بازار مسکن در آغاز پاییز

بورس24 : بازار خرید و فروش آپارتمان در تهران در آستانه ورود به نیمه دوم سال با رکورد شدید در افت معاملات مواجه شد.

هنوز ماه شهریور به اتمام نرسیده اما در 25 روز گذشته از آخرین ماه از تابستان خبر رسیده است تعداد خانه های فروخته شده در تهران نسبت به 25 روز شهریور پارسال نزدیک به 80 درصد افت کرده است!

پیش تر رکورد کاهش نقطه به نقطه معاملات خرید مسکن در این دوره رکودی، روی نرخ 60 درصد ایستاده بود. اما حالا مشخص می شود رکود خرید مسکن سنگین تر شده است.

سال گذشته در همین ایام که قیمت مسکن جهش 70 تا 90 درصدی قیمت مسکن را به ثبت می رساند و معاملات خرید و فروش آپارتمان ماه به ماه کاهش پیدا می کرد کمتر مشاور املاکی انتظار داشت خرید و فروش واحد مسکونی در تهران باز هم کاهش بیشتری را تجربه کند.

سال گذشته معاملات خرید مسکن به شکل متوسط بین 9 تا 12 هزار واحد در ماه بود. در حال حاضر تعداد خرید و فروش ها به کمتر از 3 هزار آپارتمان در ماه رسیده است.

اطلاعات اتحادیه مشاوران املاک از روی سامانه رهگیری معاملات خرید مسکن بیانگر آن است که در 25 روز گذشته از شهریور سال جاری حدود 2 هزار و 300 واحد مسکونی در تهران به متقاضیان خرید مسکن فروخته شده است.

نه تنها در تهران حجم معاملات خرید مسکن ریزش کرده است که در سایر شهرهای کشور نیز رکود بسیار شدید در این بازار حاکم است.

اتحادیه مشاوران املاک در این باره اعلام کرده است طی 25 روز شهریور ماه امسال بیش از 60 درصد کاهش یافته است. در این مدت حدود 18 هزار واحد مسکونی در کشور توسط متقاضیان مسکن خریداری شده است.

نکته جالب این دو آمار (اطلاعات مربوط به معاملات خرید مسکن در تهران و کشور) به آبرفت شدید معاملات کشوری و رسیدن به مقیاس دوره طبیعی معاملات تهران مربوط است.

در شهر تهران زمانی که بازار معاملات مسکن رونق داشت ماهانه حدود 17 تا 18 هزار واحد مسکونی به فروش می رفت. الان حجم کل معاملات مسکن در کشور به سطح 18 هزار واحد در ماه تنزل کرده است! این یعنی کوچک شدن شدید ابعاد بازار معاملات ملک که نتیجه جهش قیمت مسکن در تهران و بسیاری از شهرهای کشور است.

در خیلی از شهرهای بزرگ، مشاوران املاک می گویند قیمت آپارتمان ها نسبت به سال گذشته حدوداً دو برابر شده است.در تهران البته میزان رشد قیمت مسکن تا همین خرداد ماه امسال 109 درصد گزارش شده بود.

بنابراین بازار مسکن در بین دو نیمه سال چند حالت جدید پیدا کرده است.

حالت اول مشترک شدن وضعیت تهران و کشور است. در تهران و کشور افت سراسری معاملات خرید مسکن برقرار شده است. حالت دوم از دست رفتن قدرت خرید زوج های جوان است. حالت سوم رشد خیلی خفیف فایل های فروش در بنگاه های مسکن است.

کسانی که فروشنده بودند در ماه های قبل اما به امید گرانتر شدن ملک از فروش پرهیز می کردند در هفته های گذشته واحدهای مسکونی خود را روانه بازار مسکن کرده اند.مشاوران املاک در شهرهای مختلف کشور اعلام کرده اند قیمت فروش واحدهای مسکونی در یک ماه گذشته بین 5 تا 15 درصد کاهش پیدا کرده است.

در تهران نیز مشاوران املاک می گویند عمده فروشنده ها قیمت پیشنهادی فروش خود را از 10 تا 20 درصد کاهش داده اند.

مشاوران املاک درباره یکی از عوامل کاهش دهنده قیمت مسکن به انتظارات حاکم در فضای روانی بازار اشاره می کنند.

انتظارات افزایشی سال 97 جای خود را انتظارات کاهشی داده است. اکثریت حاضران در بازار معاملات مسکن انتظار دارند قیمت مسکن در یکسال پیش رو مرتب کاهش پیدا کند. انتظاری که بخشی از آن براساس تجربه های دوره های گذشته، به حق است و احتمال وقوع آن نیز بسیار زیاد است. اما بخشی دیگر بعید است محقق شود.

این که قیمت مسکن رو به کاهش است و در ماه های آتی افت می کند، قابل انتظار و متناسب با شرایط واقعی بازار مسکن است.

اما این که، طول زمانی کاهش تا یکسال آینده ادامه پیدا می کند، اظهارنظری دور از واقعیت است.

پیش بینی می شود قیمت مسکن تا پایان سال کاهش پیدا می کند اما بعد از آن نوسان قیمت مسکن به صفر می رسد. رشد صفر قیمت مسکن به معنی آن است که قیمت واقعی مسکن افت می کند. تثبیت قیمت در یک بازار در مقایسه به تورم به این معنی است که ارزش واقعی در آن بازار به اندازه تورم رو به کاهش است.

آمار گویای آن است که مرداد ماه امسال میانگین قیمت آپارتمان در مناطق ۱، ۲، ۴، ۵، ۶، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۱ و ۲۲ نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد و فقط در چهار منطقه از تهران شامل ۳، ۸، ۱۶ و ۲۱ قیمت فروش واحدها تا حد اندکی افزایش را تجربه کرد. بیشترین افت ماهیانه قیمت مسکن در منطقه ۱۹ با ۸.۸ درصد کاهش مربوط می‌شود.