بورس ٢۴ : خریداران سرمایه ای ملک و همین طور کسانی که در بازار مسکن مدام فعالیت دارند (رفت و آمد می کنند) دچار یک حس مشترک نسبت به قیمت ها شده اند.برای این گروه، سطح قیمت آپارتمان ها در جای جای تهران یکسان شده است. در واقعیت نیز همین اتفاق رخ داده است...

بورس۲۴ : خریداران سرمایه ای ملک و همین طور کسانی که در بازار مسکن مدام فعالیت دارند (رفت و آمد می کنند) دچار یک حس مشترک نسبت به قیمت ها شده اند.برای این گروه، سطح قیمت آپارتمان ها در جای جای تهران یکسان شده است.

در واقعیت نیز همین اتفاق رخ داده است. تقریباً از اوایل خرداد ماه و درست بعد از تکمیل سیکل جهش قیمت مسکن در مناطقی از تهران که تا قبل از آن اختلاف اساسی بین قیمت واحدهای مسکونی آن ها وجود داشت، سطح قیمت ها به هم نزدیک شد.

مثلاً متوسط قیمت واحدهای مسکونی متراژ متوسط در منطقه 5 با میانگین قیمت آپارتمان های بالای 100 مترمربع در برج های منطقه 22 یکی شد.

در مرکز تهران قیمت واحدهای یوسف آباد با آپارتمان ها در میرداماد تقریباً یکسان شدند.در خط میانی شهر تهران یعنی مناطق 9 و 10 آپارتمان هایی که در بهار امسال فروش رفتند هم قیمت بودند با واحدهای مسکونی مناطق پایین تر شهر.

در دو منطقه بالای شهر یعنی مناطق یک و دو نیز قیمت واحدهای مسکونی بهم نزدیک شدند.این اتفاق برای واحدهای نوساز و کم سن خیلی بیشتر از سایر واحدها رخ داده است.

فعالان بازار مسکن فقط هم سطح شدن قیمت را احساس می کنند اما علت را نمی دانند. برخی از آن ها این رخداد را از عجایب این دوره بازار عنوان می کنند و می گویند علت برابر شدن قیمت واحدهای بالای شهر با آپارتمان های مناطق ضعیف به خاطر ارزان شدن املاک لوکس شمالی شهر است!

برخی از این فعالان نیز علت را در مهاجرت پولدارهای تهران و به حراج گذاشتن آپارتمان هایشان عنوان می کنند!اما ماجرای این برابری منطقه ای قیمت مسکن هیچکدام از این تصورات ذهنی افراد حاضر در بازار مسکن نیست.

ماجرا حتی جزو عجایب بازار مسکن هم به حساب نمی آید به این معنا که این طور نیست که این برابری قیمت فقط امسال رخ داده است بلکه در دوره های مشابه پیشین نیز مسبوق به سابقه بوده است.

پس موضوع چیست؟

بازخوانی نوسانات دو سال گذشته بازار مسکن به این پرسش پاسخ می دهد.

ماجرای واقعی یکسان شدن قیمت مسکن در جای جای بازار شهر تهران به رشد جهشی یا افزایش دوپینگی قیمت مسکن در یکسری از نقاط شهر در فاصله اواخر 96 تا اوایل 98 مربوط می شود.

افزایش دوپینگی یا رشد جهشی قیمت مسکن به معنای آن است که طی دو سال گذشته شدت معاملات خرید مسکن در یکسری از مناطق تهران باعث شد قیمت مسکن در آن مناطق به صورت تند و شدید افزایش پیدا کند و بیشتر از حد متعارف متورم شود.

این شکل رشد قیمت مسکن در مناطق دوپینگی باعث شد از یک سو سطح قیمت در این مناطق به پای مناطق گران قیمت تر برسد و از سوی دیگر سطح قیمت این مناطق از مناطق ارزان تر فاصله بگیرد.

به عنوان مثال در سال 97 دمای قیمتی در بازار مسکن منطقه 22 از منطقه 5 گرم تر شد علت آن بود که در سال های 93 تا 96 رکود شدید معاملات آپارتمان در منطقه 22 باعث شده بود قیمت واحدهای مسکونی به نازل ترین حد خود برسد. اما در سال 96 که قیمت ها شروع به رشد کرد و خریداران وارد بازار مسکن شدند، توجهات به برج های خالی از سکنه منطقه 22 دوخته شد و همین شد که هم معاملات در این منطقه رشد کند و هم قیمت ها به دنبال آن شروع به افزایش چشمگیر نماید. البته که در منطقه 5 نیز معاملات خرید آپارتمان خیلی رشد کرد اما سرعت رشد قیمت در منطقه 22 بیشتر از منطقه 5 بود.

قیمت واحدهای مسکونی منطقه 22 در اثر این افزایش از مناطق ضعیف تر فاصله گرفت.در مابقی مناطق نیز شبیه همین اتفاق رخ داد.

نگاهی به متوسط قیمت مسکن در مناطق تهران در فاصله سال های 96 تا خرداد ماه سال 98 حکایت از آن دارد که در مناطق بالای شهر قیمت ها 220 درصد افزایش پیدا کرد در حالی که در مناطق پایین شهر تهران قیمت مسکن کمتر از 200 درصد افزایش یافت.

در دو سه ماه اخیر اما وضعیت فرق کرده است. مناطقی که در سال های 97 و ابتدای 98 با دوپینگ قیمت مسکن روبرو شده بودند در ماه های اخیر از تکاپوی رشد قیمتی افتاده اند. به جای آن ها، مناطق پایین شهر در ریل رشد قیمت قرار گرفته اند.

مثلاً در فاصله انتهای بهار امسال تا اواخر پاییز متوسط قیمت مسکن در مناطق یک تا شش نه تنها افزایش پیدا نکرد که نزدیک به 10 درصد هم کاهش پیدا کرد. در مقابل، متوسط قیمت آپارتمان های مناطق جنوبی شهر در این فاصله نزدیک به 4 درصد افزایش پیدا کرد.

این تغییرات قیمتی به مرور باعث خواهد شد حس برابری قیمت ها در مناطق مختلف تهران فروکش کند و دوباره فاصله قیمتی متعارف و همیشگی بین قیمت ها فراهم شود.

در این ماه های پیش رو هر چقدر خرید و فروش آپارتمان و ملک کلنگی در مناطق پایینی بیشتر شود به همان نسبت از میزان معاملات در مناطق بالا کم خواهد شد.

اما این همه ماجرای واقعی نیست.در ماه های پیشین، سرمایه گذاران ملکی سابقه دار در شمال شهر تهران ترجیح دادند واحدهایشان را بفروشند و به مناطق مستعد معاملات بیشتر رو بیاورند. همین موضوع خود باعث رشد معاملات ملک در شمال شهر تهران شد.

بنابراین بیشتر از آنچه مهاجرت در فروش حجیم آپارتمان در شمال تهران نقش داشته باشد جابجایی منطقه ای سرمایه داران ملکی علت بوده است.