اجاره بها دوباره اوج گرفت

بورس24 : اجاره بها در بازار اجاره مسکن تهران بعد از یک دوره سه ماهه کاهش شدید بار دیگر روند افزایشی پیدا کرد.

نرخ رشد اجاره بها در شهریور ماه امسال در بازار اجاره مسکن شهر تهران به 35 درصد رسید که بالاترین نرخ رشد از سال 96 تا کنون بود.رشد 35 درصدی هزینه مستاجران به این معناست که یک مستاجر در شهریور امسال قرارداد اجاره اش با موجر را یک سوم بیشتر از قرارداد سال 97 امضا کرد.

این میزان رشد البته رشد میانگین بوده است چه بسا خیلی از اجاره نشین ها در تهران طی سال جاری در پایان قراردادشان مجبور شدند رقم اجاره قرارداد 98 را تا دو برابر بیشتر از سال گذشته تقبل کنند.

ماه شهریور ماه اصلی جابجایی های مستاجران محسوب می شود. در این ماه خیلی از مستاجرها از ترس پیدا نشدن آپارتمان اجاره ای در پاییز تلاش می کنند خیلی زود با یک موجر قرارداد امضا کنند.

معاملات اجاره همیشه در مهر ماه با کاهش شدید به لحاظ تعداد اجاره نامه روبرو می شود.

مهر ماه امسال نرخ رشد اجاره بها در تهران کاهش قابل ملاحظه پیدا کرد. در مهر ماه قراردادهای اجاره حدود 32 درصد نسبت به مهر ماه سال گذشته افزایش از خود نشان داد که 3 درصد کمتر از رشد اجاره بها در پایان تابستان بود.یک دلیل کاهش نرخ رشد اجاره بها کاهش معاملات بازار اجاره بوده است.

در آبان ماه نیز مجددا منحنی تغییرات اجاره بهای مسکن در بازار مسکن تهران شیب کاهشی پیدا کرد تا جایی که اجاره نامه های آبان 98 نسبت به اجاره نامه های 97 از میانگین رشد اجاره بهای 30 درصد برخوردار شد.

بازار معاملات اجاره در آذر نیز برای سومین ماه متوالی کاهش نرخ رشد هزینه اجاره نشین ها را به خود دید. در آذر ماه نرخ رشد نقطه ای اجاره بها به حدود 27 درصد رسید.

اما در دی ماه بار دیگر رشد اجاره بها وارد شیب صعودی شد تا جایی که در این ماه اجاره نامه های جدید با رشد نزدیک به 30 درصد اجاره بها در مقایسه با اجاره نامه های دی ماه 97 همراه شد.

مشاوران املاک بازار اجاره درباره علت برگشت منحنی رشد اجاره بها به سمت شیب مثبت معتقدند رشد 7 درصدی قیمت مسکن در ماه آذر و همچنین رشد 3 درصدی آن در دی ماه منحنی اجاره بها را به سمت کشید و باعث تعقیب نرخ رشد قیمت مسکن توسط نرخ رشد اجاره بها شد. از آنجا که اجاره بها تابعی از قیمت مسکن است و مثلاً رهن کامل یک واحد مسکونی براساس نسبت یک پنجم تا یک ششم ارزش آن آپارتمان تعیین می شود در نتیجه افزایش قیمت ها باعث بزرگتر شدن اجاره بها می شود.

مشاوران ملکی بازار اجاره یک علت دیگر نیز برای تند شدن نرخ رشد اجاره بها عنوان می کنند و آن اثر رکود معاملات خرید آپارتمان است. رکود معاملات خرید مسکن از دو مسیر به اجاره بها فشار تورمی وارد می کند. این رکود که در ماه های اخیر باعث کاهش 40 تا 50 درصدی معاملات خرید نسبت به سال گذشته شد باعث گسیل متقاضیان مسکن به بازار اجاره می شود؛ در نتیجه تقاضای اجاره نشینی افزایش پیدا می کند و چون تعداد واحدهای مسکونی اجاره ای در ماه های اخیر افزایش پیدا نکرده، این عدم تعادل به رشد شدید اجاره بها منجر می شود.

رکود معاملات خرید مسکن همچنین باعث کاهش عرضه واحدهای مسکونی رهن کامل به بازار اجاره می شود.

در زمان رونق معاملات خرید مسکن تعداد خانه اولی ها در بازار خرید افزایش پیدا می کند. اکثر خانه اولی ها واحدی که خریداری می کنند را در سال اول به صورت رهن کامل روانه بازار اجاره می کنند تا با پول حاصل از رهن کامل آن آپارتمان بتوانند 20 تا 30 درصد بهای خرید آن واحد را به فروشنده پرداخت کنند.

بنابراین زمانی که معاملات خرید مسکن کاهش می یابد عرضه واحد اجاره ای به شکل رهن کامل نیز کم می شود. این اتفاق دوم در سال جاری رخ داده است و در تهران تعداد واحدهای اجاره ای رهن کامل بسیار کم شده است.

کاهش واحدهای دارای شرایط رهن کامل باعث می شود معدود واحدهای اجاره ای که موجر قصد دریافت مبلغ اجاره به شکل رهن کامل را دارد با نرخ اجاره بالا در بازار مستاجرها عرضه شود. این شکل عرضه در ماه گذشته بسیار به چشم بازار آمد و بنابراین بخشی از رشد نزدیک به 30 درصدی اجاره بهای مسکن در دی ماه به خاطر همین اتفاق بود.

بانک مرکزی اعلام کرده است متوسط اجاره بهای مسکن در تهران در دی ماه امسال 29 درصد و متوسط قیمت فروش مسکن نیز نزدیک به 41 درصد نسبت به دی ماه سال گذشته افزایش پیدا کرد.

در بازار اجاره مسکن تعداد مستاجرها نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است ، اما تعداد واحدهای اجاره ای به میزان این افزایش، رشد نکرده است. البته بعضی ساختمان سازها مجبور به اجاره واحدهایشان به جای فروش شده اند.