به وقت رکود!!

بورس24 : دو روز پیش بانک مسکن اعلام کرد : خریداران خانه های قدیمی هم می توانند مثل بقیه متقاضیان وام مسکن از تسهیلات خرید برای این واحدها استفاده کنند.

تا پیش از این اعلامیه، وام اوراق مسکن فقط به خانه های حداکثر 20 سال ساخت تعلق می گرفت اما از این پس این تسهیلات به واحدهای مسکونی واقع در ساختمان های کلنگی و سالخورده هم تعلق می گیرد.

وام اوراق مسکن 60 میلیون تومان است که کنار آن، وام گیرنده می تواند یک وام کمکی به اسم وام جعاله به میزان 20 میلیون از بانک مسکن دریافت کند که در مجموع 80 میلیون تومان می شود. البته بخشی از این پول صرف خرید اوراق خواهد شد که اگر قیمت اوراق طی روزهای آینده در همین حد 30 هزار تومان باشد در این صورت مبلغی که به دست متقاضی تسهیلات در نهایت می رسد حدود 75 میلیون تومان خواهد بود.

بازار معاملات مسکن در سنگین ترین رکود ممکن قرار دارد.در تهران بهار امسال خرید و فروش آپارتمان 40 درصد نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرد. در سایر شهرهای کشور نیز رکود 30 درصدی در این مدت حاکم بوده است.

در تهران طی 6 ماهه اول امسال تعداد آپارتمان هایی که فروخته شد 56 درصد کمتر از 6 ماهه اول پارسال بود.در همین ماه گذشته نیز رکود معاملات خرید و فروش مسکن در تهران شدیدتر شد و ابعاد کاهش معاملات به منفی 73 درصد رسید.

در چنین شرایطی این پرسش مطرح است که آیا افزایش دامنه تعلق گرفتن وام خرید مسکن به آپارتمان های موجود در بازار (شهرها) می تواند شدت رکود را کاهش دهد؟

اکنون دو پیش بینی درباره تاثیرپذیری بازار معاملات مسکن از ضوابط جدید تسهیلات بانکی وجود دارد.

یک پیش بینی که به نظر می رسد به واقعیت، بیشتر نزدیک است می گوید: این اقدام هیچ گشایشی در گره بزرگ رکود معاملات خرید و فروش مسکن ایجاد نخواهد کرد. این پیش بینی با استناد به یافته های آماری-اطلاعاتی از قیمت های در حال عرضه در فایل های فروش مسکن در بنگاه ها خطاب به مردم، تصریح می کند: اصل موجودیت وام مسکن در شرایط فعلی، زیر سوال است و ارتباط بین وام و متقاضی وام به خاطر در رفتن فنر قیمت مسکن، قطع شده است! بنابراین در شرایطی که تقریباً هیچ خریداری چه ضعیف چه قوی (به لحاظ بنیه مالی)، نگاه و توجهی به وام مسکن ندارد و بود و نبود تسهیلات موجود بانک مسکن، تفاوتی از رفتار و شرایط خرید خریداران مسکن بوجود نمی آورد، تغییر ظاهری در وام مسکن هیچ تاثیری بر متغیرهای بازار مسکن ندارد.

کارشناسان معتقد به پیش بینی اول، برای تفهمیم بیشتر این دیدگاه، مثال یک خودروی از رده خارج شده را می زنند. در حال حاضر سهم استفاده از پراید نسبت به سنوات گذشته کاهش قابل ملاحظه پیدا کرده است. هر چند این خودرو هنوز تولید می شود اما بخاطر اشکالات و نواقص و کیفیت، میزان خرید آن افت کرده است. در برابر پراید، خودروی قابل رقابتی هم در بازار وجود ندارد که علت کاهش میل به خرید و استفاده از آن، به رقیب نسبت داده شود. حال هر چقدر ظواهر این خودرو به شکل مثبت تغییر کند تا زمانی که ریشه مشکل در این خودرو برطرف نشود، ظاهرسازی آن به تشویق خریداران منجر نخواهد شد.

از نگاه این کارشناسان، ریشه آنچه باعث قطع ارتباط وام خرید مسکن با خریداران شده است عقیم شدن قدرت پوششی وام مسکن در برابر قیمت ها است.

سال 94 که وام اوراق مسکن در تهران 60 میلیونی شد، دارندگان این تسهیلات با همین وام و همچنین وام کمکی می توانستند حدود 23 تا 25 مترمربع از یک آپارتمان 50 متری را برای خود تامین مالی کنند و در واقع، 50 درصد قدرت خریدشان از طریق این وام تامین می شد. اما امروز قدرت پوششی وام اوراق مسکن به نزدیک 5 مترمربع سقوط کرده است. از این بدتر، فاصله ناچیز قیمت آپارتمان های بالای 20 سال ساخت با آپارتمان های کم سن و میانسال است. این فاصله ناچیز سبب شده با وام اوراق برای خرید سالخورده ها، حداکثر یک مترمربع بیشتر در مقایسه با سایر گروه های سنی آپارتمانی را بتوان خریداری کرد.

اما پیش بینی دوم که مقابل پیش بینی اول است، آینده بازار معاملات خرید مسکن در شهرها را با اجرای دستورالعمل جدید پرداخت تسهیلات، روشن تصور می کند.

این پیش بینی می گوید: چون که سهم فروش خانه های 20 سال ساخت به بالا از 7 درصد در دو سال گذشته به نزدیک 11 درصد در سال جاری رسیده است، این سهم با مجاز شدن امکان استفاده از وام اوراق برای این خانه ها،‌ تا 20 درصد می رسد. بنابراین هر چقدر سهم فروش خانه های سالخورده (واحدهای 20 تا 25 ساله) در بازار معاملات خرید مسکن افزایش پیدا کند، اثر تعدیلی قیمت این واحدها بر روی قیمت میانگین باعث کاهش بیشتر قیمت مسکن شده و زمینه برای پایان سریع رکود معاملات و رفتن به رونق را تقویت می کند.

در زمان رکود معاملات خرید مسکن، تولیدکنندگان مسکن مقاومت بیشتری برای فروش نسبت به سایر فروشنده ها به خرج می دهند. به عبارت دیگر تعداد فایل های سن بالا بیشتر از فایل های نوساز می شود. قیمت نوسازها 30 درصد بیشتر از قدیمی سازها است.