رکود مسکن چطور ایجاد شد؟

بورس24 : خروج اجباری خریداران مسکن از بازار در یکسال گذشته فقط به جماعت خریدار آسیب وارد نکرد بلکه ابعاد خسارت این رکود دامن تولیدکنندگان مسکن را هم گرفت.انبوه سازان رکود فروش و ساخت را محصول رکود قدرت خرید مسکن می دانند.

میزان فروش انبوه سازان در شهرهای مختلف کشور به صورت میانگین 52 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است. در تهران این رقم از منفی 60 درصد هم گذشته است.

بازار فروش انبوه سازان به لحاظ تعداد واحد مسکونی تازه ساز فروخته شده به نصف سال گذشته رسیده است. این وضعیت بر روند خانه سازی انبوه سازان نیز تاثیر مستقیم گذاشته است. انبوه سازان می گویند: چون نمی توانیم راحت بفروشیم، قادر به ساخت هم نیستیم و به همین علت تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی کاهش پیدا کرده است.

در شهر تهران طی ماه گذشته 1700 واحد مسکونی تازه ساز فروخته شد. این در حالی است که در همین ماه بیش از 4 هزار واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شد.بر اساس این گزارش ابعاد رکود مسکن در تهران زیادتر از دیگر شهرهای کشور است.

طی 8 ماهه اول امسال 39 هزار و 871 واحد مسکونی در شهر تهران خرید و فروش شد. حجم معاملات مسکن در تهران طی مدت مشابه در سال 97 بیش از 91 هزار واحد بود. همین حجم در 8 ماهه سال 96 که هنوز رونق کوتاه مدت شروع نشده بود، از 11 هزار و 300 واحد مسکونی عبور کرده بود.

بازار معاملات مسکن در سال جاری براساس آمار بانک مرکزی از تحولات 8 ماهه اول، 56 درصد به لحاظ ابعاد حجمی (تعداد واحدهای فروخته شده) کوچک تر شده است. این بازار در سال 97 به میزان 20 درصد کوچک شد.

اگر چه قیمت مسکن در ماه گذشته 2 درصد نسبت به مهر ماه کاهش پیدا کرد اما میانگین 8 ماهه قیمت مسکن در تهران 74 درصد بیشتر از مدت مشابه در سال 97 است. در فاصله سال گذشته تا سال جاری متوسط قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی فروخته شده در تهران از 7 میلیون و 200 هزار تومان به 12 میلیون و 600 هزار تومان رسید. دمای قیمت مسکن در سال 97 نیز بالا بود. متوسط قیمت مسکن در سال 97 به میزان 60 درصد نسبت به سال 96 افزایش یافته بود.

در حال حاضر در تهران متوسط قیمت هر مترمربع از آپارتمان هایی که خرید و فروش می شود در مرز 12 میلیون و 500 هزار تومان متوقف است. اما با این حال، عمده خریداران واحدهایی با قیمت میانگین 7 تا 9 میلیون تومان معامله می کنند. سهم این واحدها از حجم معاملات مسکن در تهران به 12 درصد رسیده است که بیشترین سهم در مقایسه با سایر گروه های قیمت متری است. بیشترین سهم بعد از واحدهای با قیمت متری 7 تا 9 میلیون، به آپارتمان های با قیمت متری 9 تا 10.5 میلیون اختصاص دارد. این گروه یعنی گروه دوم سهم 11.5 درصدی در معاملات دارد. به شکل تجمیعی نیز می توان گفت 55 درصد از معاملات مسکن در تهران در آپارتمان های با قیمت مترمربعی کمتر از قیمت میانگین شهر یعنی کمتر از 12 میلیون و 400 هزار تومان خلاصه می شود.

سهم بالای 50 درصدی این آپارتمان ها باعث کاهش قیمت مسکن شده است. در این بازار در واقع، دست بالا را آپارتمان های با قیمت پایین قیمت میانگین دارد.

علت این موضوع پیرشدن معاملات مسکن است! طبق اعلام مرکز آمار ایران متوسط سن واحدهای مسکونی که در یکسال اخیر در تهران خرید و فروش شده، حدود 11 سال ساخت بوده است. این افزایش سن واحدهای مسکونی در معاملات مسکن ناشی از همان اشکالی است که انبوه سازان اعلام کرده اند. کاهش فروش واحدهای نوساز باعث شده همین حجم کم معاملات به خانه های بالای 10 تا 20 سال ساخت حرکت کند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان ماه امسال بیانگر آن است که بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای با زیربنای 50 تا 60 مترمربع و همچنین 60 تا 70 مترمربع اختصاص دارد. سهم هر کدام از این دو گروه یکسان و به میزان 15 درصد گزارش شده است. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 57 درصد از کل معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در مقابل این گرایش، متوسط مساحت آپارتمان هایی که در تهران ساخته می شود، 124 مترمربع است. این اختلاف متراژی در بازار مسکن هم به دلیل بی اطلاعی سازنده ها و بساز و بفروش های هر محله شهر نسبت به رفتار خریداران مسکن است و هم اینکه دست سازنده ها در کوچک سازی ساخت و ساز از طرف شهرداری بسته است.

شهرداری در همراهی با تولیدکنندگان مسکن ضعیف عمل می کند و مقرراتی را لازم الاجرا کرده که هم فساد در شهر می آورد و هم به سازنده ها اجازه کوچک سازی را نمی دهد. این عدم همراهی به شکل عدم اجازه برای تامین پارکینگ بیشتر بروز می کند.