چرا اجاره مسکن دست نیافتنی شده ...؟

بورس24 : در بازار اجاره مسکن هم جهش قیمت رخ داده است.

اجاره بها هم در تهران و هم در شهرهای بزرگ حداقل 30 درصد نسبت به تابستان پارسال افزایش پیدا کرده است. هر چند این میزان افزایش به اندازه رشد قیمت مسکن نیست اما همین میزان رشد اجاره، آپارتمان های اجاره ای را به روایت مشاوران املاک، از دسترس مستاجران خارج کرده است!

کارشناسان اقتصادی رشد اجاره بها را نتیجه ذاتی رشد قیمت مسکن عنوان می کنند.

بهروز ملکی در این باره می گوید: رشد اجاره بهای مسکن نتیجه طبیعی رشد قیمت مسکن در یکی دو سال گذشته است. متوسط قیمت مسکن در سال گذشته 70 درصد نسبت به سال 96 افزایش پیدا کرد. طی سه ماه اول امسال نیز میزان رشد قیمت بیش از 90 درصد در مقایسه با بهار 97 بوده است. به شکل طبیعی هر زمان قیمت یک کالا (مسکن) افزایش پیدا می کند، هزینه بهره برداری و استفاده از خدمات آن کالا (اجاره مسکن) نیز افزایش پیدا می کند.

آنچه این کارشناس به آن اشاره می کند، تبعیت رشد اجاره بها از رشد قیمت مسکن است. از آنجا که مبلغ اجاره ماهانه واحدهای مسکونی از روی مبلغ رهن کامل آنها محاسبه و تبدیل می شود و مبلغ رهن نیز نسبت یک پنجم تا یک ششم با قیمت مسکن دارد، طبیعی است به تناسب رشد قیمت مسکن، اجاره بها نیز افزایش پیدا کند. اما آیا به اندازه افزایش قیمت مسکن باید منتظر افزایش اجاره بها بود؟

به عبارت دیگر ، اینکه در یکسال اخیر قیمت مسکن دو برابر شده، آیا اجاره بها نیز دو برابر شده و اگر نشده باید منتظر رشد 100 درصدی آن (هزینه اجاره نشینی در تهران) بود؟

پاسخ کارشناسان اقتصاد مسکن به این پرسش، لحاظ شرایط و متغیرهای اثرگذار بر روند بازار خرید و اجاره مسکن است. براساس این پاسخ، نمی توان منتظر انعکاس کامل و عیناً رشد قیمت بر اجاره بها بود.

بهروز ملکی در این باره تصریح می کند: هر چند در کوتاه مدت ممکن است رشد قیمت و رشد اجاره بهای مسکن، به یک میزان نباشد اما در بلند مدت رشد اجاره بها از مسیر رشد قیمت مسکن تبعیت می کند و میزان افزایش این دو تقریباً هم حرکت می شود. در فاصله سال های 92 تا 95 قیمت مسکن از ثبات نسبی برخوردار بود در حالی که متوسط اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران طی این سال ها بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد. در عوض، طی سال های 96 و 97 نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ رشد اجاره بها سبقت گرفت و از آن جلو زد.

در بازار اجاره و خرید مسکن، رابطه مستقیم بین رشد هزینه اجاره نشینی و هزینه خرید آپارتمان وجود دارد اما این رابطه یک به یک نیست یعنی نمی توان گفت به ازای یک درصد افزایش قیمت مسکن حتما و خیلی سریع اجاره بها نیز یک درصد افزایش پیدا می کند.

در طول دو دهه گذشته قیمت مسکن متوسط سالی 20 درصد افزایش پیدا کرده و میزان رشد اجاره بها نیز یک تا دو واحد درصد کمتر از آن بوده است. اما در برخی سال ها نرخ رشد اجاره بها تا دو برابر نرخ رشد قیمت مسکن بوده و برعکس!

کارشناسان اقتصادی راهکار توقف رشد اجاره بها را در اخذ مالیات از بازار خرید مسکن می دانند و می گویند اگر قانون دریافت مالیات از خانه های خالی توسط وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی اجرایی شود عرضه در بازار اجاره تا دو برابر افزایش خواهد یافت.

الان حدود 37 درصد از واحدهای مسکونی در تهران آپارتمان اجاره ای است. در تهران حدود 3 میلیون و 800 هزار واحد مسکونی وجود دارد و نزدیک به 120 هزار واحد مسکونی در حال ساخت و تکمیل است.

هر چند هنوز کاری از طرف دولت برای ساماندهی بازار اجاره مسکن انجام نشده اما طی روزهای اخیر مشاوران املاک گفته اند برخی صاحب خانه ها نرخ پیشنهادی خود را تعدیل منفی کرده اند (کاهش داده اند).

موجران نگران اجاره نرفتن واحدهای خود با اجاره بهای خارج از دسترس مستاجران هستند.این نگرانی البته در همه سال های گذشته در بازار اجاره مسکن شکل می گرفت اما زمان شکل گیری، تیر ماه نبود!

بررسی بورس24 حاکی از آن است : همیشه در پایان تابستان یعنی در پایان فصل معاملات اجاره، ته مانده واحدهای در نوبت اجاره دچار تعدیل منفی اجاره بها می شوند و کسانی که در هفته های پایانی تابستان آپارتمان اجاره می کنند جزو خوش شانس ترین ها محسوب می شوند. اما امسال این تعدیل و نگرانی از همین ابتدای فصل معاملات اجاره اتفاق افتاده است. معنی نگرانی زودرس موجران آن است که در ماه های آتی رشد اجاره بهای مسکن فروکش خواهد کرد. برخی ها اقدام موجران را به بازار ارز ربط می دهند. برخی دیگر متوقف شدن روند رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوار در ماه های اخیر را علت می دانند.

هر چه هست، احتمال می رود بازار اجاره مسکن در هفته های آتی بهتر از 4 ماه اول سال باشد.یک آپارتمان 50 متری با اجاره بهای میانگین 2 میلیون تومان در بازار معامله می شود.