روابط درون بازاری در معاملات ملک تغییر می کند؟

بورس24 : لایحه ای که تیر امسال و در اوج بحران اجاره بهای مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره تهران تقدیم دولت شد هفته گذشته بخش هایی از آن به تصویب رسید.

بر اساس این مصوبه که البته باید به تایید مجلس نیز برسد مالکان واحدهای اجاره ای از سال آینده چنانچه در پایان سررسید قراردادهای فعلی اجاره شان قرارداد جدید را به شکل دو ساله یا بیشتر تنظیم کنند از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف می شوند.

کاهش حجم معاملات اجاره مسکن در عین افزایش تقاضای اجاره در سال آینده هدف در نظر گرفته شده در این مصوبه است تا از این طریق بحران دوباره متوجه اجاره بها نشود و میزان رشد هزینه اجاره نشینی در سال آینده کمتر از امسال باشد.اما این مصوبه که دولت از آن به مشوق ویژه برای موجران متعهد به قراردادهای بلند مدت یاد می کند تا چه حد قابلیت اجرا دارد و به چه میزان می تواند بر روند نوسانات اجاره بها تاثیر داشته باشد؟

حدود نیمی از خانوارهای تهرانی مستاجر هستند که طبق برآوردها بین 20 تا 30 آنها سالانه اقدام به تعویق محل اجاره و انعقاد قرارداد جدید می کنند اما مابقی معمولاً اجاره نامه های خود را تمدید می کنند. این تمدید البته بدون حضور در بنگاه ها و بدون تغییر اجاره نامه ها انجام می شود. بنابراین آن دسته از موجرانی که به این شکل خانه های خود را اجاره می دهند در عمل از تور مالیاتی خارج هستند و چون مالیاتی پرداخت نمی کنند ضرورتی برای استفاده از اهرم های تشویقی نیز احساس نمی کنند.اما به هر میزان حتی اندک که این مصوبه در بازار اجاره به اجرا در بیاید اثر آن بر بازار مثبت خواهد بود.

سال آینده بازار معاملات خرید مسکن وارد رکود می شود و متقاضیان خرید مسکن ناچار می شوند برای حداقل یکسال وارد بازار اجاره شوند. با این حرکت تقاضا تعداد مستاجرها در تهران و شاید بقیه شهرهای بزرگ افزایش پیدا می کند. در حالت طبیعی سالانه بخشی از حدود 90 هزار زوج جدید در تهران به صف اجاره نشین ها افزوده می شوند اما سال آینده این صف طولانی تر نیز خواهد شد.

در این حالت به هر میزان که از تعداد نقل و انتقالات مربوط به مستاجران باسابقه کاسته شود عرضه های جدید در بازار اجاره پاسخگوی مستاجران جدید خواهد بود و نتیجه آن رشد کمتر اجاره بها می تواند باشد.

آیا عرضه مسکن اجاره ای نیز سال آینده افزایش می یابد؟پاسخ این پرسش را کارشناسان مسکن و مشاوران املاک مثبت عنوان می کنند.

کارشناسان بر اساس تجربه های زمان رکود معاملات خرید مسکن می گویند بساز و بفروش ها در زمان رکود خرید و فروش خانه در تهران 20 تا 30 درصد از واحدهای نوساز خود را برای دو سال رکود اجاره می دهند. این گروه از موجران کسانی هستند که در زمان رونق معاملات خرید از اجاره حتی یک واحد مسکونی خود به بازار نیز پرهیز می کنند.

بنابراین در سال آینده می توان انتظار داشت تعداد واحدهای مسکونی اجاره ای در تهران افزایش پیدا کند.

در سال 98 یک عامل دیگر نیز شاید فعال شود و رابطه درونی بازار معاملات ملک را به هم بزند. این عامل مالیات های جدید همچون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی مسکن است.مجلس بر روی طرح مالیات بر عایدی مسکن اقدامات نهایی را انجام داده و بعد از بررسی لایحه بودجه 98 آن را نهایی می کند. دولت نیز مصمم است قانون مالیات بر خانه های خالی را از بلاتکلیفی خارج کند.

این دو مالیات در صورتی که اخذ شود به عرضه خانه های بدون استفاده به بازار مصرف منجر خواهد شد. در نتیجه چون که کشش فروش واحد مسکونی در بازار سال آینده پایین است این خانه های خالی و بدون استفاده وارد بازار اجاره خواهد شد. بنابراین عرضه مسکن اجاره ای در تهران در سال آینده از دو محل افزایش پیدا می کند.

متوسط اجاره بهای هر متر مربع خانه در تهران بین 37 تا 40 هزار تومان است. بیش از 60 درصد موجران تمایلی به دریافت رهن یا همان پول پیش ندارند و حداقل نیمی از مبلغ اجاره را بصورت ماهانه از مستاجران طلب می کنند.