بهار ١٠۶ درصدی بازار مسکن در شهر تهران

بورس24 : بهار سال 98 قیمت مسکن در تهران 106 درصد نسبت به فصل مشابه در سال 97 افزایش پیدا کرد.

گزارش بانک مرکزی از تغییر و تحولات بازار مسکن شهر تهران در فصل بهار امسال حکایت از آن دارد که روند رشد قیمت خانه و همین طور روند رشد معاملات خرید خانه دو مسیر غیر هم جهت را در این فصل طی کردند.

حجم معاملات خرید و فروش خانه در تهران در بهار امسال 45 درصد نسبت به فصل مشابه در سال قبل کاهش پیدا کرد و تقریباً ابعاد این بازار نصف شد. اما در مقابل، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این فاصله رشد 106 درصدی پیدا کرد.

در اولین فصل از سال 98 تعداد 21 هزار و 537 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این در حالی است که بهار سال گذشته 39 هزار واحد مسکونی در این شهر خرید و فروش شده بود. همچنین در بهار سال 97 تعداد 37 هزار و 100 واحد مسکونی در تهران معامله شد.

بنابراین روند تغییر معاملات مسکن مشخص می کند: سال گذشته بازار معاملات خانه مسیر رو به جلو را طی می کند یعنی در فاصله بهار 96 تا بهار 97 حجم معاملات 5 درصد رشد می کند اما در فاصله بهار پارسال تا بهار امسال این بازار سقوط می کند و حجم معاملات تقریباً نصف می شود.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در بهار سال 96 رقمی معادل 4 میلیون و 380 هزار تومان بود. قیمت میانگین اما در بهار سال 97 با 37 درصد افزایش به 6 میلیون تومان در مترمربع رسید و در بهار امسال با جهش شدید 106 درصدی به 12 میلیون و 413 هزار تومان رسید.

طی یکسال گذشته متناسب با سنگین تر شدن رکود معاملات خرید مسکن، تب قیمت ها شدیدتر شد!

شاید این تعارض قابل درک نباشد اما وقتی مشخص می شود چه کسانی در این مدت خانه خریدند در این صورت رشد قیمت به رغم کاهش معاملات، معنادار خواهد بود.

در یکسال اخیر به دلیل تقاضای سرمایه ای و سفته بازانه، قیمت ها برای این گروه از خریداران امکان افزایش پیدا کرد. اگر در این بازار فقط مصرف کننده حضور داشت در این صورت به علت مقاومت تقاضا در برابر افزایش قیمت، جهش قیمت حتما کمتر از 100 درصد و شاید به اندازه تورم عمومی بود.

اما سفته بازها با قدرت خرید مکفی به تحریک قیمت ها دامن زدند.

در خرداد ماه امسال فروش واحدهای نوساز –محصول سازنده های مسکن و بساز و بفروش ها- 64 درصد کاهش پیدا کرد. این کاهش شدید باعث شد سهم واحدهای نوساز از معاملات مسکن از 44 درصد در خرداد سال گذشته به 39 درصد در خرداد امسال کاهش یافت.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد امسال حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه منطقه 5 با سهم 15 درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم های 9 و 8.7 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع 71 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در خرداد ماه سال جاری مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 10، 14، 7، 8، 15، 1 و 3) بوده و 12 منطقه باقی مانده نیز حدود 30 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.

بانک مرکزی اعلام کرده است ماه گذشته متوسط قیمت هر مترمربع خانه در تهران (واحدهای فروخته شده) به 13 میلیون و 300 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5 درصد و 104 درصد افزایش از خود نشان داده است.

بیشترین رشد قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 10 و معادل 134 درصد و کمترین میزان رشد نیز به منطقه یک و معادل 89 درصد بوده است.

این دو آمار یعنی نرخ رشد زیاد قیمت مسکن در جنوب شهر و نرخ رشد کمتر در لوکس ترین و گران ترین نقطه تهران حکایت از آن دارد که موج تورمی از شمال شهر به سمت جنوب سرازیر شده است.

البته این بدان معنا نیست که رشد قیمت مسکن در جنوب شهر ادامه پیدا می کند بلکه برعکس، چون آستانه تحمل خریداران مسکن در جنوب شهر در برابر رشد قیمت خیلی خیلی کمتر و محدودتر از خریداران شمال شهر است این روند بزودی متوقف می شود.

کارشناسان مسکن معتقدند رشد قیمت مسکن در یکی دو ماه آینده در کل شهر تهران متوقف می شود و در این فاصله اگر اتفاق خاصی در بازارهایی نظیر بازار ارز رخ ندهد رشد قیمت بسیار محدود خواهد بود.