بورس ٢۴ : سرمایه گذار در بازار مسکن بیش از مصرف کننده شده است. در تهران خیلی بیشتر از نیمی از معاملات خرید مسکن در دو ماه گذشته توسط سرمایه گذاران انجام شده است. در شهرهای دیگر نیز گفته می شود از هر ١٠ خانه که فروخته می شود ٣ ملک را سرمایه گذار خریداری می کند...

بورس۲۴ : سرمایه گذار در بازار مسکن بیش از مصرف کننده شده است.

در تهران خیلی بیشتر از نیمی از معاملات خرید مسکن در دو ماه گذشته توسط سرمایه گذاران انجام شده است. در شهرهای دیگر نیز گفته می شود از هر 10 خانه که فروخته می شود 3 ملک را سرمایه گذار خریداری می کند.

این فرضیه که همه خریداران سرمایه ای ملک سود می کنند یک واقعیت است و تا کنون خلاف آن حداقل در تهران و دیگر شهرهای بزرگ اثبات نشده است. اما چه کنیم در این بازار همیشه جذاب برای سرمایه گذاری، بهترین (بیشترین) بازدهی را کسب کنیم؟

به بیان ساده تر هر کسی که در بازار مسکن با هدف سرمایه گذاری و سودگیری، ملک و آپارتمان خریداری می کند بعد از مدتی از زمان خرید، هنگام فروش آن ملک تحت تاثیر افزایش قیمت، سود می کند. اما مدل هایی وجود دارد که سرمایه گذاران می توانند حداکثر سود ممکن را کسب کنند.

بهترین مدل حال حاضر برای سرمایه گذاری بهینه در بازار ملک در تهران انتخاب مکان مناسب و آپارتمان مناسب ست.در عین حال انتخاب مکان مناسب و همچنین آپارتمان مناسب برای سرمایه گذاری ملکی، متکی به یک مدل ثابت و همیشگی نیست.

ماهانه در تهران متغیرهای قیمت و حجم معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر به اندازه های نابرابر تغییر می کند. حجم خریداران نیز در مناطق مختلف با نرخ های متفاوت کم و زیاد می شود. سرمایه گذارانی که نسبت به این تغییرات حساس هستند و با تعقیب هوشمندانه تغییرات منطقه ای قیمت و معاملات مسکن، آپارتمان مد نظر خود برای سرمایه گذاری را انتخاب می کنند از بیشترین سود (بازدهی) حاصل از سرمایه گذاری نیز بهره مند می شوند.

بازار مسکن در رکود است و قیمت ها همچنان روند افزایشی دارد. این، بدترین حالت ممکن در این بازار است که بیشترین احتیاط در سرمایه گذاری را می طلبد.ماه گذشته فروش واحدهای نوساز در تهران افزایش پیدا کرد. علت آن، اقبال خریداران سرمایه ای به خرید این آپارتمان ها بود.

اما آیا سرمایه گذاری در واحدهای نوساز بهترین انتخاب است؟!واقعیت آن است که در شرایط فعلی بازار مسکن انتخاب بهینه، واحدهای سن دار آن هم در مناطق جنوبی شهر است.

اول این که قیمت آپارتمان های شمال شهر در دو سال گذشته خیلی بیشتر از قیمت واحدهای جنوب شهر افزایش پیدا کرد. بنابراین اگر در ماه های آینده باز هم میانگین قیمت مسکن در تهران روند افزایشی را طی کند، رشد قیمت در جنوب بیشتر از شمال خواهد بود. البته یک نکته مهم باید در نظر گرفته شود و آن سطح حساسیت خریداران مسکن در جنوب شهر به رشد قیمت است که بیش از واکنش خریداران در مناطق شمالی است.

نکته دوم انتخاب مکان سکونت توسط اقشار متوسط و رو به پایین متقاضی خرید مسکن است.

قیمت مسکن به قدری جهش کرده است که در مناطق شمالی امکان خرید توسط خانه اولی ها تقریباً از دست رفته است. ضمن آنکه وام 140 میلیون تومانی خرید مسکن در جنوب تهران کفاف 15 تا 20 مترمربع را می دهد اما در مناطقی مثل منطقه 4 یا منطقه 5 یا منطقه 22 این وام ها حداکثر پاسخگوی 9 مترمربع است. در چنین شرایطی انتظار می رود اقبال به خرید مسکن در مناطق 10 تا 20 طی سال آینده بیشتر از 10 منطقه اول تهران باشد.

همین ماه گذشته تعداد آپارتمان هایی که در منطقه 12 تهران فروخته شد نزدیک به 35 درصد افزایش یافت اما در منطقه پنج معاملات مسکن 30 درصد، در منطقه 4 حدود 28 درصد و در منطقه 22 نیز حدود 16 درصد افزایش یافت.

این تفاوت در رشد معاملات مسکن همان تفاوت منطقه ای در تغییر و تحولات بازار مسکن تهران است که اگر تشخیص داده شود، شکار آن توسط سرمایه گذاران راحت خواهد بود.

اما آیا در همین مناطق جنوبی و حتی در مناطق شمالی شهر تهران، انتخاب عمربنای آپارتمان مورد نظر سرمایه گذاران باید بر چه اساسی صورت بگیرد؟الان زمان سرمایه گذاری در بازار خرید واحدهای نوساز نیست به دو دلیل!

دلیل اول آن است که قیمت زمان فروش واحد نوساز پس از چند سال به گونه ای است که افزایش سن بنا، اجازه حداکثر رشد قیمت را سلب می کند.

بنابراین سرمایه گذار یک آپارتمان 5 سال ساخت بعد از 5 سال می تواند سود بیشتری در مقایسه با سرمایه گذار یک واحد نوساز پس از همان 5 سال کسب کند. البته این مقایسه با معیار نسبت سود به قیمت زمان خرید باید صورت بگیرد.

دلیل دوم نیز سختی یا راحتی فروش است. از آنجا که پیش بینی می شود طی سال های آینده قدرت خرید مسکن در تهران همچنان در سطح بسیار پایین باشد در نتیجه تقاضا برای خرید واحدهای نوساز کم و کمتر خواهد شد. در نتیجه فروش واحدهای سن دار راحت تر از واحدهای کم سن است.

با جمیع جهات به نظر می رسد تقاضای سرمایه ای باید آگاهانه بین مناطق مختلف و آپارتمان های مختلف‌،تصمیم به انتخاب بگیرند.هر چند این مقطع زمان مناسبی برای سرمایه گذاری ملکی نیست.زمان سرمایه گذاری در بازار خرید مسکن به اتمام رسیده است.