جزئیات پیش فروش مسکن با اوراق بازار سرمایه

بورس24 : بازار سرمایه یکبار دیگر قرار است در خدمت نظام تامین مالی مسکن قرار بگیرد.

وزارت راه و شهرسازی در تفاهمی با سازمان بورس به دنبال نوعی پیش فروش مدرن مسکن نه فقط به متقاضیان خرید خانه که به همه سرمایه گذاران بازار ملک و بازار سرمایه است. این پیش فروش مدرن در ازای انتشار یک نوع اوراق بهادار –اوراق سلف موازی استاندارد- و خرید آن توسط متقاضی که همان پیش خریدار است رسمیت پیدا می کند.

پیش فروش مسکن 4 سال است به علت اجرای یک قانون مشکل دار تعطیل شده و هیچ سازنده ای رغبتی به پیش فروش ندارد. پیش خریدار که سال هاست در بازار مسکن به میزان خیلی محدود فعالیت می کند.

در کل، بخاطر آنکه ریسک پیش خرید و پیش فروش در بازار مسکن بسیار زیاد است طرفین علاقه ای به این گونه معامله ملکی ندارند.

این در حالی است که اگر امکان پیش خرید و پیش فروش مسکن وجود داشت هم سازنده مسکن نفع می برد هم خریدار. سازنده مسکن بخشی از منابع مالی مورد نیاز ساخت و ساز خصوصا در شرایط فعلی که قیمت خرید و تامین مصالح ساختمانی مرتب رو به افزایش است، در ابتدای پروژه از محل پیش فروش تامین می کند. بنابراین پروژه مسکونی از تورم آینده در امان می ماند و همین باعث کنترل قیمت ساخت و فروش مسکن می شود. متقاضی مسکن نیز به جای آنکه در یک نقطه زمانی مجبور به تامین بهای کل یک واحد مسکونی باشد در طول 2 سال به صورت اقساط چند ماهه، وجوه مربوط به خرید خانه را به سازنده پرداخت می کند.

پیش فروش مدرن مسکن قصد دارد این کار را به سرانجام برساند.

برای انتشار اوراق سلف موازی استاندارد نیازی به طی فرآیند پیچیده (بروکراسی) وجود ندارد چرا که در قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87، استفاده از ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی مسکن پیش بینی شده است. بنابراین چنانچه پروژه ای در ماه های آینده توسط وزارت راه و شهرسازی برای تامین مالی ساخت از این طریق تعریف شود، این اوراق در بازار سرمایه منتشر می شود.

مکانیزم این اوراق به این صورت است که هر متقاضی سرمایه گذاری با خرید یک یا چند اوراق، سهامدار پروژه مسکونی می شود. قیمت هر اوراق معادل قیمت یک مترمربع واحد مسکونی است. قیمت واحد مسکونی را کارشناس رسمی دادگستری به محض تعریف پروژه، تعیین می کند. علی القاعده، قیمت براساس قیمت واحد آماده تعیین می شود اما چنانچه تقاضای صفر برای خرید اوراق پس از تعیین قیمت اولیه وجود نداشته باشد به معنای آن است که قیمت تعیین شده بیش از ارزش بازاری پروژه، اعلام شده است.

ضمناً یک نکته درباره قیمت متراژ های یک ساختمان مسکونی که اوراق قرار است برای آن منتشر شود وجود دارد و آن برابر نبودن قیمت متراژ واحدهای طبقات پایین با طبقات بالاتر است!

قرار بر این است که قیمت تعیین شده، قیمت اولیه و قیمت پایه متر مربع یک پروژه باشد و بعد از ساخت پروژه و تبدیل اوراق به اصل و سود حاصل از سرمایه گذاری، اختلاف قیمت واحدهای بالاتر محاسبه و به سرمایه گذاران (پیش خریداران یا همان دارندگان اوراق) اعلام شود.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند با شرایط حاکم بر این بازار که هیچ چشم انداز روشنی برای حاشیه سود ساخت و ساز وجود ندارد بعید است سازنده ها و انبوه سازان حاضر به تعریف پروژه از مسیر بازار سرمایه باشند.

با این حال وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد از زمین های دولتی خارج از شهرهای بزرگ (حاشیه رسمی شهرها) برای خانه سازی و پیش فروش مسکن با انتشار اوراق سلف موازی استاندارد بهره بگیرد.

در این صورت پروژه های بزرگ مقیاس حداقل 100 واحد مسکونی تعریف خواهد شد و چون معمولاً قیمت ساخت و فروش واحدهای مسکونی روی زمین های دولتی یک چهارم قیمت روز مسکن در شهرهای بزرگ است، احتمال دارد استقبال از خرید اوراق مربوط به آن در بازار سرمایه قابل توجه باشد.

اما مشکل وضعیت سند و مسایل ثبتی و حقوقی زمین های دولتی است.

زمین های دولتی خارج از شهرها معمولاً وضعیت حقوقی کاملاً مشخصی ندارند. واژه کاملاً مشخص به معنای آن است که معمولاً زمین ها یا دارای سند کلی (تفکیک نشده) هستند یا اصلاً سند آماده انتقال ندارند. در پروژه های مسکن مهر که در شهرهای جدید اطراف شهرهای بزرگ ساخته شده اکنون بعد از گذشت 10 سال از ساخت این واحدها، هنوز مالکان این خانه ها سند از دولت دریافت نکرده اند.

در بازار سرمایه برای هر نوع اقدام مالی و سرمایه گذاری بر روی زمین، باید ابتدا وضعیت سند ثبتی آن ملک روشن و مشخص باشد. بنابراین احتمال انتشار اوراق روی زمین های دولتی برای ساخت مسکن بسیار ضعیف است.

مگر آنکه وزارت راه و شهرسازی بتواند دستگاه های دولتی دارای زمین دارای سند در داخل شهرها را مجاب به عرضه این اراضی در بازار ساخت و پیش فروش مدرن مسکن کند.

اگر چنین اوراقی در بازار سرمایه منتشر شود سرمایه گذاران ملکی که همیشه علاقه مند به خرید خانه هستند مشتری اصلی این اوراق می شوند. این اوراق به اندازه حاشیه سود سازنده ها به خریدارانش سود می دهد.