قیمت مسکن در مسیر نزول قرار گرفت

بورس24 : مسیر حرکت قیمت مسکن بعد از 18 ماه صعود بالاخره در مسیر نزول قرار گرفت.

از گوشه و کنار بازار مسکن خبر می رسد روند رشد قیمت ها در فایل های فروش ذخیره شده در بنگاه های املاک متوقف شده و حتی در برخی فایل های فروش، سازنده های پرکار و دارای سابقه فروش قبلی، برای فروش واحدهای جدید مشابه، میزان قیمت پیشنهادی را نسبت به قبلی ها اندکی کاهش داده اند. ارقامی که مشاوران املاک درباره اصلاح قیمت پیشنهادی توسط سازنده ها اعلام می کنند بین 10 تا 15 درصد است. حتی قیمت واحدهای فروخته شده (قیمت بعد از قیمت پیشنهادی) در برخی محله های شمالی شهر حدود 10 درصد کاهش یافته است.

عمده کاهش قیمت پیشنهادی فروش مسکن به منطقه یک و دو و تا حدودی هم به منطقه 5 مربوط است.

منطقه یک بخشی از بازار مسکن تهران است که از اوایل سال 97 و بعد از شروع پیش رونق معاملات مسکن از زمستان 96، دچار افزایش قیمت مسکن شد. تقریباً منطقه یک اولین منطقه ای بود که قیمت مسکن به شکل محسوس در آن افزایش پیدا کرد.

در سال های 96 و 97، رتبه اول بیشترین رشد قیمت به منطقه یک مربوط بود. سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک در فاصله ابتدا تا انتهای سال 109 درصد افزایش یافت در حالیکه متوسط قیمت در سایر مناطق شهر به شکل میانگین حدود 70 درصد رشد کرده بود.

در وضعیت حاضر بازار مسکن،‌ طبیعی است از آنجا که خریداران آپارتمان در منطقه یک تاب تحمل افزایش بیش از حد قیمت را ندارند، فروشنده ها قیمت پیشنهادی را در وضعیت رشد متوقف کرده اند.در کنار نبود قدرت خرید مسکن حتی در طبقه لوکس بازار ملک، تقاضای سفته بازانه نیز انگیزه حضور و ادامه معامله ملکی در این بازار را از دست داده است.

سفته بازها یا همان سوداگران نسبت به اینکه مسیر رشد قیمت مسکن به انتهای خط رسیده است، دلیلی برای خرید آپارتمان نمی بینند. در این مقطع از بازار مسکن، ورود به نیت موج سواری به معنی حبس کردن سرمایه برای مدت نامعلوم در این بازار است.

در حال حاضر چشم اندازی برای رونق معاملات خرید و فروش مسکن وجود ندارد. آنچه برای سفته باز ملکی ملاک عمل است، زود فروختن و به قیمت دلخواه فروختن است. در وضعیت کنونی بازار مسکن از یک سو رکود معاملاتی در حال عمیق تر شدن است و از سوی دیگر خریداران هر نوع افزایش قیمت به هر میزان را پس خواهند زد. بنابراین سفته بازی در بازار مسکن رو به سخت شدن و ریسک آن رو به افزایش است.

تنها دوربرگردان از رکود و ثبات قیمتی به رونق معاملات مسکن، از مسیر افزایش سقف وام خرید مسکن عبور می کند. این در حالی است که نه بانک مرکزی و نه دولت، برنامه ای برای افزایش سقف وام های فعلی ندارند.وام های فعلی در تهران در بهترین حالت کفاف 20 درصد قیمت فروش واحدهای مسکونی را می دهد.

به این ترتیب ورود به دوره رکود و خروج سفته بازها از بازار مسکن و در نتیجه تثبیت قیمت بعد از کاهش آن حتمی خواهد بود.این ورود فعلا از منطقه یک و دو تهران و تا حدودی در منطقه 5 شروع شده است.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 5 تهران در خرداد ماه امسال به 26 میلیون و 800 هزار تومان رسید. در منطقه دو نیز متوسط قیمت ها به 21 میلیون و 555 هزار تومان افزایش یافت. ارقام میانگین، سطوح بحرانی قیمت ها را بیان می کند.

بخشی از این رشد قیمت در ماه های اخیر به تبعیت از قیمت بازار ارز و برای برقراری رابطه قدیمی قیمت های نسبی اتفاق افتاد. اما حالا که قیمت دلار کاهشی شده است، طبیعی است قیمت مسکن نیز کاهش یابد. البته ممکن است قیمت اسمی ثابت بماند و به دیل تورم بیش از 40 درصدی در حال حاضر، قیمت واقعی افت کند.

رکود معاملات مسکن در منطقه یک تهران سنگین است. در این منطقه خرداد ماه 283 واحد مسکونی خرید و فروش شد. این تعداد ناچیز در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی موجود در این منطقه ابعاد رکود را نشان می دهد.

متوسط قیمت واحدهای مسکونی در منطقه 5 تهران 16 میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. این منطقه کانون خرید خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی است. برای همین است که در منطقه 5 سال گذشته تقاضای سرمایه ای و سفته باز هم ورود کرد چون تصور می کرد امسال بتواند همان واحدها را با قیمت خیلی بیشتر به فروش برساند. افرادی که این واحدها را در بهار امسال فروختند بیش از 100 درصد سود کردند. اما این شرایط از چند روز پیش عوض شد.

رکود معاملات مصرفی خرید مسکن در منطقه 5 بسیار شدید است.در این منطقه در سال 96 بیش از 1700 واحد مسکونی در برخی ماه ها خرید و فروش شد اما الان معاملات به کمتر از یک هزار واحد در ماه رسیده است.

خریداران مسکن در منطقه 5 بسیار به وام خرید وابسته هستند. یک آپارتمان 50 متری با قیمت های فعلی نزدیک به یک میلیارد تومان قیمت دارد. با وام 160 میلیون تومانی فقط حدود 18 تا 19 درصد از بهای خرید را می توان تامین کرد؛ نسبتی که هیچ استفاده ای از وام را برای خریداران فراهم نمی کند. کارشناسان اقتصادی پیش بینی می کنند تابستان سرد برای بازار مسکن رقم خواهد خورد.