سهم شکننده خانه های نوساز از معاملات خرید مسکن

بورس24 : ماه گذشته فروش واحدهای مسکونی نوساز و کم سن در تهران به پایین ترین میزان در طول دو سال گذشته رسید.

در معاملات خرید و فروش خانه و آپارتمان در تهران طی دی ماه امسال فقط 43 درصد از واحدهای معامله شده به املاک مسکونی با سن بنای کمتر از 5 سال ساخت تعلق داشت.

مشاوران املاک این گروه سنی از واحدهای مسکونی در تهران را خانه های نوساز بازار مسکن قلمداد می کنند که قیمت شان از واحدهای 10 تا 20 سال ساخت حداقل 8 و متوسط 15 درصد گران تر است.

آمارهایی که بتازگی توسط معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و همچنین سامانه ثبت قراردادهای معاملات ملکی منتشر شده بیانگر آن است که در تهران دی ماه سال 95 تعداد 8 هزار و 800 واحد مسکونی نوساز فروخته شد. در دی ماه سال 96 یعنی یکسال بعد از رکود سنگین معاملات مسکن تعداد واحدهای نوساز فروخته شده در تهران به 9 هزار و 400 واحد افزایش پیدا می کند. زمستان سال 96 زمانی بود که معاملات خرید و فروش مسکن در تهران از رکود خارج و تنور مبادلات ملکی روشن شد. با این حال در دی ماه امسال تعداد معاملات خرید و فروش خانه های نوساز در شهر تهران با 70 درصد کاهش نسبت به مدت مشابه در سال 96 به 2 هزار و 922 واحد مسکونی رسید.

فروش 2 هزار واحد مسکونی نوساز در تهران آن هم در شرایطی که در بدترین حالت ممکن ماهانه 4 تا 5 هزار واحد مسکونی جدید با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری در تهران ساخته می شود حکایت از سهم شکننده واحدهای نوساز در معاملات مسکن و احتمال قفل شدن بازار در این بخش باشد.

علت کاهش شدید معاملات خرید و فروش واحدهای نوساز در بازار مسکن تهران قیمت این واحدها و البته مقاومت سازنده ها در تعدیل قیمت فروش شان است.

در ماه های اخیر قیمت فایل های نوساز در بنگاه ها ساعتی افزایش پیدا کرد. مالکان این واحدها با کپی کاری از روی نوسانات جهشی قیمت ارز در طول روز چندین بار قیمت فروش خود را افزایش می دادند. اما الان که شوک ارزی از بین رفته و حتی قیمت دلار بعد از کاهش قابل ملاحظه تقریبا ثابت یا کم نوسان شده است در بازار مسکن هنوز قیمت های کپی شده از بازار ارز تغییر پیدا نکرده است.

سازنده ها تصورشان آن است که بازار فعلی معاملات مسکن همچنان شبیه بازار نیمه اول امسال است. در نیمه اول امسال بخشی از افرادی که آپارتمان خریداری می کردند و با هر قیمتی حاضر به انجام معامله بودند دارندگان سرمایه های نقدی درشت از محل تبدیل دارایی های خود از بازار ارز و سکه یا بازار پول بودند که ترجیح می دادند با تغییر مقصد پول های خود نسبت به خرید ملک با هدف سودگیری در کوتاه مدت یا میان مدت اقدام کنند.

بنابراین هر نوع افزایش قیمت مسکن از سوی عرضه با واکنش مثبت از سوی خریداران روبرو می شد تا جایی که معاملات خرید مسکن در تهران ماه به ماه افزایش پیدا کرد.

اما الان تعداد معاملات خرید مسکن نسبت به اول سال حدود 30 درصد کاهش پیدا کرده است. متقاضیان خرید کاملاً از جنس مصرفی شده اند و بنابراین خریداران سرمایه ای از بازار خارج شده اند. همین تغییر گروه خریداران درجه حساسیت به قیمت مسکن را چند برابر کرده است و در نتیجه با قیمت های موجود کسی حاضر به خرید آپارتمان نیست.

سال گذشته همین موقع خانه های نوساز 50 درصد از معاملات خرید و فروش خانه را تشکیل می دادند . در سال 95 نیز سهم نوسازها تا 55 درصد افزایش پیدا کرده بود.

در هفته ها و ماه های گذشته از نیمه دوم سال 97 آپارتمان های سالخورده جای نوسازها را در معاملات مسکن گرفته اند. به عنوان مثال بر اساس اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک سهم خانه های 16 تا 20 سال ساخت از معاملات خرید ملک مسکونی در تهران از 11 درصد سال گذشته به 15 درصد افزایش یافته است. سهم خانه های 6 تا 10 سال ساخت نیز از 14 درصد به 16 درصد رسیده است.سهم خانه های با عمر بنای بیش از 20 سال ساخت هم از 9 درصد در زمستان سال گذشته به 11 درصد رشد کرده است. این آمارها از اجبار خریداران به خرید واحدهای مسکونی با سن بنای بالا و افت کیفیت معاملات مسکن خبر می دهد.

کاهش قیمت مسکن بازی را به نفع خریداران عوض خواهد کرد.