سوال سرنوشت ساز در بازار مسکن

بورس24 : رفتار سرمایه دارها در بازار مسکن تغییر کرده است اما هنوز یک عده از دلالان ملکی که به خریداران مسکن مشاوره می دهند با اعلام اطلاعات غلط ناشی از بی خبر بودن از این تغییر رفتار مانع از تاثیرگذاری مثبت این تحول در بازار می شوند.

سال گذشته بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن توسط تقاضای سرمایه ای و سفته باز انجام می شد و تعداد خریدارانی که به قصد سکونت اقدام به خرید آپارتمان می کردند کمتر از 50 درصد معاملات بود.

این نسبت بندی در آمارهای مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن وجود ندارد اما شواهد، گفته های مشاوران و همچنین روند خرید و فروش ها سهم غالب تقاضای سرمایه ای در برابر تقاضای مصرفی در بازار مسکن سال 97 را تایید می کند.

حضور تقاضای سرمایه ای یکی از مهمترین دلایل متشنج شدن بازار مسکن در سال گذشته بود. تقاضای سرمایه ای بنیه خرید دارد بنابراین چانه زنی زیادی برای پایین آوردن قیمت پیشنهادی فروشنده انجام نمی دهد. ورود تقاضای سرمایه ای به بازار ملک باعث افزایش تقاضای کل در برابر کمبود عرضه می شود. بنابراین این دو موضوع در سال گذشته به جهش بیشتر قیمت مسکن کمک کرد.

اما امسال براساس تحلیل کارشناسان ملکی فعلاً دلیلی برای افزایش حضور تقاضای سرمایه ای در بازار وجود ندارد.

از طرفی سفته باز نیز در بازار مسکن تقریباً کمتر شده است.

یک علت کاهش تقاضای سرمایه ای آن است که تعداد افرادی که به قصد تبدیل دارایی وارد بازار ملک می شوند کاهش شدید پیدا کرده است.

سال گذشته بعد از کاهش نرخ سود بانکی به دلیل توقف انتشار گواهی سپرده 20 درصد، بخشی از سپرده گذاران به مقصد خرید مسکن از بازار پول به سمت بازار ملک گسیل شدند. سال گذشته همچنین هنگام جهش قیمت مسکن گروهی از سرمایه دارها بازار مسکن را مناسب سرمایه گذاری دیدند.

اما امسال چون که اوضاع بازار ارز به شکل نسبی آرامتر از پارسال است و همچنین با توجه به اینکه در سایر بازارهای موازی بازار مسکن اتفاقی در جهت خارج شدن سرمایه گذاران از آن بازارها رخ نداده است در نتیجه تقاضای غیرمصرفی نیز در بازار مسکن افزایشی نبوده است.

اکنون این پرسش در بازار معاملات مسکن وجود دارد مبنی بر این که آیا تقاضای سرمایه در این بازار حضور جدی دارد؟

پاسخ منفی است. تقاضای سرمایه ای جدید برای خرید ملک، آینده سرمایه گذاری در این بازار را برای خود تصویر می کند. چون که دوره جهش قیمت مسکن به پایان رسیده است، احتمال ثابت ماندن قیمت مسکن در ماه های آتی خیلی بیشتر از احتمال جهش دوباره آن است. پیش بینی شده است که بازار معاملات مسکن برای حداقل یک سال و به شکل طبیعی برای مدت دو سال وارد فاز رکود سنگین شود.

در رکود سنگین معاملات مسکن در تهران میانگین قیمت مسکن در طول یکسال کمتر از 10 درصد افزایش پیدا می کند یعنی ماهانه کمتر از یک درصد. در این حالت سرعت رشد قیمت مسکن به یک چهارم تا یک پنجم یکسال گذشته کاهش پیدا می کند. در نتیجه بازدهی سرمایه­ گذاری ملکی برای خریداران سرمایه ای مسکن به مراتب کمتر از میزان بازدهی سایر بازارها خواهد شد.

بنابراین با چنین تصویری از آینده سرمایه گذاری ملکی در بازار مسکن تهران انتظار آن است که در سال جاری تقاضای سرمایه ای در این بازار کاهش شدید پیدا کند.هر چند اگر قیمت دلار مجدداً سر به فلک بکشد و در کوتاه مدت افزایش یابد این احتمال وجود دارد که تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن نیز برای در اماندن از تورم افزایش پیدا کند.

با این حال گروهی از کارشناسان اقتصادی معتقدند حتی در صورت بروز شوک ارزی، اثر روانی آن در بازار مسکن نمی تواند به تحریک تقاضای سرمایه ای و سفته بازانه منجر شود. آنچه این تحلیل را به همراه دارد به انفجار قیمت مسکن در تهران و حباب بزرگ در این بازار مربوط می شود.

متوسط قیمت مسکن در فروردین امسال 103 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرد که بیشترین نرخ رشد قیمتی در این بازار طی همه سال های اخیر بود.

مشاوران املاک می گویند خریداران بیشتر از این امکان قبول تورم مسکن را ندارند. آن ها حتی انتظار دارند قیمت مسکن مثل همه سال های رکودی کاهش پیدا کند.در این فضا شرایط برای رشد قابل توجه قیمت مسکن سخت و امکان ناپذیر است.

با این شرایط اگر مصرف کننده ها مطلع شوند که تقاضای سرمایه ای ضعیف است از عجله خود برای خرید می کاهند و شرایط برای آرام شدن تورم ملکی فراهم می شود.