کاهش ۴٠ تا ۵٠ درصدی ساخت مسکن

بورس24 : ساخت و سازهای مسکونی هم در تهران هم در سایر شهرهای کشور بین 40 تا 50 درصد کاهش پیدا کرده است.

این کاهش در تولید مسکن، پیش تر در سال های 93 تا 95 رخ داد و نتیجه آن کمبود شدید واحد مسکونی مورد تقاضا در بازار مسکن شهرهای بزرگ کشور شد.

در تهران با برگشت متقاضیان خرید خانه به بازار در سال 96 به دلیل کمبود عرضه، بلافاصله اثر این بی تعادلی بر قیمت مسکن منعکس شد و باعث افزایش قیمت ها شد. در سال 97 متوسط قیمت مسکن در تهران 70 درصد افزایش پیدا کرد. اثر این افزایش قیمت با تاخیر یکساله به سایر شهرهای کشور رسید. در بقیه شهرها در نیمه اول امسال متوسط قیمت خانه مترمربعی 50 درصد افزایش پیدا کرد.

این چرخه حکایت از آن دارد که اگر چه بازار مسکن تهران در سال های 96 و 97 از محل جهش دلار دچار التهاب قیمت ها شد اما اگر در همین بازار به میزان کافی واحد مسکونی نوساز و کم سن وجود داشت، هر میزان افزایش تقاضا با عرضه در دسترس روبرو می شد و در نتیجه قیمت مسکن به شکل دو سال پیش افزایش پیدا نمی کرد.در بهار امسال متوسط قیمت مسکن در تهران 110 درصد بیشتر از بهار سال گذشته شد.

در سال های 93 تا 95 میزان ساخت و ساز و عرضه مسکن در شهرها 50 درصد کاهش یافت. در نیمه اول امسال نیز به همین میزان بازار ساخت و ساز با افت فعالیت تولیدکنندگان مسکن روبرو شده است. این کاهش اخیر در فعالیت های ساختمانی باز هم می تواند قیمت ها در آینده را دستخوش تغییر کند.

قیمت مسکن به این زودی امکان و توان افزایش ندارد. عملکرد منحنی قیمت مسکن در سال های اخیر حکایت از آن دارد که در زمان رکود معاملات مسکن و بعد از جهش قیمت ها، به مدت سه سال (حداقل دو سال و نیم)، سطح قیمت اوج نمی گیرد. در رکود قبلی، قیمت مسکن از سال 93 تا نیمه سال 96 ابتدا کاهش پیدا کرد و سپس ثابت ماند.

بنابراین به این زودی قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت اما به محض اینکه معاملات خرید و فروش خانه رونق بگیرد، کمبود عرضه واحد مسکونی جدید و نوساز خود را در بازار نشان خواهد داد. اثر این موضوع تغییرات مثبت قیمت ها خواهد بود.

در رکود ساختمانی، افت ساخت و ساز و عرضه مسکن در مناطق ضعیف شهر خیلی بیشتر از مناطق گران قیمت و بالای شهر است. در نتیجه این وضعیت هنگام کاهش قیمت مسکن، سطح قیمت ها در مناطق پایین شهر سخت تر از شمال، پایین می آید.

به عنوان نمونه در ماه گذشته متوسط قیمت واحدهای مسکونی در شمال شهر تهران حدود 7 تا 11 درصد کاهش یافت در حالی که در مناطق جنوبی شهر سطح قیمت ها به شکل میانگین 5 درصد افزایش پیدا کرد.

افزایش قیمت آپارتمان ها در مناطقی همچون 12، 13 و 14 و 15 در شرایطی رخ داده است که معاملات خرید در این مناطق رشد مثبت پیدا کرده است.

یافته های آماری از بازار مسکن وضعیت سازنده ها را ناخوش توصیف می کند.

مشاوران املاک می گویند قیمت زمین بیش از سایر فاکتورها، سازنده ها را زمین گیر کرده است.

قیمت زمین در تهران تا نزدیک 20 میلیون تومان پیش رفته است در حالی که قیمت مسکن نه تنها به افزایش ادامه نداده که حدود 500 هزار تومان در هر مترمربع طی دو سه ماه اخیر کاهش پیدا کرده است.

در حال حاضر سازنده های مسکن انگیزه ای برای ساخت و ساز جدید ندارند چون همه واحدهای تازه ساز آنها حداقل سه تا چهار ماه است که در بازار به فایل فروش تبدیل شده اما فروش نرفته است.

قیمت آپارتمان های نوساز 25 درصد بیشتر از قیمت میانگین شهر است بنابراین در شرایط نبود توان خرید، فایل های نوساز از حوزه انتخاب متقاضیان خرید مسکن خارج شده است.

کارشناسان اقتصادی از بحران اقتصادی پیش روی بازار مسکن سخن می گویند و معتقدند محاسبات سازنده ها در برخی پروژه های مسکونی از زیان حتمی آنها در پایان پروژه با توجه به سطح توان خریداران مسکن حکایت دارد.

قیمت مسکن اگر از سطح فعلی افزایش یابد، توان خرید به صفر می رسد و واحدها خریدار نخواهد داشت. این واقعیت دست سازنده ها برای افزایش قیمت فروش را می بندد اما در سمت مقابل، قیمت تمام شده ساخت و ساز به گونه ای است که سازنده ها برای فروش این واحدها در یکسال آینده چاره ای جز افزایش قابل توجه قیمت ها را ندارند.

از آن طرف اما چون که سقف تسهیلات مسکن در بانک ها از نظر بانک مرکزی قابل افزایش نیست در نتیجه قدرت خرید متقاضیان مسکن نمی تواند افزایش قیمت را قبول کند.

پیش بینی می شود در ماه های پایانی امسال ساخت و ساز در تهران رونق کوتاه مدت پیدا کند اما این رونق فقط بخاطر معافیت های پیش رو در پرداخت نقدی عوارض ساخت از سوی شهرداری است. سال آینده به احتمال زیاد رکود ساختمانی ادامه پیدا می کند.