چرا معاملات مسکن فاز شبه رونق گرفت؟

بورس24 : خرید و فروش آپارتمان در تهران در ماه گذشته برخلاف ماه های قبل حدود 40 درصد ظرف 30 روز افزایش پیدا کرد.

در دی ماه امسال پایین ترین میزان فروش آپارتمان در تهران با رکورد معاملات 5 هزار و 800 واحد مسکونی به ثبت رسید اما در ماه بهمن حجم معاملات به بیش از 8 هزار واحد افزایش پیدا کرد؛ یعنی 39.6 درصد افزایش در یک ماه.

در ماه جاری یعنی اسفند 97 نیز اگرچه بانک مرکزی و معاونت مسکن آماری درباره میزان خرید و فروش آپارتمان در تهران اعلام نکرده اند اما طبق آنچه رئیس اتحادیه املاک تهران گفته طی دو هفته اول اسفند ماه فروش مسکن در تهران 40 درصد نسبت به مدت مشابه در ماه قبل از آن افزایش پیدا کرده و 14 درصد نسبت به دو هفته اول اسفند سال 96 رشد مثبت از خود به نمایش گذاشته است.

کارشناسان مسکن این رشد چشمگیر معاملاتی را فاز شبه رونق بازار مسکن تهران عنوان می کنند و علت را خرید و فروش های شب عید می دانند.اما آیا جابجایی های شب عید باعث فاصله گیری بازار معاملات مسکن از رکود 8 ماهه شده است؟

در پاسخ به این پرسش باید عوامل موثر بر این بازار را دسته بندی کرد.همچنین جنس خریدهای ملکی در این روزها که از طریق مراجعه متقاضیان به بنگاه های مسکن انجام می شود را نیز باید شناخت.تحقیقات درباره این دو موضوع بیانگر آن است که گروه هایی غیر از متقاضیان تبدیل به احسن خانه های خود در این شبه رونق نقش دارند.

یک گروه که تعداد آن ها کم هم نیست افرادی هستند که درست بهمن سال گذشته نقدینگی های درشت خود را به بانک ها بردند و تبدیل به اوراق گواهی سپرده با نرخ سود 20 درصد کردند. این گروه امروز با اعلام بانک عامل به آنها مبنی بر تمدید با نرخ سود 18 درصد در حال خروج از بازار پول و جستجو برای یک بازار مطمئن برای سرمایه گذاری هستند.

سپرده گذاران بانکی افراد ریسک گریز هستند بنابراین بازارهای ارز و سکه و سهام را انتخاب نمی کنند. این گروه مشتریان اصلی بازار خرید آپارتمان هستند.بیشترین ورود و خروج بین بازاری در بازار پول معمولاً به بازار مسکن مربوط است.بنابراین بخشی از افزایش حجم معاملات خرید خانه در تهران مدیون کاهش نرخ سود سپرده های بانکی در مقطع کنونی است.

آمارها می گوید سال گذشته حدود 100 هزار میلیارد تومان نقدینگی توسط بانک ها با انتشار اوراق گواهی سپرده یکساله جذب شد. این حجم پول می تواند بازار معاملات مسکن را تکان اساسی دهد!

گروه دوم خریداران کنونی بازار مسکن سرمایه گذارانی هستند که با نیم نگاهی به بازار ارز توقع افزایش بیشتر قیمت مسکن را دارند.این گروه تصور می کند چون قیمت دلار در یکسال گذشته حداقل 3 برابر شده و قیمت مسکن در تهران در این فاصله زمانی تنها 2 برابر شده است در نتیجه ظرفیت افزایش بیشتر قیمت ملک وجود دارد.

البته روند گذشته نوسانات قیمت مسکن و مقایسه آن با بازدهی دلار مشخص می کند، میزان رشد قیمت ارز همواره کمتر از قیمت مسکن بوده است. بنابراین شاید این توقع، برداشت درست و صحیحی از بازار مسکن نباشد. ضمن آنکه طبق اقرار دلالان مسکن در سمت تقاضا بخصوص از ناحیه خانه اولی ها کمترین گنجایشی برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد. متقاضیان مسکن بر روی کاهش قیمت مسکن در سال 98 حساب باز کرده اند.

یک گروه دیگر هم در تحرک بخشی به بازار معاملات مسکن نقش دارد. این گروه را بساز و بفروش ها تشکیل می دهند که املاک ساخته شده خود را دارند به اصطلاح خودشان بهتر می کنند. منظور از بهتر کردن ملک فروش آن و خرید یک ملک ارزنده تر با هدف فروش راحت در سال آینده است. برخی از سازنده ها در تهران خوب می دانند در زمان رکود معاملات مسکن –سال آینده احتمال رکود بیشتر از رونق است- فروش واحد مسکونی نوساز سخت می شود. هنگام رکود انگیزه متقاضیان خرید مسکن به شدت پایین است و عجله ای برای خرید ندارد بنابراین قیمت واحدهای نوساز دافعه ایجاد می کند و باعث میل خریداران به واحدهای با سن بنای بیشتر یا واحدهای نوساز ارزنده می شود.

در کل، پیش بینی ها حکایت از آن دارد که رونق چند هفته اخیر پایدار نخواهد ماند و بازار معاملات مسکن در سال آینده اگر شوک مثبت ایجاد نشود وارد فاز رکود می شود. شوک مثبت ممکن است از بازار ارز یا بازار وام مسکن رخ دهد!