وظیفه جدید بانک ها در قبال بازار مسکن اعلام شد

بورس24 : همه بانک های تجاری و توسعه ای در کشور موظف شدند 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را برای بخش مسکن و ساختمان اختصاص دهند.

این سهم به میزان 20 هزار میلیارد تومان تعیین شده است که مجموع آن را باید حداقل 10 بانک در کشور آن را در یکسال آتی به بخش مسکن بپردازد.

برای سنجش ابعاد این 20 هزار میلیارد تومان تسهیلات کافی است آمار عملکرد یکسال گذشته نظام بانکی در قبال بخش مسکن مورد کنکاش واقع شود.

شبکه بانکی در سال گذشته حدود 19 هزار میلیارد تومان تسهیلات زنده به بازار مسکن تزریق کرد. منظور از تسهیلات زنده وام هایی است که به شکل پول نقد به متقاضیان ارایه شد. بخشی از تسهیلاتی که در کارنامه بانک ها به عنوان پرداخت تسهیلات ثبت می شود تسهیلات زنده نیست بلکه تمدید سیستمی تسهیلاتی است که در گذشته پرداخت شده و اکنون بازپرداخت آن سررسید شده اما تسهیلات گیرنده قادر به تسویه آن نیست بنابراین در حساب و کتاب بانک، این تسهیلات مثلا برای دو سال دیگر تمدید می شود تا تسهیلات گیرنده مشمول جریمه دیرکرد بازپرداخت نشود. این تمدید اما به در آمار شبکه بانکی به عنوان تسهیلات پرداختی در دوره جدید منظور می شود در حالیکه در واقعیت تسهیلاتی پرداخت نشده است.

شبکه بانکی در یکسال اخیر نزدیک به 40 هزار میلیارد تومان تسهیلات پرداخت کرد اما فقط 19 هزار میلیارد تومان آن، واقعی بود.

بنابراین بر اساس تکلیف جدید بانک ها قرار است به اندازه تسهیلات واقعی پرداخت شده، تسهیلات واقعی جدیدتری در اختیار بخش مسکن قرار بگیرد.

بنابراین دسترسی بازار مسکن به وام های بانکی در عمل دو برابر خواهد شد.

آنطور که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است 20 هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید فقط برای ساخت مسکن و به شکل بدون سپرده و البته با نرخ سود 18 درصد به تولیدکنندگان مسکن و پیمانکاران طرح اقدام مسکن ملی ارایه می شود.

میانگین مبلغ تسهیلات جدید 75 میلیون تومان است که حدود 80 درصد آن بعد از ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی به خریداران واحدها فروش اقساطی می شود تا آنها در طول 10 سال از طریق پرداخت قسط، تسهیلات را با بانک ها تسویه کنند.

اقساط ماهانه این تسهیلات بین 1.5 تا 2 میلیون تومان است.

برای آن دسته از سازنده هایی که در طرح مسکن ملی در تهران مشارکت کنند، تسهیلات تا سقف 100 میلیون تومان به آنها تعلق می گیرد.

هزینه ساخت مسکن در تهران حداقل مترمربعی 3 میلیون تومان است. با این تسهیلات هر سازنده مسکن می تواند هزینه ساخت 33 مترمربع از هر واحد مسکونی را تامین کند اما برای تامین و پوشش مابقی هزینه ها لازم است روی آورده نقدی متقاضیان خرید حساب باز کند.

وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است هر نفری که در داخل شهر زمین مسکونی داشته باشد می تواند برای ساخت روی آن، روی تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن حساب باز کند.

این مدل تامین مالی ساخت مسکن با مدل معمولی در بازار فرق اساسی دارد.

در حال حاضر در همین شهر تهران یک سازنده اگر بخواهد برای یک پروژه مسکونی خود از بانک تسهیلات بگیرد باید فرآیند پیچیده، وقت گیر و پر از کاغذبازی و امضا را طی کند تازه اینکه اگر زمین پروژه تحت مالکیت سازنده نباشد بانک عملاً تسهیلاتی به او نمی دهد.

در تهران چون بیش از 80 درصد ساخت و سازها به شکل تخریب و مشارکت انجام می شود، مالکیت زمین انفرادی نیست بلکه شراکتی است و مالکان همان صاحبان واحدهای مسکونی تخریب شده هستند و سازنده هیچ سهمی از مالکیت زمین ندارد بنابراین بانک ها به سازنده تسهیلات نمی دهند چون نمی توانند زمین را در رهن خود نگه دارند. این عدم پرداخت تسهیلات ساخت خود موجب شده در بازار کنونی مسکن که معاملات خرید در رکود است و در نتیجه فروش واحدهای مسکونی توسط سازنده ها ممکن نیست، سازنده ها با کمبود نقدینگی برای اجرای ساخت و سازهای جدید مواجه شوند.

در طرح مسکن ملی اما سازنده ها براحتی می توانند از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن بهره ببرند.

در این طرح یک امکان دیگر نیز وجود دارد و آن دریافت زمین از دولت و پرداخت بهای آن در طول 10 سال است. البته دولت در همان زمان واگذاری زمین، قیمت زمین را توسط کارشناس رسمی دادگستری محاسبه می کند و بهای آن را در اقساط 10 ساله از سازنده دریافت می کند.

200 هزار واحد مسکونی در استان های مختلف کشور در قالب طرح اقدام مسکن ملی ساخته خواهد شد که 100 هزار واحد از آنها سهم شهرهای جدید است و مابقی در شهرهای کوچک و متوسط 10 استان احداث می شود.

در شهرهای جدید اطراف تهران قیمت هر مترمربع زمین دولتی بین یک میلیون تا 2 میلیون و 500 هزار تومان در نوسان است. این قیمت در طول ساخت و سازهای طرح اقدام مسکن ملی افزایش پیدا می کند اما بعد از تکمیل ساختمان ها که سازنده باید قیمت زمین دولت را در طول 10 سال به دولت بازپرداخت کند، تسویه حساب با همان قیمت حداکثر 2.5 میلیون تومان محاسبه می شود. این در حالی است که در طول ساخت و ساز و توسعه شهرهای جدید قیمت زمین ها به تدریج افزایش پیدا می کند. به این ترتیب، سازنده ها و متقاضیان مسکن برنده هستند.