اندازه بازار مسکن نصف شد!

بورس24 : خرید و فروش مسکن در تهران طی 7 ماه اول امسال به اندازه نصف مدت زمان مشابه سال گذشته انجام شد. این به معنای کوچک شدن حداقل 50 درصدی اندازه بازار مسکن است که مهمترین دلیل آن اول از بین رفتن قدرت مالی و اعتباری خریداران و دوم فروکش کردن اشتهای سفته بازی نه تنها در بازار مسکن که در بقیه بازارها است.

از ابتدای سال جاری تا پایان مهر ماه 35 هزار و 807 واحد مسکونی در تهران از طریق بنگاه های املاک و در مبایعه نامه ها، خرید و فروش شد. این تعداد معاملات خرید مسکن نسبت به 7 ماه اول سال گذشته 57 درصد کاهش از خود نشان می دهد.

آمارها بیانگر آن است که ریشه رکود معاملات مسکن نسبت به سال گذشته عمیق تر شده است. مشاوران املاک در ابتدای امسال، بازار مسکن 97 را رکودی توصیف کردند اما اکنون آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد رکود سال گذشته خیلی کمتر از امسال بود.

سال گذشته طی 7 ماه اول سال 84 هزار واحد مسکونی در تهران بین خریدار و فروشنده معامله شد که فقط 15 درصد کمتر از معاملات 7 ماهه سال 96 بود. اما در حال حاضر میزان افت معاملات مسکن از 55 درصد هم گذشته است.

عامل این موضوع رشد شدید قیمت مسکن در سال 98 و در مقایسه با رشد قیمت مسکن سال 97 است.

میانگین قیمت 7 ماهه بازار مسکن تهران به 12 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است که 81 درصد نسبت به سال گذشته بیشتر است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در 7 ماهه اول پارسال 55 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 96 افزایش یافته بود.به همین میزان یعنی به اندازه بیش از 80 درصد، قدرت خرید مسکن در تهران از بین رفته است. در مقابل این افت قدرت خرید، وام مسکن در 4 سال گذشته هیچ افزایشی پیدا نکرده است.

قیمت مسکن از سال 96 تا کنون بیش از 216 درصد رشد کرده است بنابراین طبق گفته کارشناسان اقتصادی حداقل کاری که می شد در این مدت برای نجات بازار مسکن از رکود بیشتر انجام داد رشد 100 درصدی وام خرید مسکن بود که این موضوع هنوز رخ نداده است.

مقامات بانک مرکزی در جدیدترین موضع گیری شان درباره وام مسکن اعلام کرده اند: اگر در بررسی ها مشخص شود افزایش وام خرید مسکن اثر تورمی در بازار ندارد و در عین حال خانوارها امکان بازپرداخت آن را دارند، طرح افزایش سقف وام مسکن بررسی خواهد شد.این طرح بیش از یکسال است توسط بانک مسکن ارایه شده است. بر اساس این طرح پیشنهاد شده سقف وام اوراق مسکن که در تهران 60 میلیون تومان است به سقف وام خرید مسکن یکم برسد.

سقف وام یکم در تهران 80 میلیون تومان است. همینطور، سقف وام اوراق در سایر شهرهای بزرگ و کوچک نیز شبیه سقف وام صندوق یکم شود.

این طرح اگر چه سال گذشته تا حدود کمی می توانست مشکل گشای خریداران مسکن باشد اما الان وام یکم نیز از کارآیی افتاده است!بنابراین لازم است طرح پیشنهادی افزایش وام مسکن بازنگری شود.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع در بازار مسکن تهران طی ماه گذشته حاکی از آن است که واحدهای در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 12 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات در تهران را به خود اختصاص داده اند و دامنه قیمتی 6 تا 7.5 میلیون و همچنین 9 تا 10.5 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 11 و 10 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند.

سهم بالای قیمت های زیر قیمت میانگین مشخص می کند خریداران مسکن به سمت واحدهای با سن بنای بالا در حال حرکت هستند.

بیش از 25 درصد از خانه هایی که در ماه گذشته در تهران فروش رفته است واحدهای با عمر بنای بیش از 16 سال ساخت بوده است. ماه گذشته حدود 870 واحد مسکونی با سن بنای بالای 16 سال در تهران معامله شد. این در حالی است که تعداد واحدهای مسکونی با عمر بنای 5 تا 10 سال که خریداری شده کمتر از 670 واحد بوده است.واحدهای نوساز هم اگر چه بیشترین سهم از معاملات را دارند اما سهم شان نسبت به دو سال گذشته 10 درصد کم شده است.

در حال حاضر 41 درصد از معاملات خرید مسکن در تهران به واحدهای نوساز اختصاص دارد. سال گذشته این سهم 45 درصد و سال قبل از آن یعنی در سال 96 سهم نوسازها از معاملات مسکن بالای 50 درصد بود.

متوسط قیمت واحدهای مسکونی کمتر از 5 سال ساخت که به آنها نوساز گفته می شود 35 درصد از میانگین قیمت شهر گرانتر است. بنابراین طبیعی است که با جهش قیمت مسکن، خریداران به سمت واحدهای با سن بیشتر بروند.رکود در بازار خرید و فروش نوسازها ریشه ای تر است.