ته مانده تقاضا در بازار مسکن از چه جنسی است؟

بورس24 : تعداد خرید و فروش های روزانه آپارتمان در تهران به حدود 400 واحد تنزل پیدا کرده است.

سال گذشته در همین مقطع نزدیک به 1000 واحد مسکونی در روز در تهران معامله می شد.در حجم فوق العاده پایین معاملات خرید مسکن در تهران این سوال وجود دارد که کدام گروه از تقاضای خرید بیش از سایر گروه ها در بازار حضور دارد؟

بررسی بورس24 نشان می دهد : جنس خریدها در بازار مسکن عمدتاً از نوع سفته بازانه است. تقاضای سفته بازانه نوعی از تقاضای خرید مسکن است که نه به قصد سرمایه گذاری بلندمدت و نه به قصد سکونت بلکه به قصد خرید و فروش در کوتاه مدت یا میان مدت اقدام به خرید ملک می کند.

البته میزان معاملات خرید سفته بازانه در بهار امسال نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است ، اما میزان کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه ای بیشتر از تقاضای سفته بازانه بوده است. بنابراین وزن تقاضای سفته بازانه که سال گذشته نیز در بازار مسکن زیاد بود، هنوز قابل توجه است.

پیش بینی ها حکایت از آن دارد که تا پیش از پایان تابستان سال جاری، تقاضای سفته بازانه نیز از بازار معاملات ملک در تهران خارج می شود.آن مقطع زمانی است که بازار ملک وارد دوره رکود اساسی خواهد شد.

پیش از این در آخرین دوره از رونق تورمی معاملات مسکن که سال های 90 تا 92 اتفاق افتاد، تقاضای سفته بازانه در فاصله بهار تا تابستان سال 92 از بازار آپارتمان های تهران خارج شد و با این خروج رکود سنگین سال های 93 تا 95 در بازار مسکن شکل گرفت.

تقاضای سفته بازانه دیرتر از تقاضای مصرفی در زمان شکل گیری تورم و رشد قیمت مسکن وارد بازار معاملات ملک می شود و در زمان جهش قیمت و بعد از آن که بازار آماده تجربه رکودی دیگر می شود نیز دیرتر از تقاضای مصرفی از بازار خارج می شود.

سفته بازها هر چند به تعداد کم اما هنوز خرید و فروش می کنند.البته حجم معاملات سفته بازانه در مناطق کمی ضعیف بیشتر از مناطق متوسط شده است.مناطق 4 و 5 شهر تهران نماد اصلی مناطق متوسط بازار مسکن بشمار می آیند. مناطقی همچون 9 و 10 نیز نماد مناطق ضعیف هستند و مناطق 12 به پایین نیز مناطق ضعیف تر محسوب می شوند.

بعد از آنکه جهش قیمت مسکن در مناطق 4 و 5 تهران تکمیل شد معاملات خرید خانه در این مناطق با افت بیشتری نسبت به سایر مناطق دیگر تهران مواجه شد.

در سال 96 در مجموع 25 درصد از کل معاملات خرید مسکن تهران در این دو منطقه انجام می شد اما در بهار امسال این میزان به حدود 20 درصد رسید.در مقابل سهم مناطق ضعیف و ضعیف تر از معاملات خرید مسکن بیشتر از قبل شده است.

این تغییر سهم علامتی از حرکت بین منطقه ای تقاضای سفته بازانه از مناطق متوسط به مناطق پایین شهر است.

تقاضای سفته بازانه به تناسب کند شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در بازار معاملات کمرنگ خواهد شد.اواخر سال گذشته از حجم تقاضای سفته بازانه تا حدودی کاسته شده بود اما بعد از صعود دوباره قیمت مسکن مجدداً انگیزه خرید و فروش های مکرر در این بازار احیا شد.

کارشناسان اقتصاد مسکن انتظار دارند بازار معاملات در تابستان وارد دوره رکود شود. جهش قیمت مسکن نیز طبق پیش بینی ها مراحل آخر را سپری می کند.اگر این اتفاق رخ دهد دلیلی برای تداوم حضور سفته بازها در بازار معاملات ملک باقی نمی ماند.در دوره قبلی رونق قیمت مسکن در خرداد سال 92 به اوج خود رسید و برای چند ماه در همان سطح ایستاد و سپس نرخ رشد قیمت مسکن شروع به کاهش کرد.

انتظار کارشناسان مسکن برای نوسانات تابستانی قیمت آن است که میانگین قیمت آپارتمان به اندازه ای کمتر از ماه های قبل افزایش یابد. در اردیبهشت میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران چیزی نزدیک به یک میلیون تومان افزایش یافت و به 12 میلیون و 600 هزار تومان رسید.

یک پیش بینی آن است که متوسط قیمت مسکن در تهران در پایان تابستان به مرز 15 میلیون تومان نرسد.پیش بینی خوشبینانه حتی نرسید به مرز 14 میلیون تومان است.

کارشناسان اقتصادی در گفت و گو با بورس24 معتقدند حتی اگر نرخ ارز در روزهای آینده باز هم جهش کند قیمت مسکن در کوتاه مدت دچار جهش نخواهد شد.بازار مسکن در سال گذشته به سرعت از جهش های ارزی اثر تورمی می گرفت اما امسال سرعت اثرپذیری خیلی کمتر از قبل خواهد بود.

با این حال چنانچه سکان بازار ارز از اختیار و کنترل بانک مرکزی خارج شود، بعد از مدتی تحت تاثیر انتظارات تورمی از یک سو و افزایش هزینه ساخت و ساز و تاثیر بر قیمت نوسازها از سوی دیگر، میزان رشد قیمت مسکن نیز از بازدهی افزایشی دلار تاثیر خواهد پذیرفت و صعود می کند.آنچه در این مقطع مهم است این است که در تابستان خریداران مصرفی در تعداد کم در بازار معاملات مسکن حضور پیدا می کنند.