معدل ٧ ماهه قیمت خانه های تهران

بورس24 : مجموع آپارتمان هایی که طی 7 ماهه اول امسال در تهران فروخته شده اند ، به طور میانگین قیمت مترمربعی 13 میلیون تومان داشتند که این سطح قیمتی 64 درصد بیشتر از سال گذشته بوده است.
این نرخ رشد 7 ماهه قیمت مسکن در مقایسه با نرخ رشد نقطه ای بهار امسال و همچنین نرخ رشد قیمتی زمستان یک نکته مهم در خود دارد!
بهار امسال متوسط قیمت واحدهای مسکونی تهران بیش از 100 درصد نسبت به بهار سال گذشته افزایش پیدا کرد اما در زمستان امسال سطح قیمت ها رشد حدود 45 درصدی را نسبت به زمستان پارسال از خود نشان می دهد.
تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن در طول ماه های گذشته از سال جاری بیانگر آن است که این شاخص طی این 11 ماه فراز و فرود چشمگیری را طی کرده است. در بهار امسال قیمت مسکن تا 2 برابر سال گذشته اوج می گیرد، سپس در فصل زمستان آن هم در شرایطی که معاملات خرید و فروش آپارتمان به سه برابر نیمه اول امسال می رسد، شیب رشد قیمت مسکن تا نصف بهار 98 افت می کند. نصف شدن شیب رشد قیمت مسکن به معنی کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن به نصف بهار و تابستان است. این افت و خیز نرخ رشد قیمت مسکن طی این 11 ماه سبب شده معدل رشد قیمت در حدود 64 درصد شود.
طی 11 ماه اول امسال بیش از 70 هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 36 درصد کاهش داشته است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمن امسال حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران منطقه 5 با سهم 17 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. بعد از منطقه 5، منطقه 2 با سهم 10 درصدی بیشترین فروش را داشته است. منطقه 4 به عنوان رقیب معاملاتی منطقه 5 در بازار مسکن سهم 9 درصدی از فروش آپارتمان در بهمن ماه داشته است.
آنطور که بانک مرکزی گزارش داده است در میانه زمستان امسال در شرایطی که معاملات مسکن با رشد 24 درصدی نسبت به ابتدای همین فصل روبرو می شود عمده معاملات در فروش خانه های با قیمت متری 9 تا 11 میلیون تومان خلاصه شده است. این آپارتمان ها سهم 11 درصدی از معاملات داشته است.
در ماه گذشته توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که 56 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی کمتر از 14 میلیون و 400 هزار تومان معامله شده اند.
همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمن ماه امسال نشان می دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60 مترمربع با سهم 14.5 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 مترمربع و 70 تا 80 مترمربع به ترتیب با سهم های 14 و 12 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع 53 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
این واحدها (کمتر از 80 مترمربع) دو سال پیش سهم بالای 65 درصد را از معاملات خرید داشتند اما الان سهم آن ها کم شده است.
آیا خریداران مسکن پولدار شده اند که به سمت خرید واحدهای متراژ بزرگتر روی آورده اند؟!
پاسخ قطعا منفی است. پس چه اتفاقی رخ داده که سهم واحدهای کوچک در معاملات مسکن کاهش پیدا کرده و به واحدهای بزرگتر رسیده است؟
کمبود واحدهای مسکونی نوساز متراژ پایین در کنار رشد شدیدتر قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای بزرگتر دو عامل کاهنده سهم این آپارتمان ها از معاملات خرید مسکن است.
در حقیقت واحدهای زیر 80 مترمربع همچنان تقاضا دارد و حتی تقاضا برای خرید آن ها نسبت به دو سال گذشته دو برابر شده است چون که قیمت مسکن دو برابر شده اما از آنجا که در فایل های فروش در بنگاه های مسکن تقریباً واحد مسکونی زیر 80 مترمربع نایاب شده است و اگر هم پیدا شود قیمت آن نجومی است در نتیجه فروش آن ها کاهش یافته است. با این حال کاهش فروش این واحدها به معنی انتقال خریداران آن ها به سمت واحدهای بزرگتر نیست بلکه به معنی خروج این خریداران از بازار است. کاهش شدید معاملات مسکن نشانه همین خروج است.