بورس ٢۴ : نیمه سال گذشته بعد از آنکه تورم مسکن آرام گرفت و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران افت ۶ درصدی طی دو ماه را تجربه کرد کارشناسان اقتصادی پیش بینی کردند تقاضای سرمایه ای (خریدارانی که به قصد سرمایه گذاری ملکی در بازار مسکن حضور داشتند) از این بازار به تدریج خارج خواهند شد. اما این اتفاق نیفتاد و حتی در اسفند پارسال که قیمت مسکن ٩ درصد رشد ماهانه را تجربه کرد آن هم در شرایطی که مشتری مصرفی در بازار حضور آنچنانی نداشت اما بیش از نیمی از معاملات توسط همین سرمایه گذاران انجام شد.
بورس24 : نیمه سال گذشته بعد از آنکه تورم مسکن آرام گرفت و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران افت 6 درصدی طی دو ماه را تجربه کرد کارشناسان اقتصادی پیش بینی کردند تقاضای سرمایه ای (خریدارانی که به قصد سرمایه گذاری ملکی در بازار مسکن حضور داشتند) از این بازار به تدریج خارج خواهند شد.
اما این اتفاق نیفتاد و حتی در اسفند پارسال که قیمت مسکن 9 درصد رشد ماهانه را تجربه کرد آن هم در شرایطی که مشتری مصرفی در بازار حضور آنچنانی نداشت اما بیش از نیمی از معاملات توسط همین سرمایه گذاران انجام شد.
در حال حاضر این سوال وجود دارد که چرا هنوز تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن زنده است آن هم در شرایطی که همه از ادامه رکود معاملات خرید مسکن بخاطر نبود قدرت خرید از سوی مصرف کننده ها می گویند؟!
سال گذشته شرایط فروش مسکن در سمت عرضه ماه به ماه سخت و سخت تر شد. در برخی ماه ها تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران به 3 هزار واحد رسید در حالی که شرایط نرمال برای بازار معاملات مسکن تهران فروش ماهانه حداقل 10 هزار واحد مسکونی است.
در بازاری که خریداران مصرف کننده همچون خانه اولی ها قدرت خریدشان از دست رفته و کسی از این دسته تقاضا در بازار حضور ندارد، سرمایه گذاران ملکی با چه امیدی اقدام به خرید می کنند؟
کارشناسان در پاسخ به این پرسش معتقدند سرمایه گذاران ملکی نه به امید فروش به خریدار مصرفی که برای در امان ماندن از کاهش ارزش واقعی پول های خود (سرمایه نقدی) اقدام به خرید مسکن می کنند.نسبت خریداران سرمایه ای به مصرفی در بازار مسکن تهران در ماه های اخیر 2 به 1 بود.
با این حال این نسبت در سال 97 که حجم معاملات خرید مسکن 35 درصد بیشتر از سال 98 بود این نسبت یعنی تعداد خریداران سرمایه ای به خریداران مصرف کننده 3 به 1 بوده است.
حجم تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کم شده اما همچنان این خریدهای غیرمصرفی انجام می شود.کارشناسان علت این حضور را نااطمینانی به آینده و ترس از بی ارزش شدن پول در اثر تورم عمومی عنوان می کنند.
ملک برای سرمایه گذاران مانع از کاهش ارزش واقعی سرمایه شان می شود.
البته بخشی از سرمایه گذاران در یکسال اخیر با توجه به رشد نجومی بورس روانه بازار سرمایه شدند.در بازار مسکن تقاضای مصرفی بیش از یکسال است که حضور موثر ندارد.افزایش دو برابری قیمت مسکن قدرت خرید را از مصرف کننده سلب کرده است.
البته در ماه های پایانی سال گذشته در جنوب تهران آپارتمان هایی با قیمت کل کمتر از 400 میلیون تومان به مشتریان به خصوص خانه اولی ها فروخته شد. این قیمت ها سبب شد در جنوب تهران تقاضای مصرفی هر چند در حجم کم اما بیشتر از مناطق بالای شهر حضور داشته باشد. اما آنچه می تواند رونق معاملات مسکن در کل شهر تهران و کل بازار مسکن را بوجود بیاورد مناطق جنوبی نیستند.
وزن یا همان سهم مناطق جنوبی شهر تهران از کل معاملات خرید خانه خیلی کمتر از 40 درصد است. این در حالی است که دو منطقه 4 و 5 که در غرب و شرق تهران قرار دارند به تنهای 25 درصد کل معاملات مسکن را شکل می دهند. در این دو منطقه رکود سنگین معاملاتی حاکم است چون در این دو منطقه متوسط قیمت مسکن طی سه سال تقریباً 4 برابر شد.
کارشناسان اقتصادی تاکید می کنند رونق مسکن فقط در شرایطی به این بازار بر می گردد که وام مناسب در اختیار خانه اولی ها قرار بگیرد.وام خانه اولی ها الان در تهران 80 میلیون تومان است که با این رقم فقط می شود 5 متر از یک خانه را خرید!
زمانی که این وام در تهران شروع به پرداخت شد یعنی سال 94 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 4 میلیون تومان بود که در آن زمان این وام 20 متر از یک خانه 50 متری را پوشش می داد. الان از یک سو خانه 50 مترمربعی در بازار مسکن تقریباً نایاب است و در عین حال قدرت خرید وام از بین رفته است.
با این حال و اگر چه ارتباط بین خریدهای سرمایه ای و خریدهای مصرفی در بازار مسکن قطع شده است (امکان فروش خانه هایی که سرمایه گذاران خریده اند به مصرف کننده ها وجود ندارد) اما بخاطر تورم بالا و ریسک پایین سرمایه گذاری ملکی، خرید مسکن برای سرمایه گذاران به زعم خودشان هنوز به صرفه است.
نظرات :
شما می توانید اولین نفری باشید که برای این مطلب نظر می دهید.