زمین بلای جان بازار مسکن شده ...

بورس24 : کارشناسان اقتصاد مسکن همگی بر سر اینکه زمین در تهران بلای جان بازارهای معاملات خرید خانه و ساخت و ساز شده است اشتراک نظر اساسی دارند.

در بازار مسکن دیدگاه ها درباره موضوعاتی همچون نحوه رونق بخشی به معاملات یا نحوه خروج از رکود ساختمانی با یکدیگر متفاوت است. مثلاً درباره اینکه از چه مسیری باید وارد رونق معاملات مسکن شد یک گروه بر پرداخت وام ساخت به سازندگان و تولیدکنندگان مسکن تاکید می کنند و در عین حال هر نوع پرداخت وام خرید مسکن را در نقش بمب ساعتی عاملی برای انفجار دوباره قیمت مسکن عنوان می کنند و گروه دیگر نظری کاملاً برعکس گروه اول دارد.

گروه دوم این اعتقاد را دارد که رونق مسکن فقط و فقط از مسیر توانمندشدن خریداران مسکن می گذرد بنابراین تا مادامی که قدرت خرید افزایش نیابد بازار در رکود خواهد ماند.

اما در حال حاضر همه طیف کارشناسان مسکن اذعان می کنند اوضاع بازار زمین و ملک کلنگی سایه کاملاً تورمی بر سر بازار معاملات مسکن و ساخت و ساز افکنده است.

زمین در مقایسه با پارسال بیش از 80 درصد افزایش قیمت از خود نشان می دهد. قیمت هر مترمربع زمین در مرز 19 میلیون تومان است که متری حداقل 6 میلیون تومان بیشتر از قیمت مسکن است. قیمت زمین در واقع 1.5 برابر قیمت مسکن شده است. نرخی که در بازار مسکن تقریباً سابقه نداشته و همواره نسبت برابری قیمت زمین و به مسکن کمتر از این رقم بوده است.

این شرایط باعث شده دارندگان پول و سرمایه نقدی به زمین به چشم طلای خاکی نگاه کنند و برای سرمایه گذاری کاملاً مطمئن اقدام به خرید زمین کنند.

ریسک خرید زمین صفر است به این معنا که هیچ کس در تهران طی همه نیم قرن گذشته از خرید زمین ورشکسته و زیان ده نشده بلکه برعکس به اصطلاح قدیمی ها، زمین مالکانش را از زمین بلند کرده است!

متوسط رشد قیمت زمین در حداقل سه دهه گذشته چیزی در حدود 24 تا 25 درصد در سال بوده است (درست است که قیمت زمین در برخی سال ها هیچ رشد اسمی نداشته یا حتی کاهش هم داشته اما میانگین نرخ رشد قیمت زمین در دوره بلندمدت گذشته حدود 24 درصد بوده است) این در حالی است که تورم میانگین طی این سه دهه حدود 20 درصد و میانگین رشد قیمت مسکن نیز در این فاصله حدود 21 تا 22 درصد در سال بوده است.

بنابراین بیشترین بازدهی برای زمین بوده است. زمین اگر چه سود کمتری نسبت به خرید طلا و ارز در برخی سال ها به سرمایه گذاران داده اما چون هیچ ریسکی نداشته در مقایسه با بازارهای پرریسک و بسیار نوسانی طلا و سکه و حتی بورس، مشتریان بیشتری از گروه سرمایه گذار داشته است.

کارشناسان مسکن می گویند بیش از 80 درصد از افرادی که در یکسال اخیر در شهر تهران اقدام به خرید ملک کلنگی کردند سازنده نبودند بلکه سرمایه گذار ملکی بودند. زمین را معمولاً سفته باز خریداری نمی کند چون زمین حتی از مسکن هم سخت تر خرید و فروش می شود و چون سفته باز دنبال تبدیل و خریدو فروش ملک در کوتاه مدت است در نتیجه تمایلی به خرید زمین ندارد بلکه عمدتاً آپارتمان های پرتقاضا را خرید و فروش می کند.

در مقابل، سرمایه گذاران درشت به خرید زمین تمایل بیشتری دارند تا خرید آپارتمان. خرید یک ملک کلنگی در تهران بطور میانگین 6 برابر یک واحد مسکونی معمولی، سرمایه نقد نیاز دارد. تامین چنین پولی کار هر کسی نیست اما افرادی که کسب و کارهای پرسود دارند و در این وضعیت تورمی و نبود چشم انداز ثبات قیمت، به دنبال سرمایه گذاری مطمئن درآمدهای سرشار خود هستند حتماً بازار زمین را برای حفظ ارزش واقعی دارایی شان انتخاب می کنند.

به همین خاطر است که الان بازار زمین از کنترل خارج شده است.

سازنده ها در تهران می گویند قیمت تمام شده مسکن از 10 میلیون تومان عبور کرده و در شرایطی که متوسط قیمت مسکن حدود 13 میلیون تومان است حاشیه سود ساخت و ساز بسیار پایین آمده است و ساخت و ساز مثل سال های 92 تا 95 صرفه اقتصادی ندارد.

سازندگان مسکن اگر چه هنوز از ساخت و فروش آپارتمان سود می کنند اما هزینه فایده این کار در شرایطی که خریدار دست به نقد در بازار وجود ندارد و سال آینده نیز ممکن است اوضاع فروش بدتر از امسال شود به شکلی است که سازنده ها را منصرف می کند.

تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در تهران طی ماه های گذشته از سال 98 در مقایسه با سال گذشته یک چهارم کاهش پیدا کرده است (افت 25 درصدی) در حالی که سال گذشته نیز ساخت و سازها در سطح کمی انجام شده بود.

سازندگان مسکن از دولت و شهرداری تهران درخواست کمک برای کنترل بلای زمین را دارند.