دو دستگی بساز و بفروش ها

بورس24 : در بازار بساز و بفروش ها (همان تولیدکنندگان مسکن) دو دستگی آشکار دیده می شود.

یک دسته از سازندگان مسکن نسبت به دو متغیر اقتصادی واکنش منفی نشان داده اند و از فروش دست کشیده اند. دسته دیگر اما همچون ماه های مهر و آبان به فروش واحدهای مسکونی خود تمایل نشان می دهند.

در ماه جاری دو متغیر از بیرون بازار معاملات خرید و فروش مسکن بر متغیرهای درونی بازار اثر گذاشت. متغیر اول بنزین بود که افزایش قیمت آن باعث شد دسته ای از بساز و بفروش ها قیمت واحدهای فروشی را افزایش دهند. متغیر دوم نیز افزایش قیمت ارز در کانال 13 هزار تومان و رفت و برگشت های بعدی آن بود که این هم اثر روانی و رفتاری بر فروشنده های ملک داشت.

دسته ای از بساز و بفروش ها که به این دو متغیر واکنش نشان داده اند یا فروش واحدهای مسکونی خود را تعلیق کرده اند یا قیمت پیشنهادی فروش را افزایش داده­ اند که در هر دو مورد طبق برآورد مشاوران املاک چنین واکنشی مغایر عایدی قابل انتظارشان است.

مشاوران املاک می گویند تعداد مراجعه خریداران به بنگاه های مسکن در آذر ماه امسال نسبت به ماه آبان 30 درصد کاهش از خود نشان داده است. این کاهش مراجعه نشانه ای از عکس العمل سریع متقاضیان به رفتار عجیب فروشنده ها است.

معاملات خرید مسکن در تهرن که به زیر 3 هزار واحد کاهش پیدا کرده قابلیت دارد تا سه برابر افزایش پیدا کند. رسیدن حجم فروش آپارتمان در تهران به 10 هزار واحد مسکونی در ماه هنوز به معنای رونق معاملات مسکن نیست بلکه به معنای رکود طبیعی است. رکود فعلی از نگاه کارشناسان مسکن ابررکود است.

نتایج بررسی کارشناسان اقتصاد مسکن درباره مرز روانی بازگشت خریداران مسکن به صحنه بازار معاملات بیانگر آن است که کاهش میانگین بهای خرید خانه به زیر یک میلیارد تومان (قیمت کل) باعث تغییر جهت متقاضیان از حاشیه به بازار به بطن بازار می شود و عبور میانگین قیمت کل خرید از مرز یک میلیارد تومان مجدداً جهت حرکت متقاضیان مسکن را به حاشیه نشینی بیرون بازار (انصراف از خرید) تغییر خواهد داد.

میانگین قیمت کل خرید و فروش مسکن در تهران تا مهر ماه امسال در حدود یک میلیارد و 200 میلیون تومان بود اما در ماه آبان به زیر یک میلیارد تومان رسید. بنابراین اگر رفتار فروشنده های واحد نوساز در آذر ماه ضدخریدار نمی شد امکان تداوم رشد دو رقمی فروش واحدهای مسکونی در ماه جاری شبیه ماه های مهر و آبان وجود داشت. اما شواهد حکایت از احتمال ضعیف تحقق این رشد دارد.

برای ماه دی البته پیش بینی می شود در صورت افزایش مبلغ وام اوراق مسکن به 100 یا 140 میلیون تومان، بخشی از خریداران وارد بازار شوند و معاملات رشد کند.

مشتری وام اوراق خرید مسکن کسانی هستند که دنبال آپارتمان های حداکثر 70 مترمربعی می گردند. این گروه از خریداران تمایلشان خرید واحدهای مسکونی 6 تا 10 سال ساخت است. میانگین قیمت این واحدها طبق آمارهای درج شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن حدود 5 درصد بیشتر از میانگین قیمت شهر است. اگر سقف وام افزایش پیدا کند حدود 15 تا 20 درصد از قدرت خرید مسکن متوسط و سالخورده از محل این تسهیلات تامین خواهد شد.

البته در صورت افزایش مبلغ وام اوراق مسکن به 140 میلیون تومان معادله خرید در بازار مسکن عوض خواهد شد.

پیش بینی می شود اگر سقف وام اوراق به 140 میلیون تومان افزایش پیدا کند فروش واحدهای مسکونی حول و حوش 20 تا 25 سال ساخت افزایش پیدا می کند. در حال حاضر از هر 100 واحد مسکونی که در تهران فروش می رود 10 تا 11 واحد مسکونی عمربنای 20 تا 25 سال ساخت دارند. اما در صورت افزایش مبلغ وام، این سهم تا 15 درصد قابل افزایش است.

واحدهای سالخورده 20 تا 25 سال ساخت 15 تا 20 درصد از واحدهای زیر 6 سال ساخت ارزانتر است. فراوانی واحدهای بالای 20 سال ساخت در بنگاه های مسکن به صورتی است که احساس کمبود در بازار وجود ندارد.

از طرفی فروشنده های واحدهای 20 تا 25 سال ساخت، فروشنده حرفه ای نیستند که بخواهند اثر متغیرهای بیرونی بازار مسکن را بلافاصله در قیمت های خود اعمال کنند. فروشندگان این واحدها کسانی هستند که به احتمال زیاد قصد خرید بهتر یک واحد مسکونی دیگر را دارند.

طی دو سه ماه گذشته ماهانه حدود 250 تا 300 واحد مسکونی بالای 20 سال ساخت در تهران فروخته شده است.

رشد قیمت این واحدها نیز کمتر از رشد قیمت واحدهای نوساز بوده است.

یک اتفاق دیگر نیز در بازار مسکن در حال رقم خوردن است که اثر آن باعث حمایت از کاهش قیمت واحدهای مسکونی 20 تا 25 سال ساخت می شود. این اتفاق کاهش قیمت زمین است. قیمت زمین همبستگی زیادی به قیمت واحدهای مسکونی 20 تا 25 سال ساخت دارد. مشاوران املاک اغلب واحدهای بالای 20 سال ساخت را مسکن قلمداد نمی کنند بلکه زمین می دانند!

کاهش قیمت زمین در تهران از کاهش قیمت واحدهای مسکونی بالای 20 سال پشتیبانی خواهد کرد. بنابراین می تواند گفت رونق معاملات مسکن به بازار سالخورده ها گره خورده است.