران. یا از اینکه گروهی از مستأجران مجبور می شوند تهران را ترک کنند، ناراحت شویم. بنابراین، اینجا اعمال قانون از طرف دولت صورت می گیرد و دستور می دهند که اجاره ها نباید بیش از فلان مقدار افزایش یابد. با این دستور چند اتفاق رخ می دهد. تعدادی از آن 100 نفر موجر، ترجیح می دهند که اصلا ملک خود را به اجاره ندهند و استفاده دیگری کنند یا حتی خالی نگه دارند. پس تعداد عرضه کمتر هم می شود. از آن طرف، چون اجاره ها، به صورت دستوری پائین نگه داشته شده، بخشی از آن عده ای که از شهر خارج شده و دنبال واحد مسکونی اجاره ای در شهرهای نزدیک بودند، بر می گردند. در نتیجه، با کاهش عرضه و افزایش تقاضا، قیمتها تمایل به افزایش پیدا می کند؛ چه می توان کرد؟

این کارشناس اقتصاد مسکن در ادامه تحلیل خود تصریح می کند: اعمال قانون برای تثبیت قیمت به توافقهای غیررسمی منجر می شود. عدد و رقم های صوری در متن اجاره نامه و دریافتی های خارج از اجاره نامه یکی از این موارد است که احتمال دارد رخ دهد. اجحاف و سخت گیری بیشتر به مستأجر و تحمیل شرایط دیگری مانند لزوم انجام برخی هزینه های سرمایه ای توسط مستأجر و صدها نوع اقدام دیگر از جمله تبعات احتمالی می تواند باشد.

این کارشناس اقتصادی تاکید می کند: تنها راه حل مشکلات اقتصادی همچون تورم، ساختار نامناسب بودجه و کاهش قدرت خرید مردم، پرهیز از دستور به اقتصاد، رفع موانع کسب و کار و ایجاد زمینه های جهش تولید و عرضه است که علاوه بر افزایش محصول واقعی در اقتصاد موجب افزایش درآمد و قدرت خرید جامعه نیز می شود. در بازار اجاره مسکن نیز می شود همچون خیلی از کشورهای اروپایی به سازنده و بساز و بفروش مشوق های مالیاتی و عوارضی اعطا کرد مشروط به اینکه مکلف شود تعدادی از واحدهای مسکونی که می سازد را برای مدتی مشخص به بازار اجاره مسکن عرضه کند.

ساخت و ساز مسکونی الان برای سازنده ها بسیار گران و سخت شده است. حداقل متری یک میلیون تومان پول عوارض شهرداری است و بیش تر از این خرج مجوزها و تاییدیه سازمان ها و دستگاه های مختلف می شود.

اگر همین چند قلم را بشود برای سازنده هایی که می پذیرند واحدهای مسکونی نوساز را به بازار اجاره عرضه کنند، معافیت ایجاد کرد در این صورت میزان عرضه خانه اجاره ای افزایش چشمگیر پیدا می کند.