تائید رکود فراگیر در بازار مسکن

بورس24 : همه شواهد در بازار معاملات مسکن رکود خرید و فروش خانه در تهران از ابتدای سال جاری تا کنون را تایید می کند.

طبق اعلام بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در مجموع 10 ماهه اول امسال خرید و فروش واحد مسکونی در این شهر 31 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 96 کاهش پیدا کرده است.

این در حالی است که طی 10 ماهه اول سال گذشته تعداد معاملات خرید خانه در تهران 12 درصد رشد کرده بود.بنابراین از پارسال تا امسال بازار معاملات خرید مسکن 180 درجه تغییر جهت داد و از رونق به رکود رفت.

از ابتدای سال گذشته تا پایان دی ماه همان سال 150 هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد. در 10 ماهه اول امسال اما 104 هزار واحد در این شهر فروش رفت. واحد مسکونی برای فروش در بنگاه های املاک تهران وجود دارد اما بخاطر آنچه قیمت های ضدمعاملاتی گفته می شود متقاضیان امکان خرید و انجام معامله را ندارند. در ماه های گذشته البته بخشی از توافقات ملکی قبل از انعقاد قرارداد و در مرحله آخر تکمیل فرآینده انجام معامله بخاط غیبت فروشنده و دبه قیمتی به سرانجام نرسید که این نیز بر افت 31 درصدی معاملات خرید موثر بوده است.

برخلاف کاهش معاملات مسکن به دو سوم سال گذشته قیمت مسکن 67 درصد گرانتر شده است.

آمار بانک مرکزی بیانگر آن است که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در 10 ماهه اول امسال 67 درصد افزایش پیدا کرده و از 4 میلیون و 650 هزار تومان در 10 ماهه اول سال گذشته به 7 میلیون و 760 هزار تومان در 10 ماهه اول امسال رسید. این نرخ رشد 10 ماهه قیمت مسکن خیلی کمتر از میزان رشد قیمتی در دی ماه امسال است. در دی ماه امسال متوسط قیمت مسکن دو برابر (100 درصد افزایش) شد.

بررسی بورس24 نشان می دهد : در رونق 12 درصدی معاملات خرید و فروش مسکن طی 10 ماهه اول سال گذشته قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی کمتر از 10 درصد افزایش پیدا کرد. قیمت در آن زمان از 4 میلیون و 270 هزار تومان به 4 میلیون و 650 هزار تومان رسید.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در دی ماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 5 تا 6 میلیون و 6 تا 7 میلیون تومان در هر مترمربع هر کدام سهم 10 درصدی (سهم یکسان) در معاملات داشته اند و بیشترین سهم از فروش در مقایسه با سایر گروه های قیمت متری را به خود اختصاص داده اند. از طرفی دامنه های قیمتی 4 تا 5 میلیون و 7 تا 8 میلیون تومان نیز هر کدام سهم 8 درصدی دارند. ماه گذشته توزیع حجم معاملات خرید خانه در تهران به گونه ای بوده است که 59 درصد از واحدهای مسکونی فروخته شده با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران یعنی کمتر از 9 میلیون و 800 هزار تومان معامله شدند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر آپارتمان در دی ماه سال 97 مشخص می کند بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیر بنای 60 تا 70 متر مربع و معادل 14 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیر بنای 50 تا 60 متر مربع و همچنین واحدهای با مساحت 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم های 14 درصد و 12.6 درصد در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با مساحت زیر بنای کمتر از 80 متر مربع سهم 55.8 درصدی از معاملات خرید و فروش مسکن را در دی ماه در تهران به خود اختصاص دادند.

مقایسه معاملات خرید مسکن در تهران در گروه های قیمت کل فروش نیز حکایت از آن دارد که در دی ماه امسال واحدهای مسکونی با قیمت کل 150 تا 300 میلیون تومان با اختصاص سهم 17.7 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. واحدهای دارای ارزش 300 تا 450 میلیون تومان و همچنین واحدهای با قیمت کل 450 میلیون تا 600 میلیون تومان نیز به ترتیب سهم های 17 و 11 درصدی از کل معاملات داشته اند. در مجموع در شهر تهران 48 درصد از معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 600 میلیون اختصاص داشته است.

مقایسه قیمت واحدهای فروش رفته در تهران حکایت از آن دارد که سهم خانه های با قیمت زیر یک میلیارد تومان خیلی بیشتر از خانه های با قیمت بیشتر از این سطح است. خانه های با قیمت 900 میلیون تا یک میلیارد تومان 5 درصد از معاملات خرید خانه را تشکیل می دهد. خانه های با قیمت 700 تا 900 میلیارد تومان نیز سهم 7 درصدی دارد. هر چقدر قیمت کل فروش کمتر می شود سهم خانه های این قیمتی نیز بیشتر می شود. مثلا ماه گذشته خانه های 600 تا 700 میلیون تومان سهم 9 درصدی در معاملات خرید داشتند. اما بخاطر آنکه قیمت مسکن نسبت به پارسال دو برابر شده سهم خانه های با قیمت کل کمتر از 150 میلیون تومان به 2 درصد از کل معاملات خرید رسیده است.

این خانه ها در سال گذشته تا 5 درصد سهم از معاملات داشتند.