تعریف ساده از اوضاع و احوال بازار مسکن : قیمت دو برابر شد، معاملات به نصف رسید!!

بورس24 : متوسط قیمت مسکن در تهران در 4 ماهه اول امسال به 12 میلیون و 650 هزار تومان رسید که درست 102 درصد در مقایسه با 4 ماهه اول سال گذشته رشد داشته است.

طی 4 ماه اول پارسال هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با قیمت میانگین 6 میلیون و 250 هزار تومان معامله شد.

دو سال قبل نیز در بازه زمانی 4 ماهه اول میانگین قیمت در معاملات مسکن نرخ 4 میلیون و 450 هزار تومان را به ثبت رساند.سطح فعلی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران (قیمت تیر ماه) یک میلیون تومان کمتر از متوسط 4 ماهه است.

از ابتدای سال 98 تا پایان تیر ماه در بازار مسکن شهر تهران کمتر از 27 هزار واحد مسکونی معامله شد که کمترین حجم معاملات در مقایسه با بازه زمانی مشابه در سال های قبل بوده است.

طی 4 ماهه اول امسال 26 هزار و 330 واحد مسکونی در تهران معامله شد. این تعداد معاملات نسبت به 4 ماه اول سال 97 به میزان 50 درصد کاهش داشته است. یک تعریف ساده و معنادار از بازار مسکن تهران در سال 98 می تواند این باشد: قیمت دو برابر شد، معاملات به نصف رسید!

این در حالی است که ابعاد بازار معاملات مسکن در سال 97 حدود 2 درصد بزرگتر شده بود. در سال 97 طی 4 ماهه اول سال 52 هزار و 550 واحد مسکونی در تهران فروخته شد که 1.7 درصد رشد داشت.

بانک مرکزی نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تیر ماه را نیم درصد و میزان افزایش نقطه ای را 92 درصد اعلام کرده است.در بازار فعلی که رکود بیداد می کند، بساز و بفروش ها سهم اصلی را در معاملات از دست داده اند. بخشی از این از دست دادن البته عمدی بوده است.

در همه سال های اخیر بیش از 50 درصد از معاملات خرید آپارتمان در تهران به واحدهای نوساز اختصاص داشت اما الان این سهم به 40 درصد رسیده است.

برخی سازنده ها واحدی برای فروش ندارند اما برخی دیگر که تعداد آنها در مناطق یک تا پنج کم نیست، آپارتمان های ساخته شده را احتکار کرده اند به امید گران تر شدن در آینده!این گروه توقع دارد قیمت مسکن باز هم بالا برود.

این در حالی است که سرعت رشد قیمت مسکن در تابستان به یک پنجم فصل بهار رسیده است و هر آن احتمال کاهش قیمت نیز وجود دارد.

در رکود سال 88 قیمت مسکن بیش از 5 درصد در کل سال کاهش پیدا کرد.آن رکود بعد از جهش 87 درصدی قیمت مسکن در سال 86 رقم خورد.

در رکود فعلی متوسط قیمت مسکن در تهران در بهار امسال ماهانه بیش از 5 درصد رشد کرد اما ناگهان در تیر ماه نرخ رشد به 1.5 درصد رسید. قیمت مسکن در سال جاری بعید است بیش از تورم افزایش پیدا کند.

همچنین بعید است رشد قیمت در تابستان و پاییز و حتی زمستان به اندازه فصل بهار باشد.کاهش شدید حجم معاملات نشانه محکمی از این ادعا است.

وقتی خریدار دست به نقد و مصمم در بازار مسکن وجود ندارد دلیلی هم برای رشد قیمت نیست.

کارشناسان اقتصادی بازار مسکن را در حال دور شدن از تب قیمتی توصیف می کنند و معتقدند دمای رشد قیمت سرد می شود.

معدود خریداران موجود در بازار مسکن سراغ واحدهای 16 سال ساخت به بالا رفته اند.قیمت این واحدها حداقل 20 درصد ارزانتر از متوسط قیمت مسکن در شهر است.

در ماه گذشته حجم معاملات واحدهای مسکونی با عمر بنای کمتر از 16 سال ساخت حدود 65 درصد نسبت به تیر ماه سال 97 (مدت مشابه) افت کرد اما کاهش در گروه سنی 16 سال ساخت به بالا، 60 درصد بود؛ این یعنی، حرکت تقاضا به سمت واحدهای پیر و سالخورده که علت آن دیکته بازار به خریداران است.

خریداران انتظار کاهش قیمت دارند و سازنده ها انتظار افزایش بیشتر.این انتظارات غیر هم جهت به رکود معاملات خرید و فروش واحد مسکونی در تهران دامن زده است.البته در شهرهای دیگر هم رکود معاملات مسکن وجود دارد اما میزان آن کمتر از رکود سنگین تهران است.

در ماه گذشته که باید به خاطر شروع تابستان معاملات ملک اوج می گرفت، خرید و فروش آپارتمان نزولی شد!تیر ماه امسال کمتر از 4 هزار و 500 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد.

بازاری که وسعت 20 هزار فقره معامله خرید و فروش مسکن در یک ماه را دارد، با معاملات 4 هزار و 300 واحدی یعنی تعطیلی چرخه خرید و فروش.

جهش قیمت مسکن، انتظار اثرگذاری کاهش نرخ دلار در بازار ملک و همچنین قفل شدن مسیر خرید با وام مسکن سه علت اصلی این رکود سنگین است.

رکود سنگین در بازار مسکن تهران از رشد بیشتر قیمت ها حمایت نمی کند بنابراین تثبیت قیمت مسکن در انتظار بازار است.