اوراق مسکن روی آسانسور قیمت!!

بورس24 : اوراق وام مسکن بیش از 10 روز است که روی آسانسور قیمت قرار گرفته و روزانه درصدی افزایش قیمت پیدا می کند.

این آسانسور البته قبلا هم وجود داشت اما در جهت پایین حرکت می کرد به این معنا که قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در فاصله نیمه سال 97 تا نیمه امسال چیزی در حدود 52 درصد کاهش پیدا کرده بود اما ظرف همین 15 روز اخیر قیمت این دارایی مالی 19 درصد رشد کرد که در نوع خود و به لحاظ مدت زمان اندک، قابل توجه است.

ارزش خرید و فروش اوراق وام مسکن –اوراقی که دارندگان آن می توانند به اعتبار آن از بانک های مسکن و ملی، تسهیلات خرید 140 میلیون تومانی در تهران،‌ 120 میلیونی در مراکز استان و 100 میلیون تومانی در شهرهای کوچک دریافت کنند- به میزان کارآیی آن برای خریداران مسکن بستگی دارد. هر چقدر قدرت این تسهیلات در بازار ارتقا یابد، ارزش فروش آن نیز بیشتر می شود و بالعکس.

سال گذشته بعد از جهش 100 درصدی قیمت مسکن در تهران و حدود 50 درصدی در دیگر شهرها، اعتبار اوراق مسکن ساقط شد!

قدرت وام اوراق مسکن در نیمه امسال در شهر تهران به کمتر از 10 مربع نیست؛ این قدرت پوششی یعنی هیچ چرا که خریداران مسکن برای حداقل مساحت ممکن که 50 مترمربع است باید بهای خرید 40 مترمربع را از طریق پول نقد تامین کنند. در بازار مسکن، قدرت وام از نگاه خریداران یعنی پوشش حداقل 20 تا 30 درصدی قدرت خرید.الان این پوشش تا حدودی با دریافت وام زوجین قابل تامین است.

بخصوص آنکه قدرت وام اوراق در شهرهای دیگر کشور حتی از 50 درصد قیمت خرید خانه بالاتر آمده است و شرایط مناسبی از این بابت تشکیل شده است.

بنابراین طبیعی است که با افزایش دوباره اعتباروام اوراق مسکن، قیمت آن نیز افزایش پیدا کند.

قیمت هر فقره اوراق مسکن در معاملات دو روز گذشته در فرابورس به ترتیب 44 هزار و 700 تومان و همچنین 44 هزار و 900 تومان شد.

دو هفته پیش هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن با قیمت میانگین 39 هزار تومان معامله می شد. مهر ماه قیمت اوراق حتی به 37 هزار و 500 تومن رسید که کاملاً بی سابقه بود.

طی چند سال گذشته متوسط قیمت اوراق مسکن در کانال 60 و 70 هزار تومان بود. در زمانی که کارآیی وام اوراق به حداکثر خود می رسید، قیمت اوراق وارد کانال 90 هزار تومان می شد و در زمانی که با جهش قیمت،‌ قدرت وام به حداقل می رسید نیز قیمت آن در کانال 50 هزار تومان نوسان می کرد. در این دوره از جهش قیمت مسکن اما قیمت اوراق عملاً سقوط کرد و به کانال بی سابقه 30 هزار تومان وارد شد.این سقوط قیمتی در ماه های گذشته ناشی از افت شدید خرید اوراق بود.

در ماه های گذشته از سال 98 روزانه کمتر از 120 هزار فقره اوراق تسهیلات مسکن خرید و فروش شد. اما در یک هفته اخیر بطور متوسط بیش از 170 هزار فقره اوراق مسکن در هر روز معامله شد که بیانگر ارزشمند شدن دوباره تسهیلات اوراق مسکن است.

زوجین در تهران می توانند مشترکاً 240 میلیون تومان وام خرید مسکن با اوراق دریافت کنند.

پیش بینی می شود قیمت اوراق در مسیر بازگشت به سطح قیمتی متعارف خود ادامه حرکت دهد.در این صورت این بازار یک گزینه سرمایه گذاری بورسی می تواند باشد.

طی سنوات گذشته حقوقی ها تمایل بیشتری برای سرمایه گذاری در بازار خرید اوراق از خود نشان داده اند. بخصوص شرکت های زیر مجموعه برخی بانک ها از جمله بانکی که اوراق مسکن را منتشر می کند،‌ پای ثابت خرید سرمایه ای اوراق بوده و هستند.

به نظر می رسد با توجه به محدود منابع بانکی و کاهش سپرده گذاری های بانکی میزان عرضه اوراق جدید در ماه های آینده به تناسب افزایش تقاضای خرید اوراق،‌ زیاد نشود. البته احتمال افزایش شدید تقاضای خرید اوراق نیز خیلی ضعیف است چون بازار معاملات خرید مسکن در رکود است و تا یکسال آینده احتمال خروج از این رکود پایین است.

اما از آنجا که خرید و فروش خانه در سطح حداقلی در همه شهرها همیشه جریان دارد و بخشی از خریداران مشتریان ثابت وام هستند از این منظر بازار اوراق با تقاضای موثر روبرو خواهد بود.

وام اوراق خرید مسکن با نرخ سود 17.5 درصد و بازپرداخت 12 ساله پرداخت می شود. قسط وام 140 میلیون تومانی در تهران بیش از 2.5 میلیون تومان در ماه است.

مبادی سرمایه گذاران بازار اوراق مسکن، حساب ممتاز است. این حساب به این صورت است که افراد حقیقی یا حقوقی با سپرده گذاری در این حساب، هم از سود کوتاه مدت 10 درصدی بهره مند می شوند و هم ماهانه حجم مشخصی اوراق 500 هزار تومانی بدون دریافت پول به آنها تعلق می گیرد که با فروش اوراق در فرابورس از سود برخوردار می شوند. مجموع این سود و سود 10 درصدی به مراتب بیشتر از 15 درصد خواهد بود.