کارت برنده در بازار مسکن دست کیست؟

بورس24 : بازار مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران از کار افتاده است و رکورد خلوت ترین روزهای این بازار برای تابستان سال جاری زده شده است.

در طول سال های اخیر کمترین خرید و فروش آپارتمان تعداد 4500 واحد بوده که در ابتدای سال 93 و سال 96 انجام شد. در همه ماه ها حداقل فروش واحد مسکونی در بازار مسکن تهران حدود 5 هزار واحد بوده است.

اما ماه گذشته زیر 3 هزار واحد مسکونی به متقاضیان خرید مسکن تهران فروخته شد. این ماه نیز برآورد می شود معاملات خرید مسکن در حجم خیلی پایین انجام شده باشد.

بعضی از تحلیل گران بازار مسکن درباره روزهای خلوت این بازار در شرایط کنونی، مقصر را متوجه فروشنده و بساز و بفروش ها عنوان می کنند.در حالی که واقعیت بازار درست عکس گفته های این تحلیل گران بی خبر است!

واقعیت آن است که اتفاقا برخلاف سال گذشته فروشنده در بازار مسکن زیاد و قابل توجه است. علت کاهش شدید معاملات خرید مسکن در تهران ربطی به عاملان فروش ندارد بلکه متقاضی خرید در بازار وجود ندارد.

خریدار در بازار مسکن به شدت کاهش پیدا کرده است. گروهی از متقاضیان خرید مسکن که مصرفی به حساب می آیند از سر ناچاری معامله نمی کنند چون اصولا قدرت خرید ندارند! آنهایی که با وام خرید مسکن به دنباله خانه می گردند متوجه شده اند قدرت خرید وام مسکن به 4 مترمربع رسیده است!

گروه دیگری از خریداران که قصد سرمایه گذاری ملکی دارند هم به دلیل رام شدن قیمت مسکن و تثبیت قیمت فروش، از انگیزه خرید افتاده اند و این گروه نیز از بازار مسکن خارج شده اند.مقایسه این دو گروه نیز حاکی از آن است که وزن این دو تقریبا به اندازه هم است با این تفاوت که خریداران مصرفی تا حدودی تعدادشا بیشتر از سرمایه گذاران است.

خریداران سال گذشته آرام نبودند و از هر تلاش و امکانی برای خرید سریع استفاده می کردند. در سال 97 اتفاق این فروشنده های سابقه دار بودند که تمایلی به فروش از خود بروز نمی دادند.

تولیدکنندگان مسکن در تهران شامل انبوه سازان، شرکت های ساختمانی و بساز و بفروش ها نه تنها در طول سال 97 که تا اواخر بهار 98 نیز چشم به رشد بیشتر و بیشتر قیمت مسکن داشتند و هر ماه که آمار رشد قیمت مسکن ماه قبل اعلام می شد طمع بیشتر نسبت به سود فروش بدست می آوردند و با همین امیدواری در طول سال گذشته نمی فروختند که در سال بعد (امسال) گرانتر بفروشند.

اما مرداد ماه امسال که آمار رشد ناچیز قیمت مسکن در تیر اعلام شد، ترس به جان فروشنده ها افتاد و باعث افزایش تمایل به فروش در آن ها شد.این ترس در شهریور ماه که آمار کاهش قیمت مسکن در مرداد منتشر شد ابعاد بیشتری به خود گرفت.

بنابراین در مقطع حاضر فروشنده در بازار مسکن زیادتر از خریدار است. اما آنچه سبب کاهش قیمت مسکن شده همین نابرابری میزان خریدار و فروشنده است.

اتفاقا زمانی که خریدار بیشتر از فروشنده هست، کاهش معاملات به شکل رکود تورمی رخ می دهد. اما در وضعیت کنونی که رکود توام با کاهش قیمت است (رکود غیرتورمی)، کمبود خریدار در برابر فزونی فروشنده باعث این رخداد شده است.

کارشناسان اقتصادی در تفسیر رکود غیرتورمی حاکم بر بازار مسکن اعلام می کنند: خریداران با همین حجم کمی که دارند کارت برنده را دست خود دارند.این گروه با نخریدن خود زمینه را برای کاهش قیمت مسکن (تحمیل شرایط به فروشنده ها) بوجود آورده اند.

اگر خریداران تعدادشان ناگهان افزایش پیدا کند (مثلاً بحرانی شدن دوباره بازار ارز باعث از خواب بیدار شدن بازارهای سفته بازی دلار و سکه شود و موج های تورمی متاثر از این دو بازار سرانجام به بازار مسکن سرایت کند) شرایط جدید در بازار ملک شکل می گیرد و در پس این شرایط به صورت اتوماتیک فروشنده ها دوباره متوهم خواهند شد و این توهم را به تورم دوباره در بازار مسکن (رشد دوباره قیمت) تبدیل خواهند کرد.

منحنی تغییرات حجم خرید و فروش خانه و منحنی افت و خیز قیمت مسکن در سال گذشته از همبستگی بالایی (ارتباط معنادار) برخوردار بودند.رشد فروش مسکن باعث افزایش قیمت مسکن شده و افت فروش نیز باعث کاهش قیمت آن شده است.

در سال های 93 و 94 که تعداد معاملات خرید مسکن بیش از 10 درصد کاهش یافت متوسط قیمت مسکن حدود 5 درصد در این دو سال کاهش یافت.کارشناسان تاکید دارند در شرایط کنونی کارت برنده بازار مسکن دست خریداران است.

متقاضی خرید مسکن با این کارت می توانند فروشنده را به میز مذاکره برای عقب نشاندن او از قیمت پیشنهادی خود وادار کنند؛ اتفاقی که مرداد ماه رخ داد.ماه گذشته قیمت فروش مسکن در تهران 3 درصد نسبت به ماه تیر افت کرد.