کانون معاملات مسکن در تهران؟

بورس24 : توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال 1399 حاکی از آن است.

که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 15.5 درصدی از کل معاملات،‌ بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است.

منطقه 5 در بازار مسکن تهران از گذشته دور همواره منطقه اول در انجام بیشترین معامله خرید و فروش خانه در تهران بوده است. این منطقه دارای بیشترین فراوانی واحدهای مسکونی 50 تا 60 مترمربعی در مقایسه با دیگر مناطق مورد علاقه سکونت خانه اولی ها است. زمین های مسکونی این منطقه طی دهه 80 به گونه ای زیر بار ساخت و ساز رفتند که سازنده ها اجازه داشتند حداقل دو پلاک قابل تخریب را با هم خریداری و روی زمین حاصل از تجمیع آنها مجتمع سازی کنند.

ساختمان های مسکونی در محله های اصلی منطقه تهران اغلب دارای بیش از 30 تا 50 واحد مسکونی دارند. این ساختمان ها از دو تا سه بلوک مجزا با یک مشاعات تشکیل شده اند. تجمیع پلاک ها به سازنده ها اجازه داده تعداد بیشتری پارکینگ در پیلوت و طبقات منفی یک و منفی دو تامین کنند در نتیجه توانستند واحدهای مسگونی ریزمتراژ (با تعداد بیشتری آپارتمان در یک ساختمان) احداث کنند.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه 5 تهران حدوداً 3 میلیون تومان بیشتر از میانگین قیمت آپارتمان در شهر است. در این منطقه میانگین قیمت واحدهای مسکونی از متری 18 میلیون تومان رد شده است. با این حال به دلیل آنکه آپارتمان های کم متراژ در این منطقه نسبت به مناطق دیگر بهتر در فایل ها پیدا می شود،‌ خریداران مسکن در منطقه 5 به پول کمتری (بهای کل) برای خرید خانه نیاز دارند.

بعد از منطقه 5، دو منطقه 2 و 4 بیشترین سهم از خرید و فروش واحدهای مسکونی در تهران را در اختیار دارند. همین ماه گذشته 8.5 درصد از کل معاملات آپارتمان مربوط به تهران در منطقه 2 و 8.2 درصد نیز در منطقه 4 انجام شد.

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در اولین ماه از سال 99 بیانگر آن است که دو سوم معاملات خرید خانه در تهران در 10 منطقه به ترتیب 5، 2، 4، 10، 1، 7، 6، 15 ، 3 و 8 انجام می شود. همانطور که جغرافیای منطقه ای معاملات مسکن نشان می دهد هفت منطقه اول تهران بیشترین سهم از معاملات را دارد و این یعنی تمرکز نسبی خریداران مسکن در این مناطق.

اما کارشناسان اقتصاد مسکن در تحلیل این سهم بالای شمال تهران از معاملات آپارتمان موضوع دیگری را مطرح می کنند و آن تعداد واحدهای مسکونی در هر منطقه از شهر است.

البته این موضوع به طرز قانع کننده موضوع سهم بالای مناطق بالای شهر از معاملات مسکن را توضیح نمی دهد چرا که فقط 40 درصد از واحدهای مسکونی شهر تهران در مناطق یک تا هفت قرار دارد در حالی که سهم این مناطق از معاملات خرید مسکن بیش از 60 درصد است.

تنها علتی که می شود برای این موضوع مطرح کرد تفاوت قدرت خرید مسکن در شمال و جنوب شهر تهران است.

زمانی که قیمت مسکن جهش می کند، قدرت خرید مناطق شمالی، کمتر افت می کند. همچنین تقاضای سرمایه ای در مناطق بالای شهر برای خرید آپارتمان خیلی بیشتر از مناطق جنوبی تهران است.

در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 31 میلیون و 300 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با قیمت 7 میلیون و 400 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.

در منطقه یک تهران قیمت مسکن 29 درصد نسبت به پارسال همین موقع رشد کرده اما در منطقه 18 رشد قیمت خانه ها به میزان 52 درصد بوده است. در ماه های اخیر رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی بیشتر از مناطق شمالی بوده چون دو سال پیش این وضعیت دقیقا برعکس بود.

ماه قبل در اوج رکود خرید مسکن واحدهای مسکونی با قیمت متری 9 تا 10.5 میلیون تومان 10 درصد در بازار فروش سهم داشتند اما این، بیشترین سهم در طبقه بندی قیمت های متری بوده است. بعد از آن واحدهای مسکونی با قیمت مترمربعی 7.5 تا 9 میلیون تومان سهم 8 درصدی در معاملات داشته اند. در کل، 54 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیتم هر مترمربع واحد مسکونی یعنی کمتر از متری 15 میلیون و 300 هزار تومان معامله شدند.