سود واقعی مسکن ادامه پیدا می کند؟

بورس24 : بازار مسکن هنوز به سرمایه گذارانش سود می دهد آن هم سود هایی معادل دو برابر نرخ سود بانکی؛ اما آیا این سوددهی تا سال آینده و سال بعد از آن هم ادامه پیدا می کند؟

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران که نسخه جدید آن اوضاع بازار در دی ماه را به تصویر کشیده است حکایت از آن دارد که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی فروخته شده در 10 ماهه اول امسال 67 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرد.

این رقم به این معنی است که در هر یک از ماه های سپری شده در سال 98، کسانی که آپارتمان های خود در تهران را فروختند به صورت میانگین 67 درصد نسبت به معاملات سال 97 سود کردند. بنابراین اگر در بین فروشنده های امسال افرادی باشد که واحدهای فروخته شده را سال گذشته خریداری کرده بودند، در فاصله یکسال بیش از 60 درصد از خرید و سپس فروش ملک خود سود کردند.

این میزان سود بیش از سه برابر نرخ سود سپرده گذاری یکساله بانکی است.

همچنین سود 67 درصدی در معاملات مسکن طی ماه های گذشته به معنای سود واقعی 37 درصدی در این بازار است. منظور از سود واقعی محاسبه قیمت واقعی مسکن است که مابه التفاوت تورم مسکن و نرخ تورم عمومی برای محاسبه آن ملاک قرار می گیرد. به بیان ساده تر ارزش واقعی آپارتمان ها در تهران طی یکسال گذشته نزدیک به 40 درصد رشد کرده است و همین رقم درجه اهمیت بازار ملک برای محافظت از ارزش دارایی ها در برابر نرخ تورم را بازگو می کند.

حال کسانی که این دو ویژگی بازار مسکن در ماه های گذشته از سال 98 یعنی ویژگی سود دهی بیش از سود بانکی و همچنین ویژگی حفاظت کننده ارزش واقعی دارایی را ملاحظه می کنند ، ممکن است در این ماه یا ماه های آینده بخواهند وارد این بازار شوند تا به این شکل سود کنند.

آیا ورود تازه واردها به بازار سرمایه گذاری ملکی جایز است؟

پاسخ مردود است!

بازار مسکن به نقطه اوج سوددهی رسیده و حتی حدود سه ماه است که از آن عبور کرده است.ماه گذشته اگر چه قیمت مسکن دوباره جهش کرد اما این جهش به معنای بخشی از سیکل دائمی بازار مسکن نبود.

به عبارت دیگر جهشی که در دی ماه در قیمت مسکن رخ داد ارتباطی به نوسانات تجاری بازار مسکن و رونق معاملات نداشت که بخواهیم آن را ادامه دار بنامیم بلکه این جهش در اثر عواملی همچون نرخ ارز و افزایش قیمت سوخت بود.

بازار مسکن تهران الان در رکود سنگین است و این رکود تا سال آینده (حداقل) ادامه پیدا می کند. اگر معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران رونق داشت، جهش قیمت دنباله دار بود و سرمایه گذاری در آن برای سرمایه گذاران عایدی داشت در حالی که الان این طور نیست.

در شرایط رکودی، قیمت مسکن هر آن با کاهش روبرو می شود یا تثبیت می شود. در نتیجه نرخ رشد نقطه ای که الان بالای 60 درصد است به سمت صفر شروع به کاهش می کند؛ اتفاقی که سال های 94 و 95 رخ داد.

در نتیجه این سود واقعی مسکن بسیار بعید است ادامه پیدا کند.

در 10 ماهه اول امسال 60 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد. این میزان معاملات در مقایسه با 10 ماهه اول سال 97 به میزان 43 درصد کاهش از خود نشان می دهد.

بازار معاملات خرید مسکن در تهران به لحاظ حجم فروش در مقایسه با دو سال پیش بیش از 65 درصد کوجکتر شده است. در 10 ماهه اول سال 96 تعداد 150 هزار واحد مسکونی در تهران معامله شده بود.

به همان نسبتی که ابعاد بازار معاملات مسکن تهران کوچک شده، دامنه قیمت مسکن رشد شدید کرده است.

قیمت میانگین مسکن در مقایسه با سال 96 سه برابر شده است.

متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران در 10 ماهه اول سال 96 به 4 میلیون و 650 هزار تومان رسید و اکنون سطح میانگین قیمت به 12 میلیون و 880 هزار تومان افزایش پیدا کرده است.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع آپارتمان در دی ماه امسال حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 9 تا 10.5 میلیون تومان به ازای هر مترمربع با سهم 12 درصد بیشترین سهم از فروش را در این بازار به خود اختصاص دادند. همچنین دامنه قیمتی 10.5 تا 12 میلیون تومان سهم 11 درصدی داشته است.

بانک مرکزی اعلام کرده است 58 درصد از واحدهای مسکونی فروش رفته در تهران در اولین ماه زمستان 98 از دسته آپارتمان هایی بودند که قیمت هر مترمربع آن ها کمتر از 13 میلیون و 800 هزار تومان بوده است.

بخش زیادی از سرمایه گذاران ملکی اتفاقا در این دسته آپارتمان ها سرمایه گذاری کردند با این هدف که در سال آینده بتوانند این واحدها که اولویت اول مشتریان مصرفی است را با قیمت بیشتر به فروش برسانند.