بساز و بفروش ها از بازار رفتند؛ بر می گردند؟!

بورس24 : بساز و بفروش ها و تولید کنندگان مسکن در تهران دوباره از بازار فروش خارج شدند.

مشاوران املاک می گویند فایل های نوساز در بازار به شدت طی چند روز گذشته کاهش پیدا کرده است. این کاهش به معنای نبود واحدهای مسکونی تازه ساز کلید نخورده در محله های شهر تهران نیست بلکه به معنای منصرف شدن دوباره سازندگان این ساختمان ها از فروش است!

این برای دومین بار طی سال 98 است که بساز و بفروش ها از بازار فروش ملک خارج می شوند و قصد احتکار می کنند.

پیش از این در انتهای بهار امسال که قیمت مسکن مرتب در مسیر صعود در حال رکورد زدن بود، حجم فایل فروش آپارتمان های خشک و کلید نخورده در بازار معاملات مسکن به شدت و به صورت عمدی کاهش پیدا کرده بود. آن زمان این کمبود شدید واحد مسکونی نوساز خود باعث شد قیمت مسکن بیش از 100 درصد در تهران افزایش پیدا کند و تا مترمربعی نزدیک به 14 میلیون تومان پیش برود.

اما در ماه های بعد با توقف فرآیند جهش قیمت مسکن و کاهش آن، بازار معاملات مسکن شاهد برگشت فایل های نوساز به بازار شد که این موضوع خود به رشد ناچیز سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن و همچنین تداوم کاهش قیمت آنها شد.

در ماه های شهریور و مهر، سازنده ها فروشنده شدند و حتی برخی از آنها که فکر می کردند قیمت مسکن دوباره گرانتر می شود، یک تا دو واحد از ساختمان تازه سازشان را در بنگاه ها فایل کردند.

اکنون اما وضعیت بازار تازه سازها شبیه بهار شده است. سازنده ها واحدهای نوساز و تازه ساز خود را از بازار خارج کرده اند.

وضعیت طبیعی بازار عرضه و فروش واحدهای نوساز آن است که ماهانه حداقل 4 تا 5 هزار واحد مسکونی تازه ساز روانه بازار فروش شود. این آمار از روی تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال های 96 و 97 برآورد شده است. اما گفته های مشاوران املاک در این هفته ها و همچنین سهم واحدهای نوساز از کل معاملات مسکن حکایت از آن دارد که از هر 5 واحد مسکونی تازه ساز که کلید آن آماده چرخیدن توسط مصرف کننده است، فقط دو واحد مسکونی در بنگاه های املاک شهر تهران فایل می شود و در نهایت یک واحد از آنها فروخته می شود.

اما آیا این وضعیت (خروج بساز و بفروش ها از بازار فروش آپارتمان) قابل دوام است و ادامه پیدا می کند؟

به سه علت پاسخ این سوال منفی است.

دارندگان واحدهای مسکونی کلید نخورده مجبور می شوند حداکثر تا ابتدای بهمن ماه بخشی از این واحدها را در بازار به فروش برسانند.

اولین علت تحقق وارونه پیش بینی این گروه از سازنده ها است. مالکان واحدهای تازه ساز به امید اینکه قیمت مسکن دوباره گران می شود از فروش دست کشیده اند. آنها تصور می کنند کاهش 8 درصدی قیمت مسکن طی 4 ماه گذشته باعث تعدیل قیمت مسکن شده و لذا عصر جدیدی از افزایش قیمت مسکن باید شروع شود. در این میان، عبور دلار از کانال 13 هزار تومان در روزهای اخیر نیز به تقویت این تصور در فضای روانی بازار ملک دامن زد. اما در واقعیت و مطابق اعلام حتی مشاوران املاک، چنین اتفاقی کاملاً بعید است رخ دهد.

کارشناسان مسکن در رد این ادعا می گویند: سال 96 که قیمت مسکن با جهش نرخ دلار تحریک شد، بازار معاملات مسکن تازه رونق گرفته بود و هنوز قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده بود. بنابراین جهش دلار سرعت رشد طبیعی قیمت مسکن را شتاب داد. اما اکنون که قیمت مسکن برای حداقل یکسال جهش های پی در پی را تجربه کرده و بتازگی وارد فاز کاهش و تخلیه حباب قیمتی شده، افزایش نرخ ارز آن تاثیر دو سال پیش را روی قیمت مسکن ندارد.

سازنده ها به یک علت دیگر مجبور می شوند واحدهایشان را در هفته های آتی روانه بازار کنند. این علت به برنامه بانک مرکزی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن مربوط است. روز گذشته مدیر عامل بانک مسکن از موافقت اولیه با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن خبر داد و گفت، این موضوع هفته آینده در جلسه شورای پول و اعتبار بررسی و تصمیم گیری نهایی می شود. اگر این پیشنهاد به تصویب برسد سقف وام اوراق مسکن از 60 میلیون تومان به 80 میلیون تومان افزایش پیدا می کند. در نتیجه تقاضای خرید مسکن به صورت نسبی افزایش می یابد و بازار برای فروش نوسازها درست می شود. بنابراین بساز و بفروش ها تحریک می شوند واحدهای احتکار شده را بفروشند.

علت سوم نیز به رفتار سنتی خریداران مسکن در دو ماه آخر سال مربوط می شود. همه ساله معاملات خرید مسکن در ماه های بهمن و اسفند رونق نسبی می گیرد. این اتفاق حتی در رکودهای پیشین هم تکرار شده است. در یکی دو ماه آتی به همین علت،‌بخشی از بساز و بفروش ها با مشتری موثر و پای میز معامله مواجه می شوند و همین مقابله باعث برگشت آنها به بازار ساخت و ساز خواهد شد.