سربالایی سخت برای کاهش قیمت مسکن

بورس24 : پیش بینی ای که دکتر حسین عبده تبریزی درباره روند قیمت مسکن در سال 99 مطرح کرده با واکنش هایی از محافل کارشناسی روبرو شده است.

عبده تبریزی اخیراً اعلام کرد: احتمال اینکه سال آینده قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند بیشتر از احتمال کاهش قیمت اسمی است. به این معنا که ممکن است قیمت خرید و فروش آپارتمان در تهران در سال جدید باز هم افزایش پیدا کند اما میزان افزایش آن کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.

برخی کارشناسان اقتصادی به این پیش بینی واکنش نشان داده اند و معتقدند احتمال کاهش قیمت مسکن خیلی کمتر از احتمال افزایش آن است!

محمود اولاد صاحب نظر اقتصادی در این باره می گوید: رابطه قیمت زمین و مسکن به وضعیت بی سابقه رسیده است. نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن، بیشترین عدد را در مقایسه با سال های گذشته پیدا کرده است و معنای این نسبت آن است که باید رابطه فعلی به حالت قبل بازگردد. بازگشت نسبت قیمت زمین به مسکن به معنای افزایش قیمت مسکن خواهد بود. بنابراین احتمال دارد قیمت مسکن همچنان روند افزایشی طی کند.

دیگر کارشناسان نیز معتقدند سطح بالاتر قیمت زمین در مقایسه با مسکن یعنی اینکه نهاده تولید مسکن افزایش قیمت داشته و به تبع، قیمت مسکن نیز باید افزایش یابد تا رابطه قیمتی محصول نهایی با نهاده تولید تنظیم شود.

اولاد درباره نگاهی که به بازار مسکن با توجه به رابطه قیمت زمین و مسکن دارد اینطور می گوید: اینکه مردم در بازار مسکن قدرت خرید ندارند کاملاً درست است اما لازم است توجه شود که نسبت قیمت زمین به آپارتمان به ۱.۴ رسیده است. اگر طبق روال قبل اتفاق بیفتد، باید قیمت آپارتمان شروع به رشد زیادی کند تا نسبت به سمت یک حرکت کند. هرچند، با افزایش قیمت آپارتمان چون تمایل به سرمایه گذاری افزایش می یابد، در شهری مثل تهران به دلیل کمبود زمین برای ساخت (در نبود اصلاحات شهرسازی)، باز قیمت زمین رشد بیشتری خواهد یافت.

اما چنانچه پیش بینی دکتر عبده تحقق یابد، یعنی قیمت آپارتمان (قیمت واقعی) رشد کمتری کند، در این صورت قفل سنگینی بر تولید مسکن خواهد بود تا بتواند قیمت زمین را پایین بیاورد بنابراین کار برای کاهش قیمت زمین بسیار سخت می شود و این امر در بلندمدت بسیار برای بازار مسکن خطرناک خواهد بود.

کارشناسان اقتصاد مسکن اما درباره بالا رفتن نسبت قیمت زمین به مسکن طی یکی دو سال گذشته تاکید دارند بخاطر کمبود زمین آماده برای ساخت طبیعی است که این نسبت مدام رو به بالا باشد. با توجه به اینکه قیمت زمین به مسکن در گذشته حدود یک بوده و حتی در دو دهه قبل بین 0.8 و اکنون تا بیش از 1.4 در نوسان است مشخص می شود که نوسان این نسبت شیب صعودی دارد و حتی اگر بازار ملک وارد یک دوره رکودی جدید شود احتمال بازگشت این نسبت به یک کمتر است. بنابراین شاید باید پذیرفت سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن کلا در حال افزایش است. کمااینکه در دهه 80 سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن حدود 50 درصد بود اما الان به نزدیک 80 درصد رسیده است. از طرفی شاید امکان اصلاح این نسبت از طریق کاهش قیمت زمین نباشد چون که زمینه برای کاهش قیمت زمین اصلاً در تهران وجود ندارد. اما ممکن است سرعت رشد صورت و مخرج کسر متفاوت باشد بعبارتی قیمت زمین رشدی کمتر از افزایش قیمت مسکن داشته باشد. در این صورت است که نسبت 1.4 برابری قیمت زمین به مسکن رو به سمت کم شدن خواهد گذاشت.

اگر چنین شود در این صورت پیش بینی دکتر عبده تبریزی امکان تحقق پیدا می کند.

این فرضیه درباره آینده قیمت زمین و مسکن در تهران از احتمال بالایی برای تحقق برخوردار است. به این صورت که تورم زمین آرام بگیرد در عین حالی که قیمت زمین همچنان افزایش یابد اما تورم مسکن بیشتر از آن باشد. هر چند باز پیش بینی می شود رشد قیمت اسمی مسکن کمتر از نرخ تورم باشد (قیمت واقعی کاهشی باشد ).

محمود اولاد درباره این فرضیه معتقد است: شرط اینکه صورت کسر رشدی کمتر از مخرج کسر داشته باشد آن است که استمرار رکود (از نوع تعریف درست آن یعنی عدم تولید نه خرید و فروش) با شدت بیشتری ادامه پیدا کند. این امر شاید در کوتاه مدت هم اتفاق بیفتد و در نتیجه قیمت زمین رشد کمتری کند و قیمت آپارتمان رشد بیشتر و نسبت اصلاح شود، اما رشد بیشتر قیمت آپارتمان نسبت به زمین، آلارم به سازنده است که کم کم ساخت و ساز توجیه پذیر می شود و لذا مجددا تقاضای زمین برای ساخت و افزایش مجدد قیمت زمین را شاهد خواهیم بود. اولاد درباره سونامی ساخت و سازهای سال 90 در تهران نیز تاکید می کند: دلیل اینکه سال 90 قیمت زمین بیشتر از نوساز می شود، تصویب طرح تفصیلی و ارائه تراکم توسط شهرداری بود که رونق شدید ساخت و ساز را باعث شد و تقاضای بسیار بالا برای زمین، منجر به این افزایش قیمت شد.

اما افزایش قیمت زمین نسبت به مسکن از سال 95 به بعد، دیگر بحث سمت تقاضای از طرف سازنده نبود، بلکه کمبود عرضه زمین عامل رشد قیمت زمین است.