وام های مسئله ساز در بازار مسکن

بورس24 : یک هفته پس از افزایش سقف وام خرید مسکن، این تسهیلات به جای آنکه گره ای از خریداران باز کند خود به گره بزرگ بازار مسکن تبدیل شده است.

ماجرای وام های مسئله ساز به این موضوع بر می گردد که متقاضیان خرید مسکن در شهرهای مختلف کشور به شدت دنبال دریافت چنین تسهیلاتی بودند اما ترتیبی که برای پرداخت این تسهیلات اتخاذ شده آن را از دست متقاضیان وام دور گذاشته است.قسط های ماهانه وام های جدید خرید مسکن دیوار جدایی بین این تسهیلات و متقاضیان بوجود آورده و با مبالغ قسط سنگین، نمی توانند نسبت به دریافت آن اقدام کنند.

طبق اعلام بانک مرکزی سقف وام اوراق خرید مسکن در تهران به 240 میلیون تومان در مراکز استان و شهرهای بزرگ به 200 میلیون و در شهرهای کوچک به 160 میلیون تومان تبدیل شده است.در تهران با این تسهیلات می شود پول 20 مترمربع خانه را تامین کرد بنابراین متقاضیان خانه های 50 مترمربعی در واقعیت می توانند پول نیمی از مسکن خود را به کمک وام تامین کنند.

در مراکز استان ها نیز این تسهیلات بهای خرید حدود 80 مترمربع از یک واحد مسکونی را برای خریداران تامین می کند و پوشش می دهد که رقم قابل توجهی است. البته در شهرهای مختلف کشور خریداران مسکن حداقل مساحتی که برای خرید انتخاب می کنند حدود 80 تا 85 مترمربع است که 30 متر از حداقل مساحت انتخابی در تهران بیشتر است. بنابراین مشخص می شود وام جدید در مراکز استان و شهرهای بزرگ حدود 80 درصد از بهای خرید یک خانه را پوشش می دهد.

این وضعیت اما در شهرهای کوچک کاملاً متفاوت است!در شهرهای کوچک قدرت خرید وام اوراق مسکن به 100 مترمربع رسیده است.

از آنجا که متوسط مساحت خانه هایی که در یکسال اخیر در کشور فروش رفته است 112 مترمربع بوده بنابراین بیشترین اثرگذاری وام اوراق مسکن بر قدرت خرید مردم، در شهرهای کوچک خود را نشان خواهد داد.به رغم این قدرت نمایی کم نظیر وام اوراق مسکن در شهرهای کوچک و کم جمعیت و اثرگذاری تا حدودی مناسب در شهرهای بزرگ، یک عامل جداکننده بین این وام ها و خریداران مسکن وجود دارد. این عامل، قسط وام است.

قسط وام های جدید خرید مسکن در تهران 4 میلیون و 300 هزار تومان، در مراکز استان ها بیش از 3 میلیون و در شهرهای کوچک بیش از 1.5 میلیون تومان است.مسئله ای که در بازار مسکن بین خریداران بعد از اعلام افزایش سقف وام اوراق شکل گرفته آن است که قسط وام های جدید حتی از اجاره بهای ماهانه هم زیادتر است.

در تهران قسط وام 240 میلیون تومانی 70 درصد بیشتراز میانگین اجاره بهای آپارتمان نقلی است. اجاره ماهانه آپارتمان نقلی در شهر تهران الان میانگین 2 میلیون و 500هزار تومان است.در شهرهای کوچک نیز میانگین اجاره بهای مسکن حدود یک میلیون تومان در ماه است.

در شرایطی که اجاره بهای مسکن همین الان از توان مستاجرهای متوسط درآمد بیشتر است، این خانوارها توان پرداخت مبالغی بیشتر از این در ماه را ندارند.

کارشناسان اقتصادی معتقدند در وضعیت سخت اقتصادی حال حاضر که معیشت خانوارها به شدت در اثر تورم عمومی بالا و شوک ارزی آسیب دیده است بهتر آن است که قسط وام های جدید خرید مسکن تعدیل کاهشی شود تا در توان پرداخت لااقل خانه اولی ها قرار بگیرد.برای کاهش قسط وام اوراق لازم است نرخ سود این تسهیلات به 8 درصد شبیه وام یکم تبدیل شود.

با تک رقمی شدن نرخ سود وام اوراق مسکن، قسط این وام در تهران به حدود یک میلیون و 500 هزار تومان کاهش پیدا می کند که کمتر از نصف قسط فعلی خواهد بود.در غیر این صورت بعید است در شهرهای مختلف استقبالی از وام اوراق بشود.

طی 10 سال گذشته بیش از 80 درصد از کسانی که با وام خرید مسکن اقدام به خرید خانه می کردند از اوراق استفاده می کردند اما سال گذشته این سهم به حدود 40 درصد تنزل کرد.

الان این احتمال وجود دارد سهم استفاده از وام اوراق افزایش پیدا کند.این احتمال از آنجایی مطرح است که قدرت خرید وام یکم از بین رفته است.

وام یکم دو سال پیش قدرتمندترین وام خرید مسکن بود. اما الان سقف 160 میلیون تومانی این تسهیلات در تهران اثر آن را در مقایسه با وام 240 میلیون تومانی اوراق، به صورت چشمگیر کاهش داده است.اگر برای اقساط سنگین و مسئله دار وام اوراق مسکن گره گشایی از طرف بانک انجام شود، تقاضا برای خرید اوراق افزایش خواهد یافت.

سال 93 قیمت هر فقره اوراق مسکن به حدود 100 هزار تومان رسید. الان میانگین قیمت حدود 40 هزار تومان است.

هر نوع سفته بازی با اوراق باعث افزایش قیمت آن می شود.همچنین افزایش استفاده از وام اوراق برای خرید مسکن در صورتی که میزان انتشار ماهانه آن رشد کند باز هم باعث تغییر صعودی قیمت آن می شود.