فاکتور تورم ساز در بازار اجاره

بورس24 : اجاره بهای واحدهای مسکونی اجاره ای در تهران طی سال گذشته به شکل متوسط 25 درصد نسبت به سال 96 افزایش پیدا کرد.

رشد 25 درصدی هزینه اجاره مسکن در سال 97 نرخ میانگین اعلام شده توسط مرکز آمار است حال این که مستاجرها در طول سال گذشته با گلایه از شکل افزایش اجاره بها میزان رشد هزینه اجاره نشینی را 60 تا 70 درصد اعلام می کردند.

اما از آنجا که برای تحلیل وضعیت بازارها بهتر آن است آمارهای رسمی ملاک بررسی قرار گیرد، در نتیجه با استناد به تغییرات هزینه اجاره در گزارش های مرکز آمار مشخص می شود: میزان رشد اجاره بها در سال 97 رقمی معادل 2.5 برابر میزان رشد اجاره بها در سال 96 بوده است.

در سال 96 متوسط اجاره بهای مسکن در تهران فقط 10 درصد افزایش پیدا کرده بود.مستاجرها در شهر تهران برای اجاره هر مترمربع واحد مسکونی باید 34 هزار تومان در ماه پرداخت کنند. این رقم بدون پرداخت پول پیش (رهن صفر) است.

تابستان پارسال یکی از سخت ترین فصل ها برای اجاره نشین ها بود. طبق آمار مرکز آمار در تابستان سال گذشته متوسط اجاره بها در تهران 29 درصد نسبت به تابستان 96 افزایش یافت.

درباره میزان رشد احتمالی اجاره بها در اجاره نامه های تابستان 98 یک نگرانی عمده وجود دارد. این نگرانی به فاکتور تورم ساز در این بازار مربوط است. این فاکتور از بازار خرید و فروش آپارتمان نشات می گیرد.

ماجرای نگرانی موجود در بازار اجاره مسکن به کاهش شدید خریدهای به قصد فوری اجاره برمی گردد.

در زمان هایی که خرید مسکن در تهران رونق می گیرد و خانوارهای دارای قدرت کم مالی به مشتریان اصلی بازار معاملات خرید آپارتمان تبدیل می شوند، حجم خریدهای به قصد فوری اجاره نیز افزایش پیدا می کند.

خریدهای به قصد فوری اجاره، معاملاتی هستند که خریدار مسکن بلافاصله بعد از امضای مبایعه نامه خرید، در همان بنگاه، قرارداد اجاره آن واحد خریداری شده را با یک مستاجر امضاء می کند. این گروه از خریداران مسکن افرادی هستند که برای پرداخت بخشی از بهای خرید خانه، روی پول حاصل از رهن کامل آن واحد حساب باز کرده اند.

در تهران رهن کامل واحدهای مسکونی از 2 تا 2.5 میلیون تومان در مترمربع نیز افزایش پیدا کرده است. بنابراین مبلغ حاصل از رهن کامل یک آپارتمان 50 مترمربعی چیزی حداقل برابر با 100 میلیون تومان می شود که رقم قابل توجهی برای تامین بخشی از بودجه خرید خانه است.

بررسی بورس24 حاکی از آن است : این گروه از خریداران مسکن در مقطع فعلی تقریباً به طور کامل و دست جمعی از بازار خارج شده اند. این گروه چون وابستگی زیادی به وام خرید مسکن دارد و اکنون قدرت وام ها نیز به صفر رسیده در نتیجه خریدهای این گروه نیز کاهش شدید پیدا کرده است.

نتیجه این رخداد آن است که در تابستان امسال عرضه واحد اجاره ای در بازار اجاره مسکن تهران کاهش پیدا کرده است.

کاهش عرضه واحد اجاره ای در عین حال و متاسفانه توام خواهد بود با افزایش تقاضای اجاره مسکن. خانه اولی ها در سال جاری با حجم بیشتری وارد بازار تقاضای اجاره نشینی خواهند شد. در سال های 96 و 97 بخش قابل توجهی از خانه اولی ها –زوج های جدید- بخاطر ثبات قیمت مسکن و مناسب بودن قدرت وام ها توانستند مستقیم وارد بازار خرید آپارتمان شوند و خانه بخرند. اما در سال جاری بعید است خانه اولی های 98 بتوانند صاحب خانه شوند.در تهران سالانه 80 هزار تا 100 هزار ازدواج به ثبت می رسد.

تعداد اجاره نشین ها در تهران از حدود 30 درصد کل خانوارها به نزدیک 35 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است. این تغییر افزایشی جمعیت اجاره نشین مربوط به سال 95 است اما پیش بینی می شود تعداد اجاره نشین ها در سال جاری باز هم افزایش پیدا کند.

در منطقه 5 تهران که یکی از کانون های اجاره نشینی به حساب می آید متوسط اجاره بهای هر مترمربع واحد مسکونی 40 هزار تومان است. در منطقه 4 که کانون شرقی بازار اجاره مسکن تهران محسوب می شود متوسط اجاره ماهانه آپارتمان مترمربعی 36 هزار تومان است. در منطقه 2 این رقم از 50 هزار تومان هم عبور می کند و به 52 هزار تومان می رسد. کارشناسان بازار مسکن پیش بینی می کنند در سال جاری اجاره بها به اندازه تورم افزایش پیدا می کند.