مناطق مقدم در رشد قیمت مسکن تهران

بورس24 : جایگاه مناطق شمالی و جنوبی در بازار مسکن تهران با رنکینگ رشد قیمت مسکن، عوض شد.

نیمه اول پارسال این مناطق شمالی شهر (پنج منطقه اول تهران) بودند که در صدر رشد قیمت مسکن قرار گرفتند اما در حال حاضر جای مناطق شمالی و جنوبی عوض شده و بیشترین رشد قیمت مسکن نصیب مناطق جنوبی شهر شده است.ماه گذشته مناطق 7 تا 12 شهر تهران بیشترین رشد قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال گذشته را پیدا کردند.

در منطقه متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بیش از 130 درصد افزایش یافت. در منطقه 11 نیز بیش از 120 درصد و در سه منطقه 7 و 8 و 9 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک به 120 درصد افزایش قیمت پیدا کرد.

این در حالی است که منطقه یک به لحاظ تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در ماه گذشته کمترین رشد قیمتی را به خود گرفت. در منطقه یک متوسط قیمت هر متر مربع خانه بی از 95 درصد افزایش یافت.

در مناطق 2 و 4 و 5 نیز متوسط قیمت خانه حدود 100 درصد رشد کرد و دو برابر شد. رشد کمتر قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر در مقایسه با مناطق جنوبی طی ماه های اخیر پرمعناست.مناطقی که امسال کمترین رشد قیمتی را پیدا کردند، سال گذشته از بیشترین قیمت را در مقایسه با دیگر مناطق برخوردار شدند.

در ابتدای تابستان سال 97 متوسط قیمت مسکن در منطقه یک تهران 40 درصد افزایش یافت. منطقه یک منطقه ای است که امسال به لحاظ میزان رشد قیمت مسکن در رتبه آخر قرار گرفته است اما همین منطقه سال گذشته در رتبه اول این شاخص (شاخص رشد قیمت مسکن) ایستاد.

در منطقه 3 نیز متوسط قیمت مسکن نزدیک به 40 درصد در ابتدای تابستان سال گذشته افزایش پیدا کرد. همچنین میزان رشد قیمت مسکن در مناطق 2 و 4 و 5 به ترتیب 62 درصد، 52 درصد و 64 درصد گزارش شده است.اما رشدهای کمتر قیمت مسکن مربوط به مناطق 10 تا 20 است.

ابتدای تابستان سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 11 و 12 به ترتیب 26 درصد و 20 درصد افزایش یافت. کمترین رشد قیمت نیز نصیب منطقه 20 به میزان 16 درصد شد. در سایر مناطق جنوبی تهران نیز متوسط رشد قیمت مسکن حول و حوش 25 درصد گزارش شد.

اما چرا امسال جایگاه مناطق تهران در رتبه بیشترین رشد نقطه ای قیمت مسکن، در مقایسه با رتبه های سال گذشته معکوس شده است؟

علت یا هما پاسخ این پرسش به اتفاقات سال گذشته و حتی سال قبل از آن یعی سال 96 مربوط می شود.

در نیمه دوم سال 96 بود که بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان در تهران از حالت رکود خارج شد و حال و هوای رونق خفیف را به خود گرفت.در اوایل پاییز سال گذشته نشانه های اولیه رونق معاملات خرید مسکن در منطقه 5 و سپس در منطقه 4 و منطقه 2 ظاهر شد.

منطقه 5 جایی از بازار مسکن تهران است که قیمت مسکن در سال 96 ابتدا در این منطقه شروع به افزایش کرد. اما منطقه یک تهران نیز منطقه ای است که قیمت مسکن در آن طی دو سال گذشته با بیشترین افزایش مواجه شده بود.

از آنجا که قیمت مسکن در مناطق تهران با یکدیگر نسبت های معناداری دارند، زمانی که قیمت خانه در منطقه ای از شهر بیش از میزان افزایش قیمت در سایر مناطق همجوار خود، رشد می کند در میان مدت سرعت رشد قیمت در آن کند می شود تا سطح قیمت مسکن در مناطق افراد شروع به افزایش کند.

این اتفاق در حال حاضر به وقوع پیوسته است. دو سال پیش سرعت رشد قیمت مسکن در شمال تهران زیاد بود و اکنون سرعت در آن مناطق کم شده در حالی که در حال حاضر سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب شهر زیاد شده است.

در بازار مسکن جنوب تهران دو دسته خریدار حضور دارند. دسته اول که تعدادشان زیادتر از دسته دوم است، سرمایه گذاران ملکی هستند. این گروه چندان به دنبال تخفیف گرفتن از فروشنده نیست. دسته دوم اما افرادی هستند که خانه اولی محسوب می شوند و به قصد سکونت در آن وحد، آپارتمان مناسب خود را در وضعیت فعلی بازار معاملات جستجو می کنند.

سهم خانه اولی ها در بازار معاملات مسکن به کمتر از 30 درصد رسیده است.اما در مقابل این گروه از خریداران مسکن، تقاضای سرمایه ای به چشم می خورد.

سرمایه گذاران ملکی، بدون تخفیف واحدهای مسکونی را از فروشنده خریداری می کنند. همین روحیه رضایت به خرید با هر قیمتی، از فروشنده باعث شده قیمت مسکن در عین سنگین ترین رکود معاملاتی، باز هم افزایش پیدا کند ولو به میزان کمتر از 2 درصد.

اگر بازار معاملات خرید مسکن دست خانه اولی ها بود و تقاضای سرمایه ای به میزان کمتر از 30 درصد کل خریداران حاضر در بازار ملک، در صحنه معاملات حضور داشت در اینصورت، بعید نبود رشد قیمت مسکن خیلی زودتر از نیمه اول امسال، به نزدیک صفر برسد.