رکود در انتظار بازار مسکن است؟

بورس24 : بازار خرید و فروش مسکن در سالی که تا چند روز دیگر به پایان می رسد دو حالت متضاد را به خود دید.

معاملات خرید خانه در شهر تهران بعد از رشد محسوس و رونق در زمستان سال 96 در بهار سال 97 نیز تا حدودی به فرآیند رشد فروش ادامه داد. در نیمه دوم سال 96 که بازار مسکن تازه داشت از رکود 5 ساله اش خارج می شد حجم معاملات خرید خانه در تهران بیش از 20 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 95 افزایش یافت. همان زمان کارشناسان اقتصادی، مشاوران املاک، بساز و بفروش ها و سایر گروه های مستقر در بازار مسکن اجماع نظر داشتند که این بازار سرانجام از رکود خارج شده است.

وضعیت مثبت معاملاتی در بازار مسکن تقریبا تا تیر سال 97 ادامه پیدا کرد. طی 4 ماه اول سال 97 اگر چه روند رشد معاملات مسکن به سرعت ماه های پایانی سال 96 نبود اما تعداد آپارتمان هایی که در فاصله فروردین تا تیر امسال نسبت به مدت مشابه در سال 96 در تهران فروش رفت حدود 5 تا 6 درصد بیشتر بود.

بیشترین فروش واحد مسکونی در تهران در سال جاری برای ماه اردیبهشت به ثبت رسید که تعداد آن 16 هزار و 700 واحد مسکونی بود. از نیمه تابستان اما مسیر ریزشی روبروی بازار معاملات مسکن قرار گرفت و از میزان خرید و فروش آپارتمان مسکونی در تهران ماه به ماه کاسته شد. شهریور ماه تعداد قراردادهایی که در بنگاه های مسکن شهر تهران در قالب مبایعه نامه منعقد شد به نصف اردیبهشت رسید. در ماه های پاییز نیز میزان معاملات از 8 هزار فقره در شهریور به حدود 6 هزار فقره رسید. در دی ماه امسال نیز باز هم از حجم معاملات کاسته شد و به 5 هزار فقره رسید.

رونق نیمه اول و رکود نیمه دوم امسال در بازار معاملات خرید مسکن تهران دو حالت متضاد و شوکه کننده بودند که از یک سو باعث سرگیجه حاضران در این بازار شد و از سوی دیگر باعث موج سواری دسته از معامله گران ملک شد.

سال 97 با حالت رکودی برای بازار مسکن به پایان می رسد اما آیا در سال جدید هم خرید و فروش آپارتمان در تهران راکد خواهد ماند؟

صحبت از معاملات مسکن در سال 97 باید بدور از اوضاع ماه بهمن و احتمالا اسفند مطرح شد.

گزارش بورس24 حاکی از آن است : در بهمن ماه بخاطر خروج سپرده های بانکی و مناسب دیدن بازار مسکن برای سرمایه گذاری از سمت سپرده گذاران معاملات خرید آپارتمان در تهران ظرف یک ماه 40 درصد افزایش پیدا کرد. ماه گذشته موعد سررسید اوراق گواهی 20 درصد بانک ها بود. بانک ها در این روزها به دارندگان اوراق 20 درصد پیشنهاد جذابتری ارایه نمی کنند. حتی سودی که برای تمدید سپرده گذاری به دارندگان اوراق پیشنهاد می کنند 2 واحد درصد کمتر از نرخ 20 درصد یکسال گذشته است! این وضعیت باعث خارج شدن سپرده گذاران از بازار پول شده است. در این میان، افت و خیزهای بازار ارز و سکه در ماه های اخیر از جذابیت سرمایه گذاری در این بازارها در مقایسه با نیمه اول سال 97 کاسته است.

ریسک خرید ارز به همان اندازه بالا است که احتمال افزایش آن وجود دارد. برخی تحلیلگران ارزی پیش بینی افزایش قابل توجه قیمت دلار در سال جدید را دارند اما برخی دیگر خوش بین هستند و معتقدند دولت می تواند حتی در صورت تداوم تحریم ها با سیاست بانک مرکزی مثل ماه های اخیر قیمت دلار را کنترل کند و اجازه افزایش چشمگیر را به آن ندهد.

قدرت تقریبا برابر این دو تحلیل امکان تصمیم گیری برای سفته بازهای ارزی را سخت کرده است. در این شرایط کسانی که در بانک ها سپرده داشتند و در هفته های اخیر سررسید شده است تنها بازار امن را بازار مسکن می دانند.وضعیت ماه های بهمن و اسفند 97 اما در سال جدید ادامه پیدا نمی کند.

با تغییر مکان دارندگان اوراق 20 درصد از بازار پول به بازار مسکن، حجم تقاضای خرید مسکن در تهران دوباره به حالت قبل بر می گردد یعنی به دلیل تخریب کامل قدرت خرید مسکن، کسی در سال 98 حاضر به خرید واحد مسکونی نخواهد بود.

همه انتظار دارند قیمت مسکن کاهش پیدا کند اما قیمت مسکن برای پایین آمدن نیاز به اثرگذاری یکسری متغیر از جمله تورم، قیمت ارز، قدرت وام و سطح درآمد خانوارها دارد. این متغیرها بعید است در سال جدید دچار تغییراتی در جهت کاسته شدن از قیمت مسکن، بشوند. در نتیجه در بهترین حالت باید انتظار تثبیت قیمت مسکن را داشت.

قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای سالی که گذشت حدوداً دو برابر شد و از مترمربعی تقریباً 5 میلیون تومان به 10 میلیون تومان افزایش پیدا کرد.

مشاوران املاک امیدوارند میزان افزایش قیمت مسکن در سال 98 خیلی کمتر از نرخ رشد سال 97 باشد.اگر سقف وام خرید مسکن افزایش پیدا کند احتمال رونق معاملات وجود دارد.اگر قیمت دلار جهش کند احتمال رشد شدید قیمت مسکن زیاد است.اگر تحریم ها بشکند احتمال رونق تورمی مطرح است.اگر تورم عمومی مهار شود احتمال ثبات قیمت مسکن از همه بیشتر است.