خطر کاهش قدرت خرید مسکن

بورس24 : قدرت خرید مسکن در تهران کاملا از دست رفته است.

این عبارت را تقریبا همه مشاوران املاک این روزها در بیان و توصیف حال و روز بازار مسکن به عنوان اولین علت مطرح می کنند.

قدرت خرید مسکن همیشه وابسته به وام بانکی است. در زمانی که وام خرید مسکن به میزان مناسب به لحاظ پوشش قیمت خرید خانه در اختیار متقاضیان و خانوارهای نیازمند مسکن پرداخت شود باعث افزایش مبادلات ملکی و در نتیجه رونق مسکن می شود.

اما در زمان کاهش قدرت خرید مسکن، قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز خیلی سریع افول می کند و اثر آن به شکل رکود معاملات خرید خانه در بازار مشاهده می شود.

بعد از آن که زمستان سال 92 مبلغ وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 30 میلیون و بلافاصله پس از آن به 60 میلیون تومان در تهران و سپس یکسال بعد به 80 میلیون تومان افزایش پیدا کرد، بازار ملک شاهد بازگشت متقاضیان خرید و در نتیجه خروج بازار مسکن تهران از رکود سال های 93 تا 95 شد.

اما اکنون با توجه به این که قدرت خرید وام های مسکن به 17 مترمربع در تهران سقوط کرده است، خریداران مسکن یک به یک از بازار خارج شده اند و اثر این اتفاق باعث کاهش نزدیک به 30 درصدی حجم معاملات خرید و فروش خانه در تهران نسبت به بهار سال گذشته شده است.

بهار سال گذشته در میانه فصل بیش از 17 هزار آپارتمان در شهر تهران معامله شد اما در میانه بهار امسال حجم معاملات به 12 هزار واحد کاهش یافت.

مقامات بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی علاقه ای به قدرتمندسازی وام خرید مسکن ندارند. آنها معتقدند افزایش وام خرید مسکن در زمان فعلی باعث افزایش قیمت مسکن می شود.

یک تصور غلط در سال های 88 تا 92 در همین حوزه وجود داشت مبنی بر اینکه تحریک تقاضا بدون تحریک عرضه باعث افزایش تقاضا در عین کمبود عرضه مسکن خواهد شد و در نتیجه باعث جهش قیمت مسکن می شود.

در آن زمان با همین استدلال جلوی افزایش قدرت خرید وام مسکن سلب شد اما قیمت مسکن تا 200 درصد افزایش یافت. در سال 92 میانگین قیمت نسبت به سال قبل از آن رشد بیش از 60 درصدی را تجربه کرد و در مقایسه با اواخر دهه 80 بیش از دو برابر شد. این در حالی بود که عرضه مسکن در تهران در سال های 90 تا 92 به لحاظ بیشترین حجم ساخت و ساز رکورد زد. در آن مقطع سالانه 200 هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن تهران عرضه شد. در سال های قبل از آن حداکثر تیراژ ساخت مسکن در تهران 100 هزار واحد بود.

بنابراین مشخص شد ممانعت از افزایش قدرت خرید مسکن آن هم در اوج عرضه، هیچ تاثیری در کنترل قیمت مسکن نداشت.

اکنون نیز یکبار دیگر قرار است متقاضیان خرید مسکن تاوان تصور غلط مسولان را با عقیم شدن قدرت خرید خانه و ورود بازار مسکن به رکود حداقل دو ساله بپردازند.

کارشناسان اقتصادی درباره تبعات ضعف قدرت خرید مسکن هشدار می دهند ادامه این وضعیت به روند عرضه مسکن آسیب خواهد زد.

آنها می گویند مسولان مسکن از بخش ناپیدای این موضوع غافل هستند. این بخش، توقف فروش واحدهای مسکونی جدید به دلیل نبود قدرت خرید مسکن خواهد بود که پیامد آن به رکود ساخت و ساز منجر می شود.

به بیان دیگر رکود معاملات مسکن ناشی از ضعف قدرت خرید به زودی به رکود سرمایه گذاری مسکن ناشی از فروش نرفتن واحدهای تازه ساز تبدیل خواهد شد.

کاهش سرمایه گذاری در بازار ساخت و ساز اثر مستقیم در کاهش رشد اقتصادی و رکود بخش صنعت دارد.

این در شرایطی است که تیم اقتصادی دولت در سال جاری حساب ویژه ای روی تحریک بخش تولید از طریق بخش ساختمان باز کرده است.

سال گذشته رئیس سازمان مدیریت و برنامه ریزی با بیان اینکه دولت قصد نوسازی سالانه 100 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده را دارد از تاثیر مثبت این بازار بر اشتغالزایی و رونق اقتصادی گفته بود.

طی سال گذشته کمتر از 20 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران نوسازی شد!

رکود معاملات مسکن همچنین باعث انباشت تقاضا و حمله ور شدن آن ها به بازار در دوره رونق بعدی خواهد شد. این مدل ورود تقاضا به بازار خرید باعث افزایش شیب رشد قیمت در دوره بعدی می شود.

این تبعات سلسله وار اگر در این مقطع مورد توجه قرار بگیرد در این صورت مسولان بخش مسکن درصدد برمی آیند به فکر افزایش وام خرید مسکن باشند.